國務(wù)院總理溫家寶12月9日主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，研究完善促進(jìn)消費的若干政策措施。會(huì )議決定：個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實(shí)施。
　　與此同時(shí)，國家發(fā)展改革委主任張平也于昨日表示，我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應，抑制投機性購房。
　　這兩條消息，均與完善住房消費措施密切相關(guān)，也與未來(lái)樓市價(jià)格的走勢相關(guān)。在全國各地，尤其是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)高企，“高燒”久久難退的背景下，上述消息透露出的信號十分明顯，即通過(guò)增加樓市供給和抑制投機的“兩手”，來(lái)達到穩定樓市價(jià)格的目的。
　　樓市的持續“高燒”，原因種種。包括推進(jìn)城鎮化背景下的剛性需求的釋放、為抵御金融危機實(shí)施的房地產(chǎn)政策放松的舉措、未來(lái)一階段通貨膨脹的預期，以及來(lái)勢兇猛的投機性需求等，共同制造出樓市的一片“繁榮”。在此之外，流動(dòng)性的寬松、地方政府對“土地財政”的依賴(lài)，以及相關(guān)土地政策，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jì)r(jià)的上行。
　　從穩定樓市價(jià)格角度觀(guān)察，時(shí)下所需的“藥方”，理當針對上述多個(gè)方面的問(wèn)題一一“下藥”，但中國經(jīng)濟的問(wèn)題是如此復雜而糾結。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，其發(fā)展問(wèn)題往往與整體宏觀(guān)經(jīng)濟的命運聯(lián)系起來(lái)，與現行財稅體制，及中央與地方關(guān)系等深層次命題結合起來(lái)，尤其龐雜而難解。當然，這個(gè)難題也并非無(wú)解，較為實(shí)用的辦法就是由簡(jiǎn)入繁，先從調整土地政策和抑制投機入手。
　　國內某門(mén)戶(hù)網(wǎng)站所做的一項調查顯示，多達47％的受訪(fǎng)者認為調整土地政策是平抑房?jì)r(jià)的最根本手段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)常就將地價(jià)、房?jì)r(jià)上漲的原因歸咎于地方政府的供地不足，不過(guò)，后者并不贊同這一觀(guān)點(diǎn)，而是反駁稱(chēng)開(kāi)發(fā)商囤積土地造成了土地供應緊張假象。
　　上述觀(guān)點(diǎn)莫衷一是，輿論也時(shí)常為之所左右，但其背后都反映了土地供應對房?jì)r(jià)預期的重要影響，今年，一些熱點(diǎn)城市接連出現天價(jià)土地，周邊在售樓盤(pán)坐地漲價(jià)的場(chǎng)景已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。應該說(shuō)，上述兩個(gè)原因都是存在的，而前者顯得更為根本。
　　如今，國家發(fā)改委強調，要增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應來(lái)進(jìn)行調控，這固然是重要的，但是須看到，地方政府供地結構的失衡可能正在消解這一政策的效力——這顯然是讓人憂(yōu)慮的事情。
　　國土資源部披露的數據顯示，今年前三季度全國住宅用地供應40192公頃，同比增加了8.7%。但中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應為6002.94公頃，與去年同期相比大幅減少了45%。并且，中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地占住宅用地供應總量的比重僅為14.9%，同比下降14.6個(gè)百分點(diǎn)。對于中低價(jià)位普通商品房用地供應減少的緣由，政府部門(mén)的分析認為，主要原因是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)步入低迷以后，各地紛紛出臺了救市政策，“90/70”政策并沒(méi)有得到真正落實(shí)，造成中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地減少。
　　2006年中央政府出臺“90/70”政策的初衷，就是為了向市場(chǎng)提供更多的中低價(jià)位、中小套型普通商品房，但此后一直掣肘于地方執行力度不夠。即便是在“90/70”全面推行的2007年，上半年全國住宅完成投資同比增長(cháng)30.8%，而90平方米以下住宅完成投資僅占住宅投資的19.5%。
　　縱觀(guān)國內樓市近幾年的發(fā)展歷程，每當房?jì)r(jià)加速上漲，政策面上就提出調整供應結構來(lái)應對，但結果卻往往是調整的步伐更為緩慢。這種悖論的由來(lái)，其根源于中央和地方政府政策訴求的不同，進(jìn)入21世紀以來(lái)，地方對土地財政的依賴(lài)加劇，更是深化了這種失衡。對于中央政府而言，要權衡房?jì)r(jià)上漲給宏觀(guān)經(jīng)濟帶來(lái)的收益和損失，而地方政府則更多關(guān)注土地收益和房產(chǎn)稅收。在土地市場(chǎng)受樓市帶動(dòng)而升溫之際，地方政府往往更熱衷于“有節奏地供應土地”，這在客觀(guān)上將導致地塊的競爭進(jìn)一步加劇，整體地價(jià)均被抬升。
　　截至前三季度，今年地方政府土地出讓收入已經(jīng)超過(guò)6000億元，重點(diǎn)城市也接連創(chuàng )出歷史新高，如北京達到了760億元。在這其中，貢獻最大的是各地“面粉貴過(guò)面包”的“地王”。某種意義上說(shuō)，我們不能苛求那些高價(jià)拿地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，去開(kāi)發(fā)適合普通居民消費的中低價(jià)位、中小套型普通商品房。但地方政府供應的此類(lèi)住房用地同比減少了45%，必定將影響明后年普通商品房的市場(chǎng)供應。這必然是一個(gè)危險的信號。
　　因此，求解地方供地結構失衡的問(wèn)題，已成當務(wù)之急。在總結“90/70”政策得失的基礎上，細化和完善“增加普通商品房供應”的相關(guān)政策，并嚴格監督地方執行情況，這應是避免前車(chē)之鑒的理性路徑。