|
當前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入一個(gè)非常敏感的時(shí)期。如同海上航船，天邊有國際金融經(jīng)濟危機的電閃雷鳴，近處有國內經(jīng)濟低迷的烏云滾滾，但身邊卻出現短暫的風(fēng)平浪靜。這是一種有些奇怪，卻又現實(shí)存在的微妙平衡狀態(tài)。
新一輪泡沫開(kāi)始醞釀
從歷史經(jīng)驗看，世界上極少在經(jīng)濟低迷的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )一枝獨秀，目前我國的情況相當意外。今年2-4月，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本屬于合理的復蘇和恢復性增長(cháng)，5月以來(lái)，投資投機需求卷土重來(lái)，在追漲力量驅動(dòng)下，房?jì)r(jià)加速攀高，樓市繁榮度已超過(guò)2006年春夏之交，接近2007年同期水平。對于房?jì)r(jià)偏高的部分東部大城市來(lái)說(shuō)，新一輪的房?jì)r(jià)泡沫開(kāi)始醞釀，樓市仿佛又回到了那個(gè)瘋狂的年代。
然而，不管普通民眾愿不愿承認，政府監管部門(mén)想不想接受，本輪房地產(chǎn)調整期的最低點(diǎn)，也即市場(chǎng)最壞的時(shí)候，已經(jīng)過(guò)去了。精確地講，谷低就在今年2月份。
與此同時(shí)，國房景氣指數自2007年11月見(jiàn)頂后，連續16個(gè)月下跌，最低點(diǎn)出現在今年3月。4月，指數開(kāi)始由降轉增，5月加速反彈。歷史表明，國房景氣指數一旦觸底反彈，就會(huì )持續上升多個(gè)月份，之后重新回落。按目前經(jīng)濟與樓市形勢，今年第四季度，國房景氣指數有可能重新回落。
樓市或將再次探底
兩個(gè)外部因素表明，樓市已走出最黑暗冬夜。一是，宏觀(guān)經(jīng)濟已于今年一季度觸底，GDP增幅只有6.1%，創(chuàng )近十幾年新低；根據目前的諸多數據來(lái)看，第二季增長(cháng)已成定局。增長(cháng)的動(dòng)力主要是政府為了“保八”，大發(fā)貨幣和信貸，由此直接驅動(dòng)固定資產(chǎn)投資高速增長(cháng)。二是，自2006年以來(lái)，我國股市與樓市運行軌跡相當吻合，而股市對樓市的影響，比樓市對股市的影響更大，股市的“財富效應”會(huì )增加樓市需求。股市自2008年10月28日創(chuàng )下最低點(diǎn)位1664點(diǎn)后開(kāi)始反彈。今年，股市已經(jīng)上漲至2700多點(diǎn)，已較去年年底的1821點(diǎn)上漲五成左右。樓市方向性變化滯后于股市3-6個(gè)月，此次晚了大概4個(gè)月。
但是就此斷言，中國樓市已經(jīng)徹底告別了冬天還為時(shí)尚早。遙想當年，1990年日本地價(jià)泡沫破滅后，至今仍未恢復元氣；1997年香港樓價(jià)觸頂后，持續回落了五年，2003年后重拾升勢，可至2008年繁榮頂點(diǎn)時(shí)，住宅價(jià)格也沒(méi)能超越十年前歷史高點(diǎn)；美國房?jì)r(jià)于2006年6月觸頂，之后一步步下滑至今，跌幅累計逾三成，依然在泥沼中掙扎。
有專(zhuān)家說(shuō)了，中國樓市情況異于發(fā)達國家和地區，人家是“熟女”樓市，大齡男或再婚男有限，有效需求不足，泡沫后大跌是應該的；我國是“有女初長(cháng)成”，求婚的小伙子排長(cháng)隊，這叫剛需。
然而，目前東部大城市的投資投機需求，已經(jīng)在一定程度上從剛需手中搶過(guò)了“接力棒”，他們是沖著(zhù)通貨膨脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲的預期而入市，同樣會(huì )在這種預期消失或政策打壓下逃逸。來(lái)得快，跑得也快。
若再回到宏觀(guān)面，靠投資拉動(dòng)GDP，見(jiàn)效快，但難持久，弊端多，消費不足和外需低迷是目前我國經(jīng)濟全面回暖的“攔路虎”。經(jīng)濟走勢可能出現“W”形，今年一季度觸底，是“W”形的第一個(gè)低點(diǎn)；接下去幾個(gè)季度將上行，但難以持續增長(cháng)，正如10年前，還會(huì )出現“W”形的第二個(gè)低點(diǎn)，然而第二個(gè)低點(diǎn)的深度很難超過(guò)第一個(gè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦有可能走出“W”形路線(xiàn)圖，今年一季度復蘇，二季度亢奮，第三季度降溫，四季度和明年一季度重新回落，然而再次探底的深度，將難以超過(guò)今年3月的最低谷。
（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)） |