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| 2009-06-19 田立 來(lái)源:上海證券報 |
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那些喜歡并且得益于高房?jì)r(jià)的人，只看到了房地產(chǎn)可以被變成魚(yú)翅的一面，卻忽視更多的人需要粉絲的實(shí)情，只看到了魚(yú)翅可以賣(mài)高價(jià)的表面現象，卻忽視了魚(yú)翅是剝奪別人享用粉絲的權利而后獲得的事實(shí)本質(zhì)。企圖把房地產(chǎn)變成遠離大眾的魚(yú)翅就可以肆意提高房?jì)r(jià)，或者愚弄百姓逆來(lái)順受，是竭力掩蓋事實(shí)真相之舉，絕非科學(xué)發(fā)現的靈光閃現。
“房地產(chǎn)圈”中素來(lái)出語(yǔ)驚人的任志強先生，面對房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的指責，上周在“博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇年會(huì )”上拋出“房地產(chǎn)不是粉絲是魚(yú)翅，再貴也不算貴”的言論，又讓人們“驚”了一把。盡管我“一如既往地”反對任先生的觀(guān)點(diǎn)，但卻很贊賞他這次的比喻方式，因為通過(guò)所謂的“粉絲與魚(yú)翅”的討論，有利于澄清當前很多有關(guān)中國房地產(chǎn)問(wèn)題的混亂認識。
很多人第一次吃魚(yú)翅時(shí)，的確常常分辨不出與粉絲的區別，這與當前的房地產(chǎn)消費和投資有著(zhù)相似之處：一些買(mǎi)房的人買(mǎi)的時(shí)候并沒(méi)指望房子日后會(huì )升值，本來(lái)就是要住的，但后來(lái)發(fā)現自己的房子升值了。在這個(gè)看似不經(jīng)意的過(guò)程中，實(shí)際上反映的是房地產(chǎn)這個(gè)特殊“商品”背后的復雜屬性。
如果僅從消費效用的角度看，房地產(chǎn)就是商品，但從升值預期的角度看，它又是資產(chǎn)，買(mǎi)房子的目的也可以是為了未來(lái)的某一天在高價(jià)位把它賣(mài)出去，以獲得資產(chǎn)溢價(jià)的滿(mǎn)足。這么一來(lái)，事情就復雜了：房?jì)r(jià)，到底是由商品的供求決定呢，還是有資產(chǎn)的預期決定？從歷史經(jīng)驗來(lái)看，我認為中國的房地產(chǎn)價(jià)格是由預期決定的，而不是供求關(guān)系，依據是：國家每次提高房貸利率試圖控制住房需求時(shí)，需求是下去了，但房?jì)r(jià)非但不降，反而都在漲，這就說(shuō)明供求關(guān)系在決定房?jì)r(jià)的過(guò)程中沒(méi)有起作用，或者作用不大。弄清這個(gè)道理，至少可以澄清一個(gè)問(wèn)題：當前的房?jì)r(jià)過(guò)高到底是什么因素造成的？
開(kāi)發(fā)商說(shuō)，地價(jià)過(guò)高造成住房供給不足，造就了高房?jì)r(jià)，一些學(xué)者和評論家說(shuō)，老百姓的住房需求造成了高房?jì)r(jià)。要我說(shuō)，這樣的言論根本就是混淆是非，因為這兩種觀(guān)點(diǎn)都掩蓋了“投機推升房?jì)r(jià)”的本質(zhì)，本末倒置地把房?jì)r(jià)上漲的責任推給了老百姓，往輕了說(shuō)是在為某些人開(kāi)脫，往重了說(shuō)是別有用心。所以，有人說(shuō)，要降低土地價(jià)格以緩解樓價(jià)漲勢，我反對；有人說(shuō)放松對開(kāi)發(fā)商的管制，讓更多的人進(jìn)入開(kāi)發(fā)商行列以增加房地產(chǎn)供應，我還反對，因為這樣的建議根本就動(dòng)搖不了高房?jì)r(jià)的根基。
