剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，以穩步推進(jìn)城鎮化為依托，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，努力使經(jīng)濟結構調整取得明顯進(jìn)展。要把解決符合條件的農業(yè)轉移人口逐步在城鎮就業(yè)和落戶(hù)作為推進(jìn)城鎮化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮戶(hù)籍限制。
　　推進(jìn)城鎮化，將把符合條件的農業(yè)轉移人口逐步在城鎮就業(yè)和落戶(hù)，這就需要解決這部分人員的住房、子女上學(xué)等一系列問(wèn)題，投資規模非常之大。這部分人員蘊藏的消費潛力非常大，也可以使之釋放出來(lái)�！胺艑捴行〕鞘泻统擎倯�(hù)籍限制”給破除城鄉二元結構開(kāi)了一個(gè)好頭，是消除城鄉差距的切實(shí)之舉。因此，可以說(shuō)穩步推進(jìn)城鎮化是一個(gè)既促進(jìn)消費又拉動(dòng)投資的最佳結合點(diǎn)。中央經(jīng)濟工作會(huì )議把積極穩妥推進(jìn)城鎮化作為“加大經(jīng)濟結構調整力度，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益”的重要內容來(lái)抓，彰顯了中央對推進(jìn)城鎮化寄予的厚望。

　　城鎮化成經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)力

　　復旦大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心副主任殷醒民在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，2008年中央為了保增長(cháng)，把4萬(wàn)億投資作為最為重要的措施來(lái)用，但在經(jīng)濟增長(cháng)企穩、金融危機影響減弱時(shí)，擴大內需才是實(shí)現中國經(jīng)濟又好又快增長(cháng)的根本之路，而加速城鎮化的最大作用是擴大內需，“目前農村人均消費能力不到城市的30％，7億多農村人口的消費能力很低，如果能在接下去幾十年里，將7億多農民中的4.5億人轉變?yōu)槌鞘腥丝�，那中國的內需市�?chǎng)將有一個(gè)極大提升�！�
　　中國社會(huì )科學(xué)院日本研究所研究員、經(jīng)濟研究室主任張季風(fēng)表示，目前中國農民收入低、社會(huì )保障差是其消費能力低下的根本原因，他認為，目前中國城市和農村人口的收入水平差達到3.6比1以上，實(shí)際的差距可能更大，這個(gè)問(wèn)題應該引起重視。
　　城鎮化將創(chuàng )造巨大的市場(chǎng)需求，包括公路、運輸等，國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院副院長(cháng)劉福坦在日前的中國城市“十二五”編制專(zhuān)家會(huì )上表示:中國當前的主要矛盾是先進(jìn)的生產(chǎn)方式和落后的社會(huì )結構之間的矛盾,中國當前的物質(zhì)技術(shù)基礎可以使70%的人口轉為城市人口,而社會(huì )結構只有45%的城市人口。
　　“工業(yè)化創(chuàng )造供給,城市化創(chuàng )造需求,只有加速城市化才能解決產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題,如果以50平方米大小的房屋面積計算,每轉變1%的農民社會(huì )身份,每年需要租售住房700萬(wàn)套。如此一來(lái),即使中國年出口率為零,也可以保證每年GDP 10%的增長(cháng)態(tài)勢�！眲⒏Ｌ拐f(shuō)。
　　摩根士丹利大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家王慶則將政府放寬小城鎮的戶(hù)籍限制形容為“令人鼓舞”，稱(chēng)這一具體的政策倡議將有助于釋放被戶(hù)籍制度壓抑了的城鎮化需求，幫助提振私人消費。他的主要理由如下：農村居民更容易移居到城鎮將鼓勵對城鎮地區的固定住房需求；給予城鎮居民的社會(huì )服務(wù)將減少農村移民的預防性?xún)π顝亩�促進(jìn)其消費；盡管放松戶(hù)籍管理制度最初只限于中小城鎮，仍朝著(zhù)最終取消已經(jīng)存在幾十年的戶(hù)籍制度邁出了主要一步。
　　相關(guān)資料顯示,如果中國每年轉變1%的農民的社會(huì )身份,將會(huì )有2800萬(wàn)農民進(jìn)城定居,1800萬(wàn)人相對穩定就業(yè),從而帶動(dòng)國內消費,拉動(dòng)內需增長(cháng)。

