中央經(jīng)濟工作會(huì )議亮點(diǎn)之一是要推進(jìn)中小城市和小城鎮發(fā)展。但城鎮化有兩大前提條件：進(jìn)城的農民要買(mǎi)得起房；通過(guò)農村土地流轉能為農民提供經(jīng)濟保障。城鎮化對增加城市住房需求和調整供求關(guān)系等都將產(chǎn)生深刻影響。
　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議剛剛結束。這次會(huì )議的亮點(diǎn)之一就是要加強中小城市和小城鎮發(fā)展，即要把解決符合條件的農業(yè)轉移人口逐步在城鎮就業(yè)和落戶(hù)作為推進(jìn)城鎮化的重要任務(wù)，并放寬中小城市和城鎮戶(hù)籍限制。由此，城鎮化發(fā)展為中國經(jīng)濟指明了一個(gè)發(fā)展方向，并有望繼續成為未來(lái)中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要動(dòng)力。
　　確實(shí)，城市化進(jìn)程早已成為中國經(jīng)濟發(fā)展的主要動(dòng)力之一。自1998年中國住房制度重大改革以來(lái)，城市化發(fā)展突飛猛進(jìn)。由2004年統計資料顯示，百萬(wàn)人口以上的城市在美國只有9個(gè)，在中國則有166個(gè)。聯(lián)合國人口發(fā)展報告也曾指出，中國的城鎮人口正在以每年25%速度增加，中國成了世界上城市化增長(cháng)最快的國家。
　　中國的城市化進(jìn)程，一方面，促進(jìn)了不少城市的快速發(fā)展與經(jīng)濟繁榮，并帶來(lái)或幫助成千上萬(wàn)的中國農民擺脫了貧困；另一方面，戶(hù)籍制度限制和農村與城市的二元化結構等因素導致農村居民在城市中很難生根下來(lái)，成為城市經(jīng)濟生產(chǎn)與消費的動(dòng)力，從而減緩了城市化進(jìn)程，抑制了以農村居民為主體的消費。有研究表明，在居民消費支出中，城市居民消費所占比重從1952年的31.1%上升到2008年的74.4%，但農村居民消費支出所占比重由1952年的68.9%下降到2008年的25.6%。
　　透過(guò)上述數據，一是受經(jīng)濟快速發(fā)展及城市化率提高等因素影響，城市居民消費增長(cháng)的占比遠高于中國城市化率增長(cháng)，這意味著(zhù)農村居民消費水平的相對降低；二是分化的二元城鄉結構，不僅不利于農村居民消費，而且也不利于農民分享中國改革的經(jīng)濟成果；三是制度安排和城鄉二元分化結構導致了農村居民消費水平過(guò)低。所以，只有改革不合理的戶(hù)籍制度及利益分配關(guān)系，增加農民收入，才能有效促進(jìn)農民消費的快速增長(cháng)。從這個(gè)角度分析，放寬中小城市的戶(hù)口限制，是推進(jìn)城鎮化進(jìn)程的重大改革舉措之一。
　　之所以說(shuō)加快城鎮化進(jìn)程將成為現在和將來(lái)中國經(jīng)濟發(fā)展之動(dòng)力，是因為 “城鎮化”主要包括兩方面內容：一是城市基礎設施建設，即通過(guò)大規模的城市基礎建設來(lái)帶動(dòng)城市經(jīng)濟發(fā)展；二是基本住宅建設，以住房產(chǎn)業(yè)為龍頭來(lái)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟發(fā)展。此外，城鎮化還有助于集約性使用土地和解決當前土地矛盾問(wèn)題。
　　值得注意的是，以農民進(jìn)城的方式帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必須基于農民有支付能力去購買(mǎi)他們希望進(jìn)入城市的住房。但近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與火爆，導致各地城市的房?jì)r(jià)全面飆升，不要說(shuō)大中型城市房?jì)r(jià)的快速飆升，就連中小城市的房?jì)r(jià)也出現快速上漲。
　　據中國社會(huì )科學(xué)院的2010年《經(jīng)濟藍皮書(shū)》，85%以上城鎮家庭無(wú)能力購買(mǎi)當前房?jì)r(jià)高企的住房。因為，城市居民的房?jì)r(jià)收入比已達到8.31倍，農村居民的房?jì)r(jià)收入比更是高達29.44倍。如果說(shuō)城市中都有85%以上家庭購買(mǎi)不起住房，那么要想讓農民進(jìn)城購買(mǎi)所需要的住房只能是“天方夜譚”了。所以，加速城鎮化進(jìn)程，最為關(guān)鍵的前提條件之一是要使進(jìn)城的農民購買(mǎi)得起住房。
　　事實(shí)上，要讓進(jìn)城農民真正能在城市中“生根落地”，不僅需要有適度的房?jì)r(jià)以符合他們的購房支付能力，而且還要推進(jìn)農村土地制度改革和土地流轉，由此形成有效的農村土地市場(chǎng)。因為，農村土地市場(chǎng)不僅可以增加土地供給或給土地定價(jià)，而且也可以為農民進(jìn)城提供一種經(jīng)濟保障。
　　在筆者看來(lái)，只有在上述兩個(gè)前提條件得到滿(mǎn)足的情況下，放寬中小城鎮居民戶(hù)口限制才能達到推進(jìn)城鎮化的預期效果。否則，這個(gè)制度改革所能起到的作用將是十分有限的。
　　放寬中小城鎮居民戶(hù)口限制的城鎮化，對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是多方面的。確實(shí)，通過(guò)放寬中小城市和城鎮戶(hù)籍限制、解決符合條件的農業(yè)轉移人口逐步在城鎮落戶(hù)，這樣的城鎮化進(jìn)程將增加農民對城市住房的很大需求，但前提條件是城市房?jì)r(jià)應當接近當下農村居民的購房支付能力。還有，農村土地要能夠流轉，并能成為農村居民生活的一種經(jīng)濟保障。這樣，如果農村土地能夠流轉的話(huà)，土地資源就能起到增加住房供給的作用，并能改變當下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。當然，這個(gè)市場(chǎng)方向究竟會(huì )向何處發(fā)展，還要看下一步政策細化而定。