一年前,為應對全球金融危機、實(shí)現“保增長(cháng)”的戰略目標,一系列房地產(chǎn)刺激政策先后出臺�？v覽一年間樓市全景,房地產(chǎn)業(yè)迅速走出房?jì)r(jià)和成交量的寒冬,成交火熱、房?jì)r(jià)大漲、土地市場(chǎng)活躍,為穩樓市保增長(cháng)而制定的刺激政策取得了超預期效果。目前,我國宏觀(guān)經(jīng)濟呈現出全面回暖的跡象,這為房地產(chǎn)短期刺激政策的退出,提供了堅實(shí)的基礎。而相關(guān)部門(mén)也已開(kāi)始對政策是否延續進(jìn)行調研。但對于優(yōu)惠政策是否延續,如何選擇性退出,還應盡早明確,留給市場(chǎng)足夠的預熱和消化時(shí)間。中國證券報記者認為,房產(chǎn)刺激政策的選擇性退出應主要體現在以下幾個(gè)方面:
首先,首次置業(yè)消費需繼續鼓勵,投資甚至投機需求應予以抑制。從房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史來(lái)看,首次置業(yè)消費一直是其健康穩定的基礎,投資甚至投機需求往往是大起大落的導火索。今年以來(lái)投資需求助推房?jì)r(jià)節節攀升,已超出普通民眾承受能力,首次置業(yè)的剛性需求逐漸被擠出市場(chǎng),對過(guò)度投資和投機加以抑制刻不容緩。
抑制過(guò)度投資的撒手锏當是收緊二套房貸。年中,銀監會(huì )曾重申嚴格執行二套房貸政策,但一些商業(yè)銀行依然暗地拓寬尺度,助推樓市炒風(fēng)。究其根源依然是政策界定不清晰,給投資客和銀行留有可操作空間。對改善型需求的優(yōu)惠政策應逐步退出,應以家庭為單位區分首次置業(yè)和改善型需求,對改善型需求提高首付門(mén)檻和利率標準,取消所有二次置業(yè)貸款利率優(yōu)惠,并嚴格執行四成首付比例。
其次是取消二手房交易相關(guān)稅費優(yōu)惠。去年底放寬二手房營(yíng)業(yè)稅征收年限以及降低營(yíng)業(yè)稅,旨在減少購房費用,促進(jìn)二手房流轉和成交。而今若退出,適當增加買(mǎi)賣(mài)成本,可抑制快進(jìn)快出式的短炒之風(fēng)。而對于契稅最低1%的優(yōu)惠政策是否需要退出,尚可觀(guān)察,畢竟相較于二手房交易營(yíng)業(yè)稅等,契稅優(yōu)惠影響較小。
第三,部分城市的公積金貸款額度可能下調。去年救市以來(lái)各地提高公積金貸款優(yōu)惠,上海市民購買(mǎi)自住普通住房的,基本公積金最高可貸額度從20萬(wàn)元提高到了30萬(wàn)元,每戶(hù)最高為60萬(wàn)元。北京住房公積金貸款也從原來(lái)的60萬(wàn)元提高到80萬(wàn)元。隨著(zhù)年底一些地方政府刺激政策的到期,公積金貸款政策將會(huì )出現調整。
第四,地方性政策和全國性政策退出未必同步。眼下國家層面是否取消優(yōu)惠政策還未定調,湖南、吉林等省份已通過(guò)不同方式表示,2008年當地省級政府出臺的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不會(huì )取消,順延到2010年底。因此,在政策退出的時(shí)點(diǎn)上,將會(huì )出現北京、上海等高房?jì)r(jià)城市,將會(huì )先進(jìn)行政策微調,抑制投資需求;而二三線(xiàn)城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇周期稍慢,可能會(huì )繼續順延。
此外,需要我們注意的是,涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的寬松政策,似乎還未到需要退出之時(shí)。今年1-10月,全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資28440億元,同比增長(cháng)18.9%,增幅比1-9月提高1.2個(gè)百分點(diǎn),但比去年同期回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積10月份才出現年內首次同比正增長(cháng),增幅為3.3%。刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、增加市場(chǎng)供應,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資景氣程度仍有待提高。
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