　　提升二三線(xiàn)地產(chǎn)股潛力

　　瑞銀中國經(jīng)濟研究主管汪濤認為這將進(jìn)一步鼓勵地方政府繼續推進(jìn)房地產(chǎn)建設熱潮，中國對大宗商品的需求因此將得到支撐，預計目前的房貸優(yōu)惠利率及其他購房?jì)?yōu)惠政策在2010年基本不變。李民表示，隨著(zhù)越來(lái)越多的農民進(jìn)城，其收入及開(kāi)支也隨之增加，推進(jìn)城市化進(jìn)程的政策應有利于促進(jìn)國內消費。此外，放寬小型城鎮的戶(hù)籍限制也有利于小型城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的長(cháng)期發(fā)展。
　　多名機構人士多認為政策偏暖，國家發(fā)展戰略的城市化進(jìn)程將成為地產(chǎn)板塊中長(cháng)期的有力支撐。而資本市場(chǎng)中，二三線(xiàn)地產(chǎn)個(gè)股將因此具有相當的爆發(fā)力。
　　“中央積極穩妥推進(jìn)城鎮化，鼓勵農民大量進(jìn)入中小城市和城鎮，從而誕生出巨大的購房需求，正是我們看好行業(yè)中長(cháng)期發(fā)展的根本理由。目前地產(chǎn)個(gè)股估值沒(méi)有偏高，動(dòng)態(tài)PE，2009年是30倍，明年是20倍，因為業(yè)績(jì)在增長(cháng)�！遍L(cháng)城證券行業(yè)分析師劉昆分析說(shuō)，“二三線(xiàn)地產(chǎn)個(gè)股，主要要看成長(cháng)性，有哪些在建項目。

　　城鎮化不能一蹴而就

　　但是，一般來(lái)說(shuō),城鎮化的發(fā)展分為兩個(gè)階段,第一階段是工業(yè)化帶動(dòng)城鎮化,隨著(zhù)工業(yè)化的提升,城鎮化也會(huì )隨之匹配,但由于人為的壓制,改革開(kāi)放的前期,中國的城市化水平遠遠滯后于工業(yè)化的發(fā)展水平,這導致了近十年來(lái)壓抑后動(dòng)力的釋放。到了第二階段,工業(yè)化穩定或下降,城鎮化率的提高完全是由經(jīng)濟服務(wù)化導致非農就業(yè)的比重上升所帶動(dòng)。在整個(gè)過(guò)程當中,基建投資為城鎮化奠定基礎,城市化帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng),發(fā)展了第三產(chǎn)業(yè)。通過(guò)工業(yè)化與城鎮化的互動(dòng),在城鎮化的進(jìn)程中,最終完成投資到消費驅動(dòng)的增長(cháng)路徑。
　　此外，“中國的二元經(jīng)濟結構問(wèn)題比其他國家更復雜，除了經(jīng)濟結構調整外，還要考慮到已形成50多年的城鄉隔離的戶(hù)籍制度和公有制的土地制度�！睆埣撅L(fēng)認為，正是這種特點(diǎn)，決定了中國城市化進(jìn)程不能一蹴而就，而是一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程。

　　要防止走進(jìn)“陷阱”

　　據相關(guān)媒體報道，第一，要防止出現“拉美陷阱”，即一些農民失地進(jìn)城卻無(wú)法就業(yè)。事實(shí)上，城鎮化應該是市場(chǎng)自發(fā)形成，政府伴隨這一過(guò)程需提供必要的公共設施和服務(wù)，但政府不能去親身組織城鎮化，而是應該轉型為服務(wù)型政府。就如新農村建設一樣，必須依靠農民的自我選擇，而非政府越俎代庖。因為城鎮的發(fā)展主要是由其持續生存的能力決定的。
　　第二，必須防止地產(chǎn)化傾向。事實(shí)上，城鎮化具有強烈的拉動(dòng)房地產(chǎn)和基礎建設投資的工具性，吸收過(guò)剩產(chǎn)能，促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)。但這種投資產(chǎn)生的需求和崗位是短期的，不具持續性。中國應高度警惕地方政府將城鎮化等同聚集性的地產(chǎn)建設，因為這是飲鴆止渴的行為。目前，有觀(guān)點(diǎn)認為，地產(chǎn)泡沫只存在于一線(xiàn)城市，價(jià)格穩定的二、三線(xiàn)城市沒(méi)有。這是一種可怕的誤解，實(shí)際上，在過(guò)去幾年過(guò)熱的城市化進(jìn)程中，部分二三線(xiàn)城市不僅翻建了大量城市基礎設施，也出現地產(chǎn)業(yè)嚴重過(guò)剩，空置率較高，這或許是價(jià)格穩定的原因。其次，過(guò)去幾年，中國農村經(jīng)歷了改革開(kāi)放以來(lái)第二波翻建房屋的高潮，農村也出現了“地產(chǎn)熱”。如果此時(shí)要求農民搬進(jìn)城鎮居住，勢必造成重復建設。一旦經(jīng)濟增速放緩，大量過(guò)剩房屋將成為嚴重隱患。