當前,我國房市的迅速反彈得益于政府的積極政策,同時(shí)也來(lái)源于需求的強勁增長(cháng)。需求的強勢不僅僅是因為通脹的預期、剛性需求的釋放,更多的層面則在于民眾對政府的預期,來(lái)源于購房者與政府的博弈。
　　購房者之所以買(mǎi)房,是因為他們相信房?jì)r(jià)在未來(lái)還會(huì )上漲,雖然目前房?jì)r(jià)很高,但將來(lái)會(huì )更高。這些購房者中間,既包括投機客,也包括普通自住者。一些剛性購房者會(huì )認為,“我去年沒(méi)有買(mǎi),現在后悔。我現在買(mǎi),為的是明年不后悔”。他們如此相信房?jì)r(jià)會(huì )上漲,大多不是基于經(jīng)濟學(xué)原理的分析,而是相信政府會(huì )支持房?jì)r(jià)的上漲�！胺康禺a(chǎn)貢獻高的GDP增長(cháng)率、地方政府的財政收入依靠房地產(chǎn)、政府不希望銀行出現不良貸款……”在某種層面上,政府和房地產(chǎn)商是有著(zhù)共同利益的,所以人們相信政府會(huì )支持房?jì)r(jià)永遠這么漲下去。越來(lái)越多的民眾加入到購房者的行列中去,從而推動(dòng)著(zhù)房?jì)r(jià)無(wú)理性的上漲,泡沫越吹越大,如此下去,會(huì )達到非常危險的程度。另外,房?jì)r(jià)的上漲會(huì )引致其他商品價(jià)格的上漲,形成通貨膨脹。
　　那么,政策真的如大眾所預期的那樣嗎？筆者認為,政府是完全有可能在適當的時(shí)候出臺調控非理性房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。為什么呢？我們用股市來(lái)做個(gè)例子,當眾多的股民預期奧運概念、國慶概念的時(shí)候,政策托市了嗎？沒(méi)有。在我國,股市是大眾認為政策市的一個(gè)典型的市場(chǎng),他們總是天真地去猜想政府不會(huì )容忍發(fā)生的事。而政府呢,更多時(shí)候是還自由給市場(chǎng),用事實(shí)表明了自己的立場(chǎng),逐漸地建立了自己的公信力。筆者認為,在逐步建立和完善市場(chǎng)經(jīng)濟體制的過(guò)程中,政府會(huì )逐漸退出市場(chǎng)參與者的角色,而更堅實(shí)的承擔起宏觀(guān)調控的職責,來(lái)維護和鞏固市場(chǎng)經(jīng)濟改革的成果。
　　面對房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,而忘記了股市里的教訓,這是因為我們還沒(méi)有看到房地產(chǎn)市場(chǎng)里政府調控的實(shí)踐,本來(lái)要有的調控因為金融危機而擱置了。因為還沒(méi)有,所以相信以后也不會(huì )有——這種認識是盲目的。筆者相信,政府對于房市的調控一定會(huì )到來(lái)的,而且一定能夠成功的。理由如下:
　　房地產(chǎn)對GDP的貢獻的確很大,但要GDP長(cháng)期持續地增長(cháng),需要的是健康良性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房?jì)r(jià)的非理性上漲遏制了其他消費的增長(cháng),會(huì )加重我們的內需不足;房?jì)r(jià)的泡沫如果不及早解決,會(huì )越吹越大,最后破滅時(shí)會(huì )對經(jīng)濟產(chǎn)生很大的破壞性;隨著(zhù)經(jīng)濟結構的不斷調整,隨著(zhù)其他行業(yè)的成長(cháng),房地產(chǎn)行業(yè)的顯著(zhù)性會(huì )越來(lái)越低。
　　不良貸款的風(fēng)險并不大。新樓盤(pán)的貸款是房?jì)r(jià)的七成,二手房的貸款大概是房?jì)r(jià)的五折左右。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控和房?jì)r(jià)的適當降低,并不一定會(huì )產(chǎn)生大規模的不良貸款�，F在進(jìn)行調控,房地產(chǎn)并不會(huì )出現崩潰。這是因為實(shí)際的需求依然很大,只要房?jì)r(jià)降到合理范圍,房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì )發(fā)展很好,不會(huì )出現大量的不良貸款。但如果一直不進(jìn)行調控,等泡沫大到無(wú)法控制時(shí)再破滅,那個(gè)時(shí)候才會(huì )有大規模的不良貸款。另外,即使有風(fēng)險發(fā)生,作為市場(chǎng)參與主體的銀行和購房者本就應該承擔相應的風(fēng)險。這樣也有助于他們作為市場(chǎng)經(jīng)濟主體的意識。這也是在樹(shù)立政府的公信力,有了公信力,銀行在放貸時(shí)自然會(huì )考慮到風(fēng)險,把風(fēng)險掌握在可控之內。
　　應該認識到,盡管地方政府和房地產(chǎn)商之間有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,但地方政府卻不是政策的制定者。合理政策的出臺,在一定的制度引導下,種種利益關(guān)系的紐帶自然會(huì )瓦解。這不能成為不調控的理由。
　　如果政府出臺政策來(lái)調控房地產(chǎn)市場(chǎng),使房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著(zhù)健康良性的方向發(fā)展,那么,政府就在公眾當中樹(shù)立了良好的公信力。政府在公眾預期中的威信,會(huì )引導市場(chǎng)走向理性。當市場(chǎng)再次出現不合理的近乎瘋狂的現象時(shí),人們就會(huì )預期政府一定會(huì )來(lái)調控,這種預期會(huì )阻止人們參與非理性的投機行為。

（作者系中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院博士）