經(jīng)歷了大半年火爆的市場(chǎng)行情,房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠措施貌似步入了十字路口。一方觀(guān)點(diǎn)認為,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)積累了一定的風(fēng)險,政府應該主動(dòng)去“擠泡沫”,促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。而另一派觀(guān)點(diǎn)則認為,很多二三線(xiàn)城市的行情才剛剛開(kāi)始,只有繼續推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易,才能更好地促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展。兩者爭論的焦點(diǎn)無(wú)非是優(yōu)惠政策是退出還是保留,筆者認為,經(jīng)歷了由低谷到高峰的跳躍式發(fā)展,目前房地產(chǎn)行業(yè)的自身調控能力正在加強,政策的沖擊短期對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比較有限。
　　顯然,銀行是優(yōu)惠政策淡出的主要受益者。經(jīng)歷了息差收窄和大規模貨幣投放的經(jīng)濟階段,各商業(yè)銀行亟須提高自身的議價(jià)能力,從而提升資金收益水平,資產(chǎn)質(zhì)量中的個(gè)貸部分無(wú)疑是銀行收入的重要增長(cháng)極,如果取消普遍的七折房貸優(yōu)惠,對銀行利息收入和資金議價(jià)水平的提升起到極大的支撐作用。而事實(shí)上,目前已有多家銀行提高了二套房的界定標準,并且在相關(guān)的利率優(yōu)惠措施上也采取了從嚴政策。筆者認為,如果目前部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性發(fā)展的勢頭繼續擴張,不排除監管部門(mén)在有關(guān)地區采取提高利率標準、重新征收稅費等從嚴措施的可能,通過(guò)有形干預擠出市場(chǎng)泡沫,使市場(chǎng)逐步回歸理性。
　　同時(shí),我們也看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還很不平衡。今年1—10月,全國累計實(shí)現房地產(chǎn)投資完成額2.8萬(wàn)億元,同比增長(cháng)18.9%。這種增長(cháng)可能更多的來(lái)自于消費潛力正在釋放的中部地區,而東部和西部一些地區由于前期過(guò)度增長(cháng)或消費不足,開(kāi)發(fā)投資情況并不理想,這也是吉林、湖南等地一些政府部門(mén)強調仍會(huì )以政策刺激市場(chǎng)的原因所在。房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用正在體現,只有繼續保持地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景象,經(jīng)濟復蘇確立的進(jìn)程才會(huì )逐步加快。
　　退出也好,持續也罷,這其中都涉及到政策的干預問(wèn)題,采取措施的“度”有多大？到底其影響幾何？筆者認為,這對于剛剛恢復市場(chǎng)景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言意義重大。在經(jīng)歷了業(yè)績(jì)超預期增長(cháng)和大規模信貸投放的經(jīng)濟周期之后,大多數房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況和運營(yíng)能力有了明顯變化。從目前資金來(lái)源看,房地產(chǎn)企業(yè)在逐步減弱對銀行的依賴(lài)程度,因此,即使驟然貸款收緊,短期內對房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)不會(huì )造成大的影響。從消費者看,由于剛性需求、通脹預期、資產(chǎn)配置等因素的作用,利率上升多大程度上能抵消上述綜合因素的影響,目前還得不出顯著(zhù)線(xiàn)性關(guān)系的結論,而可以確定的是,在政策淡出前期,會(huì )刺激一部分消費需求,并有可能激化市場(chǎng)的非理性因素。
　　從另一面看,雖然區域發(fā)展不平衡的事實(shí)仍將主導部分地方延緩優(yōu)惠措施,但在目前市場(chǎng)價(jià)格高位運行的狀態(tài)下,投資需求的動(dòng)機在逐步減弱,剛性需求的提升也缺乏更多的誘發(fā)因素,因此,既有的優(yōu)惠措施多大程度上能提升成交還需時(shí)間檢驗。隨著(zhù)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和施工面積的加速回升,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需缺口的矛盾會(huì )逐步收窄,因此,未來(lái)市場(chǎng)的價(jià)格可能會(huì )更為理性,通過(guò)主動(dòng)的價(jià)格措施來(lái)提升交易量的策略有一定的發(fā)展空間。因此,在市場(chǎng)動(dòng)能大量釋放的背后,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將由暴風(fēng)驟雨式的發(fā)展更多的轉向細水長(cháng)流的運作。

（作者系中證證券研究中心）