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| 期待更多數據揭開(kāi)房?jì)r(jià)高企之謎 |
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| 2009-07-27 社論 來(lái)源:南方都市報 |
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自國土部6月底公布“中國地價(jià)占房?jì)r(jià)平均為23.2%”的數據以來(lái)，各界一直對該數字存有異議。針對這一問(wèn)題，國土部日前將全國620個(gè)調查項目的數據悉數發(fā)布，其中北京21個(gè)項目平均地價(jià)與房?jì)r(jià)的比例約為25%。
在社會(huì )各界被高房?jì)r(jià)問(wèn)題苦苦困擾的當下，國土部能夠對相關(guān)數據信息進(jìn)行跟蹤披露，理應視為行政部門(mén)的積極舉措。而與此同時(shí)，基于國土部所掌控數據存在不可避免的局限性，依靠本次公布的數據仍難以破解高房?jì)r(jià)背后的謎團。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對價(jià)格之高已經(jīng)毋庸置疑，而在高房?jì)r(jià)背后是一個(gè)又一個(gè)無(wú)法解釋的謎團，比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項稅費、成本開(kāi)支究竟占比多大，其中政府部門(mén)的因素有多少，商業(yè)成本又有多高；開(kāi)發(fā)商的利潤水平究竟如何，賣(mài)房子究竟是“天價(jià)暴利”還是“不如賣(mài)白菜”；如果以這些數據為基礎，那么當下的高房?jì)r(jià)究竟有沒(méi)有降價(jià)空間，抑或降價(jià)只能是公眾的虛幻理想，而行政部門(mén)在其間的政策空間有多大，等等。顯然，單純依靠國土部給出的數據難以就這一系列問(wèn)題給出回答，而公眾探究房?jì)r(jià)之謎的努力仍須艱辛推進(jìn)。
其實(shí)就以國土部公布的數據而言，更像是針對今年兩會(huì )期間全國工商聯(lián)提交的“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費用”調查報告而來(lái)。工商聯(lián)的報告認為，在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%，由此引發(fā)了地價(jià)推高房?jì)r(jià)的爭論。特別要指出的是，表面看來(lái)似乎“23
.2%”要遠低于“58.2%”，因此地價(jià)推高房?jì)r(jià)的理由被有力駁斥，然而事實(shí)上兩個(gè)數據的含義完全不同，無(wú)法作簡(jiǎn)單的對比。國土部所測算的是“地價(jià)占房?jì)r(jià)”的比重，而全國工商聯(lián)調查的則是“土地成本占直接開(kāi)發(fā)成本”的比重，前者的“房?jì)r(jià)”中包括了所有成本與利潤而使得比例被明顯攤低，而這并不能表明地價(jià)對房?jì)r(jià)的影響可以被忽略不計。
地價(jià)從來(lái)都是影響甚至決定房?jì)r(jià)的一個(gè)重要因素。從今年五月份開(kāi)始，全國各地“新地王”頻頻出現，這就直接決定了未來(lái)一兩年相關(guān)區域房?jì)r(jià)必然飆漲。7月23日，金地集團以30.48億元拍下了上海某出讓面積21.02萬(wàn)平方米的地塊，樓面地價(jià)每平方米高達1.45萬(wàn)元左右，而目前該地塊周邊的房?jì)r(jià)不過(guò)在1.8萬(wàn)元左右。換句話(huà)說(shuō)，如果以當下的地價(jià)與當下的房?jì)r(jià)相比較，地價(jià)占房?jì)r(jià)的比例居然超過(guò)80%。據此觀(guān)察，之所以國土部測算的地價(jià)占房?jì)r(jià)比重偏低，原因就在于隨著(zhù)房?jì)r(jià)連年持續飆升，使得一兩年前的“高地價(jià)”反而顯得便宜了許多，但這絕不意味著(zhù)地價(jià)沒(méi)有影響并推高房?jì)r(jià)。恰恰相反，新“地王”的不斷出現、土地出讓價(jià)格的不斷飆升，直接推升了房?jì)r(jià)繼續上漲的市場(chǎng)預期，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的直接開(kāi)發(fā)成本，并在房?jì)r(jià)持續上漲后反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步推高“地王”紀錄，二者間的相互推升作用顯而易見(jiàn)。
統計數據是真實(shí)的，但統計數據也有可能“騙人”。地價(jià)與房?jì)r(jià)之間的時(shí)間錯位，是導致二者相互關(guān)系被低估的根本原因。而這樣的數據對比自然也就無(wú)法讓公眾掌握真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成本與利潤狀況。事實(shí)上，目前業(yè)界對相關(guān)數據的普遍看法大體如下，地價(jià)正如全國工商聯(lián)的測算約占開(kāi)發(fā)直接成本的50%以上，而直接成本總計占房?jì)r(jià)的60%左右。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)費用、營(yíng)銷(xiāo)費用、管理費用約占房?jì)r(jià)的10%，行政部門(mén)所征繳的稅費占10%左右。如果這一測算屬實(shí)，那么我們可以得到兩個(gè)結論：其一，開(kāi)發(fā)商的最終利潤水平或許果如其言，只有不到20%的利潤率，而絕非暴利；其二，土地成本占房?jì)r(jià)比例大體在30%左右，再加上相關(guān)行政稅費開(kāi)支的10%，地方行政部門(mén)所能夠影響的房?jì)r(jià)因素占比高達40%，由此政府部門(mén)的市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權要遠遠高于開(kāi)發(fā)商本身。
當然，上述這些數據尚未得到權威部門(mén)的證實(shí)，但其中所揭示的市場(chǎng)狀況卻與多數公眾的直觀(guān)印象存在巨大差距。由此，我們在對國土部的信息公開(kāi)行為表示贊許的同時(shí)，期望著(zhù)能夠有更多更直接的房地產(chǎn)市場(chǎng)數據被披露，最終能夠讓房?jì)r(jià)高企的真相大白于天下。
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