隨著(zhù)12月31日房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)惠政策時(shí)限的日益臨近，有關(guān)取消交易稅費優(yōu)惠和上調房貸最低利率優(yōu)惠的報道不絕于耳，對于其存廢的爭議成為焦點(diǎn)。
　　去年底為了擺脫經(jīng)濟危機的沖擊，國家決定實(shí)施房地產(chǎn)交易稅費優(yōu)惠以及降低房貸利率優(yōu)惠至最低7折以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出量?jì)r(jià)齊升的現象，周二統計局公布的10月全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.9%，漲幅比9月擴大1.1個(gè)百分點(diǎn)，連續第5個(gè)月出現漲幅擴大的現象。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖在一定程度上幫助宏觀(guān)經(jīng)濟得以迅速走出谷底，但由此伴隨而來(lái)的則是原本就十分突出的房?jì)r(jià)收入比這一矛盾在部分大城市體現的更為明顯，因此不少市場(chǎng)人士均認為，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策到期不應考慮延續。
　　去年的房地產(chǎn)交易稅費優(yōu)惠覆蓋面極大，對于二套房的房貸利率在實(shí)際執行中放松的跡象也十分明顯，由此帶動(dòng)了投資性購房的再度升溫，而投資性購房這一因素原本就是推動(dòng)部分大城市房?jì)r(jià)走高的重要力量。盡管有部分投行的研究人員認為投資性購房也是房產(chǎn)需求的一個(gè)重要組成部分，但在目前國內現實(shí)的社會(huì )環(huán)境下，過(guò)高的投資性購房占比會(huì )顯著(zhù)激化社會(huì )矛盾，加重大城市普通居民的購房難度，在保障性住房尚未成為覆蓋低收入居民住房需求的主要力量的時(shí)候，過(guò)高的投資性購房比例顯然不符合全社會(huì )的利益，因此，無(wú)論是交易稅費亦或是二套房貸利率方面，在年底到期的均不應再給予優(yōu)惠，以免繼續推高投資性購房的占比，產(chǎn)生更大的房地產(chǎn)泡沫。
　　但與此同時(shí)，對于居民首次購房或者換購改善性住房的，交易稅費和利率上的優(yōu)惠仍應考慮延續。應當看到，去年以來(lái)交易稅費的下降和利率上的優(yōu)惠在一定程度上降低了普通居民的購房負擔，如果在年底到期時(shí)不再延續，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，只會(huì )變相加重居民實(shí)際的購房總體支出，進(jìn)一步推升房?jì)r(jià)收入比的數值。從歷史的經(jīng)驗看，以高交易稅費和利息負擔壓制居民的購房需求，只會(huì )將剛性需求的時(shí)間暫時(shí)延后，一旦市場(chǎng)環(huán)境出現改變，房?jì)r(jià)短期之內就會(huì )大幅攀升，這一點(diǎn)在2007年和2009年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)都有過(guò)非常明顯的表現。
　　除了在對于居民的房地產(chǎn)交易優(yōu)惠政策上面要體現有保有壓之外，對于房地產(chǎn)商也應采取類(lèi)似的政策，以進(jìn)一步推動(dòng)中低價(jià)商品房和保障性住房的建設。雖然國家在去年4萬(wàn)億的經(jīng)濟刺激政策中對于保障性住房著(zhù)力甚多，但從今年以來(lái)的實(shí)施結果看，效果卻并不理想，截至8月底的全國保障性住房完成投資率僅為23.6%，地方政府政策執行不力難辭其咎。為了保證財政收入，地方政府今年以來(lái)更傾向于大幅批租商品房用地，而非在需要大量財政支出的保障性住房上投入精力，在這種情況下，原本就十分突出的中低收入居民購房難進(jìn)一步出現升溫。
　　在流動(dòng)性極度寬松的情況下，房地產(chǎn)商天價(jià)拿地后囤積的現象重燃，值得注意的是，隨著(zhù)一大批內資地產(chǎn)商赴港上市，土地儲備多寡成為其估值和吸引境外投資者的重要籌碼，由此進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)商拿地的熱情，比如近期拿下上海迪斯尼地塊的開(kāi)發(fā)商據報道就是為此進(jìn)行準備，如果不能對這一現象加以重視，采取適當的措施遏制愈演愈烈的地王爭霸戰，2007年地王頻現之后的市場(chǎng)蕭條恐怕又會(huì )重新顯現。因此，政府必須通過(guò)適當的政策鼓勵房地產(chǎn)商更多的將精力放在保障性住房方面，對于大量囤積土地而不開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商，在融資途徑等方面應當嚴格加以限制，以防止類(lèi)似的現象重復出現，形成更為巨大的房地產(chǎn)泡沫。
　　筆者以為，目前的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策如果到期一刀切，對普通居民可能有一定影響，但如果不加區分的一概延續，也不具備實(shí)際的可行性，如何做到有保有壓，使房地產(chǎn)這一行業(yè)在繼續拉動(dòng)經(jīng)濟回升的同時(shí)，不再激化目前社會(huì )上的住房難這一矛盾，是決策者應當深思熟慮的問(wèn)題。

（作者系東航金融注冊金融分析師）