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| 地王瘋狂歸來(lái)或是市場(chǎng)調整前兆 |
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| 2009-07-02 馬光遠 來(lái)源:新聞晨報 |
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6月30日，北京市朝陽(yáng)區廣渠路15號地經(jīng)過(guò)97輪競價(jià)，超過(guò)此前重慶鴻恩寺地塊38.1億元的成交價(jià)格，以40.6億元被廣東中化方興公司拍得，成為繼2007年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)調整以來(lái)，全國總成交價(jià)最高的“地王”。
這個(gè)結果，并沒(méi)有完全出乎預料，但以超過(guò)40億元的高價(jià)成交，還是令人有點(diǎn)震驚。這樣，在不到一個(gè)星期的時(shí)間周期內，北京“地王”頻現：5月25日，北京通州區九棵樹(shù)大街地塊剛剛拍出17.4億元的天價(jià)，“地王”的椅子還沒(méi)坐穩，6月26日，朝陽(yáng)區奧運村鄉地塊經(jīng)過(guò)46輪的激烈競價(jià)，拍出了19.6億元，成為北京今年總價(jià)和均價(jià)雙料新地王。但相對于廣渠路15號地的全國盟主地位來(lái)，顯然遜色了不少。
同樣的瘋狂也在重慶、廣州等地上演，與之伴隨的就是房?jì)r(jià)在沒(méi)有經(jīng)過(guò)真正調整之后，再次向上，挑戰歷史新高。全國地王不斷涌現，讓國土部言猶在耳的“地價(jià)不是房?jì)r(jià)上漲的因素”的解釋顯得有些滑稽。
其實(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本邏輯和常識告訴我們，在宏觀(guān)經(jīng)濟不景氣的情況下，房地產(chǎn)全面回升基本是不可能的。2007年的圈地歷史也明明白白告訴我們，“地王”頻現，并不一定意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和景氣，相反，可能是房市崩潰的前兆。2007年“地王”頻現之后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)隨即進(jìn)入了調整期，殷鑒不遠。
和2007年相比，這一輪圈地，主要動(dòng)力來(lái)自于三重推力：一是寬松貨幣政策導致的流動(dòng)性過(guò)剩，寧波舉行的北京國際金融論壇夏季年會(huì )，業(yè)內人士、高層都明確指出，信貸資金大量流入了樓市，助長(cháng)了新的泡沫，推高了銀行的風(fēng)險；二是資本金調整政策，自2008年下半年開(kāi)始的所有救市政策，都比不上大幅下調房地產(chǎn)投資資本金比例的影響，從35%大幅下調至20%，等于是拿銀行的未來(lái)賭房地產(chǎn)的明天；三是人為制造的通脹預期，開(kāi)發(fā)商都在鼓噪，惡性通脹將來(lái)，買(mǎi)房子保值。
在這三重推力下，樓市重現瘋狂，走出了一輪與居民收入和宏觀(guān)經(jīng)濟完全背離的行情。房?jì)r(jià)重回巔峰，國家房地產(chǎn)調控政策陷入尷尬。
雖然不能將土地市場(chǎng)的回暖簡(jiǎn)單等同于房地產(chǎn)的回暖，但在地價(jià)的推動(dòng)下，房?jì)r(jià)再一次短期上漲似乎不可避免。
地價(jià)一旦帶動(dòng)房?jì)r(jià)非理性上升，必然導致需求的再一次抑制和回落。而考慮到本輪上漲的因素主要是受下調資本金比例和銀行信貸資金的推動(dòng)，一旦銀根收縮，流動(dòng)性回收，房地產(chǎn)新一輪慘烈的調整將不可避免，銀行將成為最大的買(mǎi)單者。當真如此，中國式債務(wù)危機也就并非遙不可及了。
樓市的瘋狂，“地王”的崛起，絕非中國經(jīng)濟的福音，更不是經(jīng)濟復蘇的象征。宏觀(guān)經(jīng)濟基本面，居民的收入，房地產(chǎn)調整的周期，乃至各地大量保障性住房的涌入，都不支持這種非理性的上漲。我們應該對泡沫的破滅提高警惕，早作準備，以免殃及抗風(fēng)險能力并不高的銀行系統。一旦房地產(chǎn)的回調影響到了金融系統，對中國實(shí)體經(jīng)濟的打擊將是沉重的。(作者為中國社科院政府政策系博士)
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