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| 2009-11-03 作者:葉檀 來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞 |
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有三分之一的開(kāi)發(fā)商只囤地不蓋房，這是房地產(chǎn)界著(zhù)名的小潘同志給出的數字。
北京核心城區的工體四號地塊被李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司盈科大衍地產(chǎn)公司拿走，按照約定此地塊開(kāi)工日期為2006年9月20日，竣工日期為2008年3月31日，合同成為一紙空文，該地塊于今年8月21日被轉讓給瑞安建業(yè)。
僅此一項轉讓?zhuān)拼笱苜嵙硕嗌倌�？轉讓價(jià)為1.18億美元，當初拍賣(mài)價(jià)為5.1億人民幣，按照當時(shí)的匯率，僅為0.6414億美元，按照2009年8月的匯率，約為0.7467億美元，考慮到中間費用，“小超人”大概賺了0.5億美元，3年利潤在78%以上。這樣好的買(mǎi)賣(mài)，還有誰(shuí)會(huì )不囤地呢？
如果“小超人”囤金，他的收益又有多少？2006年9月15日的現貨金為每盎司572.35美元，2009年8月21日為953.85美元，盈利381.50美元，盈利為60%左右。也就是說(shuō)，在中國一線(xiàn)城市核心區域囤地收益好于囤金。
這不是“小超人”第一次玩轉土地市場(chǎng)，香港的數碼港項目就是玩轉土地與資本市場(chǎng)的典型。來(lái)看看香港理工大學(xué)會(huì )計學(xué)與金融學(xué)院副教授林本利先生的分析。1998年，盈科拓展（盈拓）向特區政府提出數碼港計劃，1999年3月時(shí)任香港特區財政司長(cháng)的曾蔭權先生宣布有關(guān)計劃，電訊盈科免費得到土地住宅部分（名為貝沙灣）和商場(chǎng)的發(fā)展權，條件是需要為政府發(fā)展數碼港，然后便交給由政府全資擁有的數碼港有限公司。
此后一連串的資本運作，可以上MBA教材。在取得香港“數碼港”資訊園區開(kāi)發(fā)權后，盈拓成立盈科數碼動(dòng)力（盈動(dòng)），借“得信佳”的殼上市，股價(jià)一天狂升23倍，一天就賺了300多億，轟動(dòng)全球金融業(yè)。不僅上市后股價(jià)從停牌前的1角多，飆升至3元多，此后借科網(wǎng)與地產(chǎn)雙重概念，很快攀升到20元。2000年2月，盈動(dòng)宣布舉債900億元收購百年老店香港電訊，令股價(jià)沖上28元5角
（相當于現在的142元5角），到達高潮。在科網(wǎng)泡沫崩潰、收購計劃于2000年8月完成后，新公司電盈大股東及高層行使認股權與出售手上股票，套現40多億港元，而后股價(jià)足足跌去九成以上。其中的關(guān)鍵就是地產(chǎn)項目，在借殼得信佳時(shí)，李澤楷以香港數碼港發(fā)展權無(wú)償注入及總值24.6億港元的地產(chǎn)項目為代價(jià)，換取得信佳75%股權并握有一批可換股債券。
由于電盈業(yè)績(jì)大滑坡，李澤楷提出私有化方案，通過(guò)承擔公司債務(wù)，幾乎“不費分毫”就可換取電盈全部股權。當時(shí)的背景是香港地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年下半年在減息刺激下強勢轉暖，在港上市的地產(chǎn)股紛紛獲得大股東在二級市場(chǎng)上增持，所謂電盈私有化，主要是將其中主要盈利部分盈大地產(chǎn)私有化。由于香港證監會(huì )出具證據反對，私有化動(dòng)議被法院駁回，電盈小股東激動(dòng)得落淚。
現在我們可以理解為什么囤地好于蓋房�！懊娣邸辟F過(guò)面包，說(shuō)明通脹預期十分強烈，此時(shí)面粉也好，面包也好，他們的稀缺程度相同，但是囤積面粉有無(wú)數好處：面粉既可以像面包一樣暢銷(xiāo)，還可以免去開(kāi)發(fā)成本，減少在開(kāi)發(fā)過(guò)程中房?jì)r(jià)漲跌的不確定性。
潘石屹先生所說(shuō)的三分之一開(kāi)發(fā)商囤地不蓋房，如果屬實(shí)，這是一個(gè)可怕的數據，說(shuō)明中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)徹底資本化、泡沫化了。上游開(kāi)發(fā)商與某些地方政府一起囤地待價(jià)而沽，下游追求資產(chǎn)保值的投資者大買(mǎi)高檔住宅與豪宅，業(yè)已占據購房者的35%以上，這絕不是普通的消費品市場(chǎng)，而是一個(gè)土地與現金為王的投資市場(chǎng)，土地成為重要的期貨品種。
政府有針對開(kāi)發(fā)商囤地的專(zhuān)門(mén)政策，2007年年中，國土資源部發(fā)出內部通知，要求各地加快處置利用閑置土地：土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收；依法可以無(wú)償收回的，堅決無(wú)償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。但從北京工體四號地塊、上海的樓脆脆等案例來(lái)看，收回閑置土地的政策在多數時(shí)候成為一紙空文。更令人震驚的是如下數據，2007年年底的統計數據，不僅開(kāi)發(fā)商囤地了10億平方米，國家土地儲備中心也在囤積大量土地，從2002年到2006年全國計劃的住宅用地供應量為21億平方米，而所有房地產(chǎn)商購置土地總量?jì)H14.5億平方米。
如此泡沫、如此混亂的土地市場(chǎng)不改革，所有的人都會(huì )變成囤積者，最終將經(jīng)濟囤成一潭死水。
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