部分行業(yè)利用壟斷地位獲得的大量利益,變成了各種名目的內部福利,這是高房?jì)r(jià)的最大推手。我們實(shí)在已到了非得以公平促發(fā)展不可的時(shí)候。房地產(chǎn)有無(wú)泡沫?何時(shí)破裂?都不是真問(wèn)題,F在必須著(zhù)手的任務(wù)是:改革財政體制,讓地方政府從房地產(chǎn)利益鏈條中脫身;打破壟斷,遏制過(guò)高收入階層的不合理形成;擴大有效供給,從速建設廉租房,減少經(jīng)適房。 剛剛過(guò)去的十月,全國70個(gè)大中城市的商品房?jì)r(jià)格,同比上漲了3.9%,這是全國房?jì)r(jià)連續7個(gè)月上漲。多家調查機構的數據顯示,目前的房?jì)r(jià),已讓多數城市家庭難以接受,“買(mǎi)房難”已成“口頭禪”。為什么房?jì)r(jià)能“冒天下之大不韙”,一騎絕塵?想必在這背后,有不以人的意志為轉移的因素。 望房興嘆的人,抱怨的是開(kāi)發(fā)商。問(wèn)題是,誰(shuí)是開(kāi)發(fā)商? 當今的房地產(chǎn)業(yè),是典型的戰國時(shí)代。國企、民企、外企,都運作于中。不但傳統的建筑企業(yè)在蓋房子,電力公司、煤炭公司、糧食公司,水利公司、化工公司、外貿公司、遠洋公司、飛機制造公司,都成立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這些企業(yè),有天然的、巨大的融資能力,而且融資成本極低!暗赝酢钡念l出,就是明證。所有這些企業(yè),自覺(jué)不自覺(jué)間,結成了某種聯(lián)盟,任何降溫房地產(chǎn)的舉措,不管出自什么權威部門(mén),都會(huì )遭到有效的抵抗。這已經(jīng)被十數年來(lái)的博弈所證明。 地方政府也是房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)者。在現有的財政體制下,地方政府收入十分有限。來(lái)自土地一級的收入,是其不可或缺的組成部分!暗赝酢,在一定意義上,可以看作是房企在向地方政府“示好”。除了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),離不開(kāi)地方支持外,房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅費,如營(yíng)業(yè)稅、契稅等,都是地方政府可以調節的。 十多年前開(kāi)始的城市住房制度改革,采取的是“穩定一批,放開(kāi)一片”的方式。在福利分房體制下,一部分“有單位的人”,用較低代價(jià)獲得了房屋產(chǎn)權(盡管產(chǎn)權不完整),這些住房,叫法五花八門(mén),有“成本房”、“房改房”等等,這在市場(chǎng)機制完備的國家是不可想象的。而其余更多的人,將獲得一定的貨幣補償,然后自己去市場(chǎng)上買(mǎi)房。貨幣補償,隨著(zhù)房?jì)r(jià)節節攀升,已是杯水車(chē)薪。 與房改配套的政策,還有經(jīng)濟適用房(經(jīng)適房)、廉租房等。最初經(jīng)濟適用房很紅火,因為地價(jià)便宜,優(yōu)惠多多,地段也好,開(kāi)發(fā)商有錢(qián)可賺,后來(lái)無(wú)利可圖,開(kāi)發(fā)商熱情就慢慢降溫了。北京市今年幾塊經(jīng)適房的地塊拍賣(mài),幾無(wú)開(kāi)發(fā)商響應。經(jīng)適房最大的弊端是,所有的政府部門(mén)加起來(lái),都難以根除申請者的信息造假以及其后的牟利,而且為一些部門(mén)自留了很大的尋租空間。武漢經(jīng)適房搖號事件,不過(guò)冰山一角。結果就是,住經(jīng)適房的人,不是最初政策指向的“夾心層”(不太窮,但又買(mǎi)不起商品房),而是高收入階層。其實(shí),夾心層,不是政府最需要關(guān)心的,廉租房,才是政府唯一應有作為的領(lǐng)域,因為關(guān)乎最窮的人。任何國家不可能做到人人擁有房產(chǎn),但是,人人都應享有居住權,而這是政府的責任所在。