高房?jì)r(jià)再次成為眾矢之的，那么，是誰(shuí)制造了高房?jì)r(jià)？各方展開(kāi)了一場(chǎng)數據大戰，紛紛用自己的數據來(lái)摘清自己，把責任推給別人：
　　國土資源部公布了全國620個(gè)調查項目的數據，其中北京的21個(gè)項目中，地價(jià)占房?jì)r(jià)的最高比例為51.36%，最低為14.33%，平均為25%。全國地價(jià)占房?jì)r(jià)的比例平均為23.2%。言外之意是，高房?jì)r(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制造的，是其瘋狂追逐利潤的產(chǎn)物。
　　參加這620個(gè)房地產(chǎn)項目土地成本調查的中國地質(zhì)勘測規劃院地價(jià)所將這一意思說(shuō)得明明白白：開(kāi)發(fā)商的建安成本、管理成本、銷(xiāo)售成本最高不會(huì )超過(guò)30%，加之稅費成本10%和平均土地成本23.2%，開(kāi)發(fā)商最終的直接利潤應該在40%左右，即便算上增值稅，流向政府的也不會(huì )超過(guò)40%。所以，房?jì)r(jià)之所以高，完全是因為開(kāi)發(fā)商心太黑。
　　開(kāi)發(fā)商卻不同意這種說(shuō)法。積極充當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代言人的任志強一直強調，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商其實(shí)是在為政府打工。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )調查顯示，地價(jià)房?jì)r(jià)比高達58.2%，認為地價(jià)推高了房?jì)r(jià)。鄭州一位開(kāi)發(fā)商則通過(guò)央視公開(kāi)了一份房地產(chǎn)成本清單：樓面地價(jià)占到售價(jià)的40%，建安成本占30%。該開(kāi)發(fā)商特別強調，各級行政部門(mén)的稅費占房?jì)r(jià)的20%，收費項目至少30項，且存在重復征收、變相征收現象。結論是：房?jì)r(jià)之所以高，主要是因為政府太貪錢(qián)。
　　說(shuō)實(shí)在話(huà)，一個(gè)行業(yè)與政府如此公開(kāi)地以數據論證對方對一件大家都覺(jué)得不那么好的事情的責任，還是很新鮮的，也是一件好事。也許，隨著(zhù)這場(chǎng)數據戰逐漸升級，人們當能對房地產(chǎn)行業(yè)的政-商關(guān)系現狀有更清楚的認識。
　　不過(guò)，要弄清誰(shuí)對高房?jì)r(jià)承擔責任，其實(shí)用不著(zhù)如此大動(dòng)干戈。事實(shí)上，雙方如此引用數據，說(shuō)明雙方都沒(méi)有理解經(jīng)濟行為的內在邏輯，沒(méi)有理解價(jià)格的形成機制。開(kāi)發(fā)商大談地價(jià)數據，隱含了這樣一個(gè)預設：房?jì)r(jià)是由生產(chǎn)它的成本(這其中很重要的一部分是地價(jià))決定的。政府揭露開(kāi)發(fā)商的利潤率數據隱含了這樣的預設：利潤可以決定房?jì)r(jià)，開(kāi)發(fā)商可以隨心所欲地獲取高利潤。
　　經(jīng)濟學(xué)的基本原理不支持這兩個(gè)預設。首先，應當假定，市場(chǎng)活動(dòng)的各方主體都具有正常理性，具體地說(shuō)，購房者不是傻子，怎么可能無(wú)緣無(wú)故地讓開(kāi)發(fā)商賺取高利潤率？其次，價(jià)格也不可能由成本來(lái)決定。如果是這樣的話(huà)，那采購了價(jià)格最高原料的最傻的采購經(jīng)理，豈不是可以為企業(yè)帶來(lái)最大利潤？
　　要弄清高房?jì)r(jià)的責任，需要了解價(jià)格的形成機制。簡(jiǎn)單地說(shuō)，一棟房屋的價(jià)格既不完全是由生產(chǎn)成本決定的，也不完全是由供需決定的。從某種程度上說(shuō)，在一個(gè)競爭性市場(chǎng)上，價(jià)格決定供需，價(jià)格也決定成本。當然，更準確地說(shuō)，價(jià)格是由交易雙方關(guān)于市場(chǎng)情勢的預期所決定的。
　　最近的局面有助于我們理解這一經(jīng)濟學(xué)原理。今年初，房屋市場(chǎng)恢復繁榮，房?jì)r(jià)開(kāi)始回升。開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)土地的欲望陡然提高，土地價(jià)格攀升，各地不斷出現“地王”。從這里看得很清楚，先有高房?jì)r(jià)，然后有了高地價(jià)。當然，反過(guò)來(lái)，高地價(jià)又給開(kāi)發(fā)商發(fā)出一個(gè)明確的信號：房屋的價(jià)格將會(huì )上漲，準備售房的開(kāi)發(fā)商于是繼續提高房屋的價(jià)格。高地價(jià)也給購房者發(fā)出強烈的信號：以后的房?jì)r(jià)還要上漲，現在趕緊買(mǎi)吧。即便開(kāi)發(fā)商已提高了價(jià)格，購買(mǎi)人也瘋狂入市，甚至形成搶購的局面，開(kāi)發(fā)商因此獲得高額利潤率，但購房者也覺(jué)得自己賺了，因為以后房?jì)r(jià)還會(huì )漲。此后開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商就會(huì )再次提高價(jià)格，地價(jià)又會(huì )再度上漲。開(kāi)發(fā)商、購房人、地方政府共同推動(dòng)形成了房?jì)r(jià)、地價(jià)輪番上漲的格局。
　　因此，高房?jì)r(jià)的根源就是最初導致高房?jì)r(jià)的因素。通過(guò)本輪價(jià)格上漲，可以十分清楚地看到一個(gè)關(guān)鍵因素：寬松的貨幣政策。任何時(shí)候，房屋市場(chǎng)的繁榮、尤其是畸形繁榮，都離不開(kāi)過(guò)于寬松的貨幣政策之助。大量貨幣流入經(jīng)濟體，必然首先流入房屋市場(chǎng)。
　　不過(guò)，房?jì)r(jià)漲到畸形的程度，且房地產(chǎn)市場(chǎng)成為第一個(gè)復蘇的市場(chǎng)，還有另一個(gè)制度性因素：土地壟斷。地方政府壟斷著(zhù)商品房的土地供應，因而，對于房?jì)r(jià)下調的任何跡象都會(huì )盡力阻止，對于房?jì)r(jià)上漲的任何跡象都表示歡迎，且傾向于放任而不采取任何抑制措施，因為房?jì)r(jià)上漲將推高地價(jià)，而地方政府將從中獲益。
　　所以，歸咎高房?jì)r(jià)的責任：首先，寬松的貨幣政策推動(dòng)房?jì)r(jià)進(jìn)入上漲周期，而地方政府對此傾向于不作為，甚至推波助瀾，盡可能延長(cháng)房?jì)r(jià)上漲周期。這樣，在絕大部分時(shí)間，房?jì)r(jià)都在上漲，而且是畸形地上漲。唯一的問(wèn)題是：這個(gè)世界上真的存在永遠畸形上漲的資產(chǎn)嗎？(作者系北京學(xué)者)