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| 房地產(chǎn)市場(chǎng)依然充滿(mǎn)變數 |
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| 2009-06-17 丘克軍 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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2009年的中國房地產(chǎn)走勢，和過(guò)去的十年一樣，依然充滿(mǎn)變數。經(jīng)歷了2005年、2006年、2007年的土地、開(kāi)發(fā)、信貸、購房等多重政策的重度調控，房?jì)r(jià)卻漲到了歷史的最高點(diǎn)。2008年，受全球經(jīng)濟危機影響，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)量急速下滑，又將房地產(chǎn)市場(chǎng)推向了低谷。正是“橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同；不知廬山真面目，只緣身在此山中”。房地產(chǎn)的走勢讓人看得見(jiàn)而看不透。
2009年1月，當全球經(jīng)濟正處于冰點(diǎn)的時(shí)候，我在廣州珠江新城方圓月島舉辦的21世紀俱樂(lè )部活動(dòng)上說(shuō)過(guò)，中國經(jīng)濟不論何種走勢，都應是“春江水暖鴨先知”——先知先覺(jué)經(jīng)濟暖流的兩只“鴨腳”一只是地產(chǎn)，一只是股市。5個(gè)月后的今天，地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)量已達到2007年的峰值，股市也領(lǐng)漲到2800多點(diǎn)，成了中國經(jīng)濟回暖的標志。
當一些寬松的房地產(chǎn)政策在推高樓市的時(shí)候，土地掛拍和新項目開(kāi)工卻滯后了幾個(gè)月，發(fā)展商忙于用提價(jià)方式去庫存化而不去開(kāi)工新項目。這些發(fā)展商并非先知，否則地價(jià)創(chuàng )新低時(shí)絕不會(huì )頻現流拍；但一些地方政府卻足夠精明，在樓市高漲時(shí)適時(shí)掛出好地段將“樓王”地款盡收囊中。去年樓市低迷的時(shí)候，人們曾討論過(guò)恒大廣州絹麻廠(chǎng)臨江地塊，在這個(gè)個(gè)案中，地方政府如果要恒大按時(shí)付清40多億地款，恒大可能寧愿損失5億定金也要延期付款；而政府如果回收地塊再掛拍，可能要掉價(jià)三分之一。最后地方政府只能讓步——即同意延期付款，恒大也就緩解了現金流的窘迫。事隔一年多，廣州珠江新城地塊又被越秀城建用每平方米樓面價(jià)一萬(wàn)五千多元人民幣的價(jià)格拿下（這被看作是新“地王”價(jià)）。從流拍到“地王”高價(jià)重現，心境恍若冰火兩重天。
有人將此番樓市波動(dòng)看作是“短暫的冬天，快速到來(lái)的盛夏”。那么“盛夏”的到來(lái)是否現實(shí)呢？誰(shuí)也無(wú)法判斷。5月27日，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調整結果，其中普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。但同時(shí)，政府又正在“研究”物業(yè)稅進(jìn)行“對沖”；廣東的十五條有效期僅到今年12月31日，后面的政策走向仍未明朗。這些因素的確令發(fā)展商們左右為難。
從消費者層面來(lái)看，此前消費者受“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”影響，其剛性需求的釋放導致了樓市銷(xiāo)量的上升，投資客的進(jìn)入和通脹預期又導致了樓市價(jià)量齊升。在剛性需求釋放后，樓市需求肯定會(huì )有所下降（除非有大量錦上添花類(lèi)的“改善型”住房需求和結婚族非買(mǎi)一手房不可等“次剛性需求”加速）。
對房地產(chǎn)后市的走勢，無(wú)非三種看法：看漲，看平，看跌。就像那些經(jīng)濟學(xué)家看宏觀(guān)經(jīng)濟走勢一樣：L形，V形，W形，不一而足。但不管從政策層面還是市場(chǎng)層面，左右房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素都很復雜。 |
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