或許有人會(huì )說(shuō)，就算房?jì)r(jià)確實(shí)是投機者推升的，就算高房?jì)r(jià)與老百姓的需求無(wú)關(guān)，又能怎樣？這不也是市場(chǎng)現象嗎？不也是交易的結果嗎？要老百姓接受又有何不妥？“房地產(chǎn)是魚(yú)翅”的論調，其實(shí)就是從這個(gè)音符開(kāi)始的。不過(guò)，這里有個(gè)嚴肅的問(wèn)題，不知持此論者思考過(guò)沒(méi)有，那就是老百姓不需要魚(yú)翅，他們只需要粉絲，可是在投機者的“魔術(shù)”下，粉絲變成了魚(yú)翅，這讓老百姓如何消受得起呢？
表面上看，這是個(gè)“量”的問(wèn)題，房子蓋得太大、太豪華，使得粉絲變魚(yú)翅了，那建一些經(jīng)濟適用房問(wèn)題是不是就解決了呢？我認為不會(huì )，盡管可以設置很多條件來(lái)約束經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)，但這不可能妨礙“主流”房?jì)r(jià)的上漲，因為房地產(chǎn)上的投機者從來(lái)就不關(guān)心誰(shuí)來(lái)住，就像炒石油的人從沒(méi)關(guān)心過(guò)誰(shuí)會(huì )用油一樣，區區幾間經(jīng)適房又奈房?jì)r(jià)幾何？
不光如此，粉絲都可以變成魚(yú)翅，經(jīng)濟適用房再次變成資產(chǎn)又有何不可呢？為了防止這種現象，茅于軾老先生提出“經(jīng)濟適用房不帶廁所”，引來(lái)不少網(wǎng)民謾罵，有人說(shuō)“這不把住房變豬圈了嗎”，可我說(shuō)，即使你建的就是豬圈，投機者也照樣可以把它變成魚(yú)翅，當一種東西被當作升值對象、避險對象時(shí)，外在的形式就只不過(guò)是個(gè)殼罷了。
于是這就又有了一個(gè)矛盾：一方面，老百姓只要粉絲，另一方面投機者活生生把粉絲變成魚(yú)翅，而且這個(gè)過(guò)程看起來(lái)不可逆。我現在更關(guān)心這個(gè)矛盾如何解決呢？盡管這是一個(gè)大家都不愿看到的結果，但我還是要說(shuō)，這個(gè)矛盾從質(zhì)上講是不可解決的，不可能把粉絲和魚(yú)翅在轉化過(guò)程中分離出來(lái)。但話(huà)又說(shuō)回來(lái)，矛盾不可解決不意味著(zhù)不可緩和，如何緩解這一矛盾，是決策者需要解決的問(wèn)題。
那么，有沒(méi)有緩解的手段呢？當然有，這就是“物業(yè)稅”，從純粹的理論上講，投資房地產(chǎn)的人相當于投資了一系列期權，其中既包括GDP的買(mǎi)權也包括了通脹的買(mǎi)權，如果征收物業(yè)稅的話(huà)，這些期權就變成了不斷分紅的標的物的買(mǎi)權，其價(jià)值就要在現有的水平上打折扣了（折扣的大小取決于稅率），這對于化解房?jì)r(jià)過(guò)高矛盾無(wú)疑是有益處的。
那些喜歡并且得益于高房?jì)r(jià)的人，只看到了房地產(chǎn)可以被變成魚(yú)翅的一面，卻忽視更多的人需要粉絲的實(shí)情，只看到了魚(yú)翅可以賣(mài)高價(jià)的表面現象，卻忽視了魚(yú)翅是剝奪別人享用粉絲的權利而后獲得的事實(shí)本質(zhì)。我們無(wú)力改變粉絲變魚(yú)翅的事實(shí)，但不等于說(shuō)就不應該抑制魚(yú)翅的高價(jià)格，企圖把房地產(chǎn)比作與大眾相遠的魚(yú)翅就可以肆意提高房?jì)r(jià)，或者愚弄百姓逆來(lái)順受，是竭力掩蓋事實(shí)真相之舉，絕非科學(xué)發(fā)現的靈光閃現。
（作者系哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長(cháng)） |
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