中央經(jīng)濟工作會(huì )議召開(kāi)之際，高層接連針對樓市表態(tài)，抑制投機性購房。但是，近期政策明顯偏向市場(chǎng)化管理，在此背景下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更趨于高低分化，而土地儲備較多的那些二三線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或許會(huì )異軍突起。

　　政策偏向市場(chǎng)管理

　　國務(wù)院總理溫家寶日前在上�？疾毂Ｕ闲宰》抗こ踢M(jìn)展情況時(shí)曾經(jīng)表示，要把保障性住房建設放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂(lè )業(yè)。同時(shí)，要抑制投機性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
　　過(guò)去幾年，投機性需求一直認為是導致高房?jì)r(jià)的主因，為此，中央相繼出臺“國八條”和“國六條”予以調控，直至2007年央行和銀監會(huì )出臺二套房貸政策，樓市成交量也隨之回落，房市調控效果初現。
　　但之后的房?jì)r(jià)與市場(chǎng)成交量曲線(xiàn)并無(wú)規律可循。一直被視為政策市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因為政策的連連收緊而改變了走高的局面，房?jì)r(jià)越壓越高。今年房?jì)r(jià)的漲幅超過(guò)了預期，也給政府的政策調控帶來(lái)了難度。一方面經(jīng)濟尚未完全企穩，尚需房地產(chǎn)業(yè)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)；另一方面，房?jì)r(jià)的高企再度引來(lái)民生問(wèn)題。這也正是調控的難點(diǎn)。
　　但是仔細分析近期高層發(fā)聲可以發(fā)現，政府實(shí)際上已經(jīng)開(kāi)始把房地產(chǎn)市場(chǎng)區分為保障性住房和商品房，針對不同市場(chǎng)調控的思路和手段也截然不同。
　　從2008年底，保障性住房就被提升到了相當的高度，從近期中央高層的表態(tài)也可見(jiàn)一斑，為解決一部分居民住房問(wèn)題，保障性住房絕對是今后五年政府工作的核心，除了支持還是支持。
　　縱觀(guān)中央對于房地產(chǎn)市場(chǎng)推出的政策手段，有兩方面特別突出，一是貨幣金融政策，二是土地政策。貨幣金融政策旨在抑制投機性需求，土地政策則立足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，使其增加樓市放量。兩方面都是在市場(chǎng)經(jīng)濟規律中的供需上下工夫，也都是針對商品房而言的政策。這也說(shuō)明了政府更多將商品房市場(chǎng)交由市場(chǎng)之手來(lái)管理。

　　未來(lái)房?jì)r(jià)移向更高區間

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資價(jià)值正在向著(zhù)更高的區間移動(dòng)。
　　盡管今年下半年以來(lái)，有消息顯示上海樓市的買(mǎi)房者中，難覓作為投資風(fēng)向標的溫州人蹤影，甚至在二手房市場(chǎng)中，溫州投資客的賣(mài)盤(pán)洶涌而出。但新投資群體的涌入很快抹掉了他們砸盤(pán)的痕跡。
　　“在這種狀態(tài)下，我們基本上會(huì )把掛出來(lái)的市中心房子價(jià)格提高10%~15%左右�！币晃簧虾１镜赝顿Y客張先生感嘆：“沒(méi)有了溫州炒房團，還有更多其他的炒房團，這個(gè)市場(chǎng)永遠不缺沖動(dòng)型的消費者�！�
　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析認為，11月商品住宅的強勁成交勢頭，主要受到了政策的擠壓效應。二套房貸執行優(yōu)惠利率的政策即將在年末到期，能否延續執行決策層始終未給出明確回應。11月底，溫家寶總理考察上海時(shí)指出，要“抑制投機性購房”，業(yè)內人士猜測明年二套房貸優(yōu)惠政策可能終止。在不明朗的政策環(huán)境下，更多的購房人傾向趕在政策優(yōu)惠期內置業(yè)。
　　今年天價(jià)地王頻頻突破，土地成本的增加必然轉嫁到房?jì)r(jià)中去，未來(lái)房?jì)r(jià)的上漲勢頭難以抑制。與其在觀(guān)望中坐看購房資金的縮水，不如及時(shí)出手分享資產(chǎn)的升值，在這種認定房?jì)r(jià)預期上漲的恐慌心態(tài)下，部分購房人停止觀(guān)望、選擇置業(yè)，促成了當下房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的購房消費局面。
　　但是，業(yè)內人士對明年的預計是，在樓面地價(jià)、房?jì)r(jià)逐步走高的過(guò)程中，由于供應的增加，明年三季度后房?jì)r(jià)或將在相對高點(diǎn)盤(pán)桓，那時(shí)成交量會(huì )趨緩。

　　關(guān)注二三線(xiàn)地多房企

　　實(shí)際上，不管是開(kāi)發(fā)商還是投資客，在遵循政府既定政策的同時(shí)，他們更看重市場(chǎng)的發(fā)展方向。相對于剛性需求的購買(mǎi)者來(lái)講，售賣(mài)者可以回旋的余地顯然更大。
　　首先，在一線(xiàn)市場(chǎng)難以為繼的情況下果斷地轉向二三線(xiàn)城市。相比較來(lái)講，二、三線(xiàn)城市的地方龍頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就比外來(lái)開(kāi)發(fā)商更有優(yōu)勢。其優(yōu)勢在于企業(yè)與地方政府擁有良好的關(guān)系，在區域地塊具有規模優(yōu)勢，開(kāi)發(fā)步驟節奏合理，營(yíng)銷(xiāo)成本低廉。
　　其次，國有企業(yè)資本優(yōu)勢明顯。國有企業(yè)在近一年來(lái)的實(shí)踐中賺足了人們的眼球，也引來(lái)了國企是推動(dòng)房?jì)r(jià)大幅升值的最終推手的眾多議論。
　　實(shí)際上，國企在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用確實(shí)被放大了許多。他們的出現一方面印證了房地產(chǎn)企業(yè)在目前實(shí)體經(jīng)濟回復暫緩、外需乏力的狀況下確實(shí)是可以獲得實(shí)質(zhì)性營(yíng)收的典型行業(yè)。很多主營(yíng)業(yè)務(wù)并不在房地產(chǎn)的央企也有不少涉足到房地產(chǎn)行業(yè)就很說(shuō)明問(wèn)題。
　　另一方面，也印證了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻正在被抬高，也許今后將會(huì )被抬升至無(wú)法預料的高度，因此，央企的資本雄厚也為其進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了堅實(shí)的資本基礎。
　　更主要的是，土地占有量多的企業(yè)，正所謂“手中有糧，心中不慌”。業(yè)內人士指出，明年房地產(chǎn)核心指標就是土地為王。實(shí)際上這也是這么多年來(lái)衡量房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，以及業(yè)績(jì)的核心指標。在國家相關(guān)部門(mén)嚴查土地囤地，對于土地市場(chǎng)的治理從嚴之際，對于拿地的數量，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節奏，把握得好的企業(yè)將會(huì )有突出的機會(huì )。
　　土地是原料，沒(méi)有它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就無(wú)法繼續。土地還有著(zhù)隱性?xún)r(jià)值，可以升值和抵押。地多的企業(yè)可以隨時(shí)調整土地開(kāi)發(fā)存貨的數量，地少的企業(yè)緩沖的余地就會(huì )略顯局促。在這種情況下，地方一些無(wú)名卻具有相當拿地資格，或者擁有非常有開(kāi)發(fā)潛力的土地的地方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或將異軍突起。