廉租房沒(méi)有產(chǎn)權,不能出售獲益,可以有效打擊經(jīng)適房的貓膩。但是,直到現在,有關(guān)部門(mén)對建造廉租房積極性不高。道理很簡(jiǎn)單:沒(méi)有利益空間,比不了經(jīng)適房。 以上是供給者,再看需求方。 有人說(shuō),地價(jià)不決定房?jì)r(jià),這有道理。只要有人買(mǎi),一切都不是問(wèn)題。那進(jìn)一步問(wèn),誰(shuí)是購買(mǎi)者?一定有媒體所宣傳的“剛性需求者”,要結婚的人,總要有新房?墒,千萬(wàn)不要以為這些年輕人,可以買(mǎi)得起一個(gè)大房子,起碼在北京、上海,很難,實(shí)際上,這是幾個(gè)家庭,幾代人動(dòng)用多年儲蓄的結果。如果靠剛性需求,房地產(chǎn)價(jià)格不可能一路凱歌?隙ù嬖谝粋(gè)實(shí)力強大的購買(mǎi)階層。 這個(gè)階層,就是富裕人群。各種富豪排行榜,“煤老板”,“溫州商人”,經(jīng)濟發(fā)展,確實(shí)造就了一批超級富豪?墒沁@畢竟是其中的一小部分,他們根本沒(méi)有能力拉動(dòng)全國房?jì)r(jià),所謂的“某某炒房團”,有轉移公眾注意力的嫌疑。而真正有實(shí)力拉動(dòng)房?jì)r(jià)的,是部分行業(yè)的高收入群體。 中國的行業(yè)收入差距,以及階層收入差距,近十年來(lái)呈現不斷擴大趨勢。部分行業(yè),利用壟斷地位,獲得大量利益,卻沒(méi)有集中于國家財政,而是變成了各種名目的內部福利,包括住房,這是高房?jì)r(jià)的最大推手。 商品房,只是有中國特色的一種說(shuō)法。住房不單是商品,還是資產(chǎn),是可以像金融資產(chǎn)一樣炒作的對象。這也是理解房?jì)r(jià)不可忽視的方面。比如,即使買(mǎi)了房子的人,也僅有70年的使用權,而非完全的產(chǎn)權,住房的壽命還不一定有70年,所以,細想起來(lái),房?jì)r(jià)似乎太高,太不值?墒,如果想到它是資產(chǎn),就又不難理解了。我們還發(fā)現,不是全國所有地方的房?jì)r(jià)都高得離譜,真正高的,不過(guò)是京滬深穗杭等熱點(diǎn)城市,也就是有炒作空間的地方。當各種資金,都可以便當地進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候,房?jì)r(jià),就極容易變得如脫韁野馬,就如美國的次貸衍生品,在各種名目的包裝和光環(huán)之下,價(jià)格脫離其變動(dòng)的由頭而一路飆升。富裕階層一天天增長(cháng)著(zhù),他們的巨大財富總要尋找增值渠道,而目前,投資渠道十分狹窄,房地產(chǎn),是除股市等不多幾個(gè)領(lǐng)域外,唯一的選擇了。炒房族,在一些城市,已蔚然成軍。 有學(xué)者比較了世界多個(gè)城市的房?jì)r(jià),發(fā)現房地產(chǎn)價(jià)格是有周期性的。有統計學(xué)者計算過(guò),上世紀90年代之前,美國的房屋價(jià)格,變化并不大?墒,必須指出,多數商品或者資產(chǎn)的價(jià)格,都有周期性,即回歸的特征。但是,人畢竟是活在短期的,作為資產(chǎn)的炒作獲利,幾年、十幾年已足夠。為了房?jì)r(jià)下跌,難道讓人一直等幾十年不成?周期,不過(guò)是一種事后的總結和說(shuō)辭罷了。 高房?jì)r(jià)折射出的,是中國經(jīng)濟的結構性問(wèn)題,我們實(shí)在已到了非得以公平促發(fā)展不可的時(shí)候。房地產(chǎn)有無(wú)泡沫?何時(shí)破裂?都不是真問(wèn)題。我們必須著(zhù)手的任務(wù)是:改革財政體制,讓地方政府從房地產(chǎn)利益鏈條中脫身;打破壟斷,遏制過(guò)高收入階層的不合理形成;打擊腐;允許現有的存量房屋上市交易,擴大有效供給;大力從速建設廉租房,減少經(jīng)適房。
(作者系北京航空航天大學(xué)金融研究中心常務(wù)副主任) |