|
|
|
|
|
|
|
|
| 2009-06-15 時(shí)寒冰 來(lái)源:東方早報 |
|
|
諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者克魯格曼教授上月在交大演講時(shí)，稱(chēng)房產(chǎn)泡沫是“邪惡泡沫”，深?lèi)和唇^溢于言表。
借助信貸門(mén)檻的降低和天量信貸資金傾注的庇護，中國房地產(chǎn)再次迎來(lái)上漲行情。上漲似乎已經(jīng)成為趨勢。
問(wèn)題是，趨勢能否延續，由此帶來(lái)的泡沫累積的隱患，將如何來(lái)收場(chǎng)？
世界發(fā)達國家都是聽(tīng)任房?jì)r(jià)下跌，自我擠壓泡沫，當房?jì)r(jià)下跌到與民眾購買(mǎi)力相對接的時(shí)候，可視為泡沫擠壓到正常水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì )在民眾實(shí)際購買(mǎi)力的支持下激活成交量，消化掉庫存，重新步入健康發(fā)展軌道。
而在我國，由于各級地方政府與房地產(chǎn)利益聯(lián)系很深，一些地方政府通過(guò)財政購房、減免稅費、延長(cháng)土地出讓金繳納時(shí)間等方式，有的甚至是違法、違規的方式，力托房?jì)r(jià)，意在高價(jià)位時(shí)消化存量住房。在權力與市場(chǎng)力量進(jìn)行角逐的關(guān)鍵時(shí)刻，天量信貸資金的投放，改變了原有的平衡，房?jì)r(jià)止跌回升。
中國的房?jì)r(jià)，成為這次次貸危機中，唯一未經(jīng)過(guò)充分泡沫擠壓就重新步入上漲軌道的特例。然而，因為這個(gè)特例，也埋下了無(wú)窮的隱患。
首先是金融安全隱患。在信貸門(mén)檻降低和信貸投放量加大的背景下，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭套現，把風(fēng)險轉嫁給了銀行。事實(shí)上，即使沒(méi)有假按揭，高房?jì)r(jià)中所包含的巨大泡沫因素本身，也是不可忽視的金融安全隱患。
也因此，世界各發(fā)達國家，都對房?jì)r(jià)自我擠壓泡沫的過(guò)程表示出超然的態(tài)度，這當然也是市場(chǎng)經(jīng)濟國家的本能反應。次貸危機的形成原因雖然錯綜復雜，但導火索就是高房?jì)r(jià)中所含泡沫的破滅。
泡沫破滅所帶來(lái)的破壞性，使得發(fā)達國家都努力在房?jì)r(jià)過(guò)高的情況下，割裂與金融系統的過(guò)于緊密的聯(lián)系，以防止形成危機惡性擴散的被動(dòng)局面。中國幾乎是唯一一個(gè)在房?jì)r(jià)高位時(shí)，促使金融系統與房?jì)r(jià)更緊密糅合在一起的國家。
其次，制約內需。改革開(kāi)放以來(lái)，困擾中國的最大問(wèn)題是內需的不足。民眾為什么缺乏購買(mǎi)力？關(guān)鍵原因有三點(diǎn)：一是我國的國民收入分配機制，當人均GDP在2003年突破1000美元以后，仍在大幅度向政府傾斜，而未像發(fā)達國家那樣，向居民和企業(yè)傾斜。二是教育、醫療、養老等公共產(chǎn)品投入不足所留下的巨大缺口，基本都由民眾自己解決，蠶食了民眾的購買(mǎi)力。第三就是高房?jì)r(jià)因素。高房?jì)r(jià)對民眾購買(mǎi)力的蠶食作用是極其明顯的。在許多城市，購買(mǎi)一套房，相當于消耗掉一個(gè)中等收入家庭一輩子的收入。至于那些按揭買(mǎi)房者，在長(cháng)達10年、20年、30年甚至更長(cháng)的時(shí)間內，背負著(zhù)沉重的還貸壓力，高房?jì)r(jià)透支了他們未來(lái)幾十年的消費能力。當開(kāi)發(fā)商等少數既得利益集團瘋狂攫取巨額財富的時(shí)候，犧牲掉的是民生和推動(dòng)中國經(jīng)濟發(fā)展的一大動(dòng)力——內需的啟動(dòng)。
第三，是加劇通貨膨脹。雖然，在我國的CPI權重中，未把房?jì)r(jià)納入其中，并且，住房類(lèi)所占比例，較之西方國家有超過(guò)60％的差距，使得CPI數據經(jīng)常失真，但是，房?jì)r(jià)在上漲過(guò)程中對通貨膨脹的推動(dòng)作用卻是不容忽視的。
比如，經(jīng)濟學(xué)中有一個(gè)比價(jià)復歸原理，在房?jì)r(jià)持續上漲與糧價(jià)之間距離拉大的情況下，房?jì)r(jià)與生產(chǎn)資料之間首先要實(shí)現比價(jià)復歸，即在房?jì)r(jià)大漲數年后，農業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格持續大幅上漲。農業(yè)生產(chǎn)資料與糧價(jià)之間、房?jì)r(jià)與糧價(jià)之間的比價(jià)復歸，最終引發(fā)了2007年糧食價(jià)格的井噴效應。2007年的通貨膨脹如火如荼，與房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲有著(zhù)直接的聯(lián)系。
高房?jì)r(jià)中包含的巨大泡沫，能夠維持嗎？
今年，報名參加高考的人數急劇下降，許多人在盯著(zhù)工作機會(huì )下降對考生吸引力下降等因素時(shí)，卻忽略了一個(gè)最根本的因素：中國的人口結構的變化正日漸清晰地表現出來(lái)。計劃生育后的人口下降才是真正的原因！我在《開(kāi)發(fā)商最怕三重門(mén)》一文中曾對這一問(wèn)題做過(guò)詳細的分析。
現在，唯一能夠支撐房?jì)r(jià)的因素，就是通貨膨脹預期，問(wèn)題是，在高房?jì)r(jià)本身是通貨膨脹最重要推手的情況下，僅僅依托通脹預期支撐下房地產(chǎn)市場(chǎng)的浮萍般的繁榮，能夠走多遠？ |
|
|
|
|