從低谷到巔峰，2009年樓市瘋狂漲幅超過(guò)了以往任何一年，其中“剛投”的推動(dòng)力遠遠超過(guò)“剛需”。如何才能控制房?jì)r(jià)上漲的步伐？消費者都寄希望于政府能出重手抑制投機。
　　昨日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議出臺的房產(chǎn)新政，雖然被諸多專(zhuān)家和網(wǎng)絡(luò )媒體稱(chēng)為“優(yōu)惠終止”，但恐怕很難完全達到大眾所期待的效果。因為將2年的營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復到5年，只是將2008年底出臺的優(yōu)惠政策收緊了“一小半”，對投機者優(yōu)惠更大的“差額征收”政策依然被保留了下來(lái)。
　　讓我們回顧一下一年前的另一次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議吧，當時(shí)的新政規定：將原來(lái)個(gè)人轉讓普通住房免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)限，由超過(guò)5年改為超過(guò)2年。
　　但更重要一條政策往往為人忽視：滿(mǎn)2年的非普通住宅和不滿(mǎn)2年的普通住宅出售，所繳納營(yíng)業(yè)稅的數額，不再是之前的總價(jià)的5.5%,而是買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的5.5％。
　　被昨日常務(wù)會(huì )議保留的這條政策，實(shí)際優(yōu)惠力度是免征時(shí)限的數倍！
　　例如：一套2005年以160萬(wàn)元購入的普通住宅，2008年以200萬(wàn)元賣(mài)出，營(yíng)業(yè)稅是200萬(wàn)元×5.5％＝11萬(wàn)元；2009年以200萬(wàn)元賣(mài)出，營(yíng)業(yè)稅全免為零；如果到2010年，還是以200萬(wàn)元賣(mài)出，那么所需繳納的營(yíng)業(yè)稅是（200萬(wàn)－160萬(wàn)）×5.5%＝2.2萬(wàn)元。
　　可見(jiàn)此次政策調整后，賣(mài)方只增加了很低的成本，與2008年相比仍享受了巨大的優(yōu)惠。
　　對于非普通住宅來(lái)說(shuō)，投機者增加的成本也微乎其微。滿(mǎn)5年的非普通住宅，2010年與2009年相比，仍然只需繳納差價(jià)5.5％的營(yíng)業(yè)稅，成本不變；2年至5年間的非普通住宅，增加了相當于差價(jià)5.5％的營(yíng)業(yè)稅成本。
　　算完這個(gè)簡(jiǎn)單的算術(shù)，我們不妨大膽預測一下明年的樓市走向吧。
　　2009年投機樓市最“合理”的理由，莫過(guò)于“防通脹”，因此產(chǎn)生了大量“剛性投資需求”。對于“剛投”們來(lái)說(shuō)，既然買(mǎi)房是為了防止長(cháng)期通脹導致的財富縮水，為了“老有所養”，預設的投資周期一般較長(cháng)，大多不會(huì )低于5年；既然要保值增值，地段稀缺、產(chǎn)品稀缺的豪宅自然是最受青睞的投資品。在這樣的邏輯下，新政沒(méi)有增加投資的任何成本，對豪宅的需求怎么會(huì )減少？在豪宅的帶動(dòng)下，增加了少量成本的普通住宅會(huì )不會(huì )水漲船高？
　　當然這是站在純粹數字理性的角度來(lái)簡(jiǎn)單推斷，從10多年的發(fā)展歷程來(lái)看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)都是感性大過(guò)理性的。
　　對政策的風(fēng)向也就是后續政策的預判，往往比現實(shí)政策對市場(chǎng)心理的影響更大，而中國消費者往往會(huì )過(guò)度解讀政府政策。市場(chǎng)參與各方在明年第一季度，將會(huì )有個(gè)觀(guān)望期，成交量在2009年底爆發(fā)后歸于沉寂，二季度后當看到宏觀(guān)經(jīng)濟仍然紅火，通脹開(kāi)始顯露，而交易成本增加有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )掀起又一波高峰。