|
| 房?jì)r(jià)還會(huì )漲對所有人都是個(gè)考驗 |
|
|
|
|
|
|
| 2009-07-16 陳季冰 來(lái)源:新聞晨報 |
|
|
中房指數系統、中國指數研究院近日發(fā)布研究報告預測，下半年全國主要城市房?jì)r(jià)仍會(huì )穩步上漲，個(gè)別城市可能會(huì )出現較快增長(cháng)。在當下，這顯然是一則非常觸動(dòng)眾人神經(jīng)的消息。
進(jìn)入2009年春天以后，沉寂了一年的各地樓市突然重新爆發(fā)，特別是北京、上海兩個(gè)全國最大城市的商品房交易量和價(jià)格呈猛烈上升的態(tài)勢。而近來(lái)一再見(jiàn)諸報端的大型國有企業(yè)“天價(jià)”拿得“地王”的新聞，讓老百姓平添了對未來(lái)房?jì)r(jià)進(jìn)一步快速上漲的擔心和不滿(mǎn)。
在宏觀(guān)經(jīng)濟尚未明顯復蘇的大前提下，過(guò)去一年受到壓抑的樓市需求為什么會(huì )在此時(shí)集中釋放？對此，“剛性需求”是不少業(yè)界人士用來(lái)解釋的理由。但我不認為所謂“剛性”需求是主要原因。老百姓改善住房的需求確實(shí)是剛性的，但這并不意味著(zhù)許多急需改善的居民家庭已經(jīng)“捱”過(guò)了2008年一年就一定不能再“捱”一兩年。根本的原因恐怕是：大家看到，2008年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量也隨交易量一起急劇萎縮，許多原本堅信房?jì)r(jià)會(huì )下跌的人預計未來(lái)供應量可能大幅度下降，于是立場(chǎng)開(kāi)始動(dòng)搖，并“空翻多”加入到搶購的行列。政府土地批租的詳實(shí)數據很難找到，但從上海去年一年里國有土地公開(kāi)轉讓多次流標以及有開(kāi)發(fā)商向政府退回已批租地塊的公開(kāi)報道中，我們可以得到的結論是，這一年的土地批租市場(chǎng)也是急劇萎縮的。另?yè)䦂蟮�，今�?月份全國60個(gè)重點(diǎn)城市土地成交量比去年同期猛增73%，這也反襯出去年土地市場(chǎng)的萎縮狀況。土地供應的減少必定會(huì )導致未來(lái)商品房供應量的同步減少，這當然強化了未來(lái)房?jì)r(jià)難以下降甚至會(huì )繼續上漲的預期。
今年前幾個(gè)月樓市的“量?jì)r(jià)齊升”是去年壓抑的需求及對未來(lái)供應量減少的預期這一雙重因素造就的——如果認可這種分析，那么我們就能夠清晰地看出今后一段時(shí)期內房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能趨勢。上述研究報告還表明，今年上半年全國的土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量雖然比去年下半年有所回暖，但同比仍有較大幅度的下降。這就意味著(zhù)下半年市場(chǎng)上可賣(mài)的商品房是很有限的，本市媒體有報道說(shuō)，上海、杭州、深圳等城市的存量房只夠賣(mài)3至6個(gè)月。據此，我的判斷是：未來(lái)幾個(gè)月內房?jì)r(jià)幾乎沒(méi)有可能下降，而且仍有繼續上漲的可能性，但其代價(jià)是成交量短暫放大之后再度萎縮。中國的商品房也許將變?yōu)槊逼鋵?shí)的“奢侈品”，今后不要說(shuō)普通人，就連家境殷實(shí)的所謂中產(chǎn)階級也可能越來(lái)越買(mǎi)不起房了。
此外，本輪行情應該還受到了另外兩個(gè)相互關(guān)聯(lián)的因素的共同推動(dòng)。第一，4萬(wàn)億刺激計劃難以避免地制造了經(jīng)濟體內泛濫的流動(dòng)性。它們中有相當一部分并未進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟，而是流入了投資市場(chǎng)，這帶動(dòng)了股市和樓市一同牛氣。第二，銀行利息的降低和信貸門(mén)檻的放寬是樓市量?jì)r(jià)齊升的另一個(gè)重要原因。因為利息的降低使同一件按揭銷(xiāo)售的物業(yè)的總價(jià)得以下降，而信貸的放松使原先一部分不符合放貸標準的資金有機會(huì )進(jìn)入樓市，其中有不少是投資或投機型的。但是，從銀行那里得到的一些信息已經(jīng)表明，上述兩條“利好”都正在孕育著(zhù)日益膨脹的金融風(fēng)險。而從另一方面來(lái)看，這種通脹的預期又是推動(dòng)樓市短期內猛烈上漲的重要動(dòng)因。
在剛剛召開(kāi)的中共上海九屆市委八次全會(huì )上，市委書(shū)記俞正聲強調“要高度關(guān)注房地產(chǎn)問(wèn)題，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展”。而不久前，上海住房保障和房屋管理局局長(cháng)劉海生也曾在市政府例行新聞發(fā)布會(huì )上表示，上海政府不希望房?jì)r(jià)太高，為此政府將“有所作為”。
一片“漲聲”之中，政府將如何通過(guò)“有所作為”來(lái)平穩房地產(chǎn)市場(chǎng)，的確是個(gè)考驗。
|
|
|
|
|