對于當前的房?jì)r(jià),市場(chǎng)已基本達成共識,即泡沫化趨勢十分明顯。否則,也不會(huì )有收緊房貸政策的傳聞。那么,我們究竟是該坐等房?jì)r(jià)下跌,還是跟風(fēng)追漲呢？
　　要回答上述問(wèn)題,必須先搞清楚房?jì)r(jià)運行的自身規律,以及房?jì)r(jià)泡沫形成的原因。房?jì)r(jià)歷來(lái)不是簡(jiǎn)單由供給和需求決定,其作為一般商品的屬性甚至弱于投資品。因此,在某種程度上,房?jì)r(jià)類(lèi)似于國際原油期貨價(jià)格,投機的成分更多一些。既然有投機因素的存在,就不可避免地會(huì )有泡沫的產(chǎn)生。如果以國際通行的月供收入比、租金覆蓋率等指標衡量,房?jì)r(jià)泡沫早已超乎想像。即便剔除掉其中不可比的因素,目前的房?jì)r(jià)也有過(guò)高之嫌。
　　房?jì)r(jià)泡沫是如何產(chǎn)生的？自然離不開(kāi)二手房成交的活躍。一般來(lái)講,自住需求的滿(mǎn)足,既可以是一手房,也可以是二手房,但投資需求的實(shí)現卻全部表現為二手房的成交。因此,在房?jì)r(jià)上漲的初期,二手房是盯住一手房定價(jià)的。但到了房?jì)r(jià)泡沫最為瘋狂的時(shí)候,往往是一手房盯住二手房定價(jià)。我們知道,成交是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的核心因素,于是就不難理解房?jì)r(jià)泡沫緣于二手房的成交了。對此,我們可以用一個(gè)指標來(lái)衡量,即二手房成交與一手房成交的比例,如果說(shuō)持續在2:1之上,那么表明房?jì)r(jià)泡沫日趨嚴重;如果低于1:1則表明投資需求相對萎縮。以深圳為例,2007年三季度的每個(gè)月,二手房成交均兩倍于一手房,于是,10月份之后房?jì)r(jià)開(kāi)始見(jiàn)頂回落。
　　如果說(shuō)在房?jì)r(jià)再創(chuàng )歷史新高的時(shí)間窗口,期待房?jì)r(jià)的回落,雖然在情理之中,但可能會(huì )事與愿違。首先,房?jì)r(jià)本身具有快漲慢跌的屬性。這也是大多數投資品的自然屬性�；仡櫳钲诜�?jì)r(jià)上一輪的漲勢,從2007年三月份開(kāi)始加速上漲,僅僅半年的時(shí)間,漲幅就在50%之上。隨后的房?jì)r(jià)調整,也是在成交逐步萎縮之際,差不多15個(gè)月才算觸底。即便是我們認為當前的房?jì)r(jià)處于頂部,那么房?jì)r(jià)的顯著(zhù)下跌,可能還不是未來(lái)兩三個(gè)月能見(jiàn)到的。
　　其次,通脹顯性化有助于釋放房地產(chǎn)的投資需求。進(jìn)入四季度后,由于對應去年底極低的基數,翹尾效應逐步消失,CPI、PPI等代表物價(jià)水平的指標可能會(huì )逐步轉正。10月份,居民消費價(jià)格同比下降0.5%,工業(yè)品出廠(chǎng)價(jià)格同比下降5.8%,似乎還看不到通脹的影子。但近期油價(jià)、電價(jià)、水價(jià)的上調,加上美元貶值推高的大宗商品價(jià)格因素,通脹預期早已形成,外圍經(jīng)濟體已有加息的舉動(dòng)。在通脹周期中,比較好的投資標的無(wú)疑是有價(jià)證券和房地產(chǎn),這也是房?jì)r(jià)瘋長(cháng)的重要支撐。預計在通脹預期逐步兌現之后,對于房地產(chǎn)的投資需求還會(huì )持續升溫。
　　最后,“金九銀十”之后,市場(chǎng)開(kāi)始期待小陽(yáng)春。根據房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的客觀(guān)規律,我們不難發(fā)現有比較典型的兩大旺季,其一是春節前后的小陽(yáng)春,其二就是國慶前后的“金九銀十”。從歷史數據來(lái)看,春節前后的成交也不會(huì )太差,這除了與開(kāi)發(fā)商選擇集中推盤(pán)之外,也與購房者的收入結構有關(guān)。在環(huán)比不會(huì )大幅下降的成交支撐下,房?jì)r(jià)自然也不會(huì )明顯回落。
　　基于上述判斷,短期內要期待房?jì)r(jià)的回調,欲速則不達。我們判斷房?jì)r(jià)泡沫可能還會(huì )持續一段時(shí)間,大致在明年4月份之后才會(huì )出現較為明顯的回落。一方面,在于今年3月份開(kāi)始,房地產(chǎn)新開(kāi)工面積逐步回升,一年之后正好轉換為可售面積。也就是說(shuō),屆時(shí)將有大量的一手房供應市場(chǎng)。另一方面,今年春節在二月份,剛性需求的釋放大致有1-2個(gè)月的周期,在4月份需求也會(huì )回歸到正常的水平。如果說(shuō)房?jì)r(jià)的下跌還需要一個(gè)催化劑的話(huà),那么我們認為央行的首次加息可能會(huì )取代房貸緊縮政策,成為壓垮房?jì)r(jià)的最后一根稻草。

（作者系中國銀行私人銀行（深圳）投資顧問(wèn) ）