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| 實(shí)現“國四條”投資消費抑房?jì)r(jià)缺一不可 |
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| 2009-12-17 作者:葉檀 來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞 |
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國務(wù)院14日召開(kāi)常務(wù)會(huì )議，明確提出遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，并提出四項調控措施：一要增加普通商品住房的有效供給；二要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；三要加強市場(chǎng)監管；四要繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設。
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“國四條”總體而言是投資、消費與平抑房?jì)r(jià)缺一不可。
房地產(chǎn)是不是支柱性行業(yè)，不用落在紙面，看看今年房地產(chǎn)對于大型企業(yè)利潤與地方政府財政收入的拉動(dòng)作用即可，投資占了大型企業(yè)盈利的70%以上。正因為如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能出現疾風(fēng)暴雨的退出方式，只能是緩慢退出。
中國既要防止日本式的房地產(chǎn)泡沫危機，也要防止香港“八萬(wàn)五計劃”一夜之間刺破房地產(chǎn)泡沫、與東南亞金融危機共同導致經(jīng)濟下跌的慘象。從1984年到1997年，香港房?jì)r(jià)年平均增長(cháng)超過(guò)20%；從1997年到2002年的5年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬(wàn)億港元，超過(guò)同期香港GDP。
既要防左也要防右，樓市在狹窄的空間內尋找方向。從政策來(lái)看，在退出的過(guò)程中，做到房地產(chǎn)投資量不變，房地產(chǎn)總體市場(chǎng)份額不減少，以彌補房?jì)r(jià)下跌可能出現的市場(chǎng)空缺。增加普通商品房供應與大規模推進(jìn)保障性安居工程建設，可以保證房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資這一塊不會(huì )大幅下滑，同時(shí)房地產(chǎn)的下游行業(yè)家電、家紡等不會(huì )遭受?chē)乐卮驌�。由于保障性住房完成率低于預期76.4%，如果明年保障住房建設跟上，可以彌補固定資產(chǎn)投資的不足。更值得一提的是，城鎮化推進(jìn)的過(guò)程是大拆大建的過(guò)程，是制造普通商品房消費需求的過(guò)程，只要資金跟得上，只要地方政府能夠放棄部分土地收入，普通商品房建設將大有前景。
考慮到購房金額之高——據中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌先生的估算，今年全國一手房和二手房銷(xiāo)售總額很可能達到5.7萬(wàn)億~6萬(wàn)億元。我國消費總量不過(guò)12萬(wàn)億元左右，如果購房率馬上下降，將使我國的消費馬車(chē)更加不堪重負。因此，鼓勵自住性消費將是長(cháng)期的政策，這一點(diǎn)也在“國四條”中有鮮明的體現。適當增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率，對于自住型購房者的房貸等優(yōu)惠政策將繼續保留。
最難判斷的是房?jì)r(jià)高低。筆者一直認為，此輪房?jì)r(jià)泡沫是貨幣供應急劇增加與實(shí)體經(jīng)濟狀況不佳雙重壓力下的產(chǎn)物，只要維持銀根注水，資產(chǎn)品價(jià)格很難下降。
張化橋先生在分析香港房地產(chǎn)泡沫時(shí)，認為1997年以前長(cháng)達二三十年的時(shí)間里，香港的廣義貨幣供應量M2一直以雙位數復合增長(cháng)是罪魁。而在泡沫破滅后，香港貨幣供應量的增速跌到10%左右，在2002年甚至出現了負增長(cháng)率。今年香港樓價(jià)大漲根源就在于資金過(guò)多、利率過(guò)低，香港銀行體系資金結余創(chuàng )出歷史新高，M2再現雙位數增長(cháng)�？梢灶A料，只要目前的貨幣狀況維系下去，香港將回到東南亞金融危機之前的樓市大泡沫階段。
內地同樣如此，從1985年以來(lái)，中國的廣義貨幣供應量大約以高達22%的復合年率增長(cháng)了24年，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后除了短暫的震蕩，基本維持上行趨勢。今年為了應對金融危機，銀根寬松前所未有，到11月底，廣義貨幣同比增長(cháng)29.74%，到達嚇人的高度。由此造成的結果是，房地產(chǎn)價(jià)格持續10個(gè)月走高；今年前11個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣投放量達48170億元；地產(chǎn)資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍——一場(chǎng)大的貨幣危機正在房地產(chǎn)市場(chǎng)潛伏。
要觀(guān)察我國未來(lái)的保障房等建設，必須關(guān)注政策；要關(guān)注未來(lái)房?jì)r(jià)走勢到底如何，最重要的不是觀(guān)察政策，而是關(guān)注貨幣發(fā)行量。尤其是房地產(chǎn)作為投資品的今天，貨幣發(fā)行與房地產(chǎn)業(yè)已水乳交融。不動(dòng)貨幣而想平抑房?jì)r(jià)，不可能！
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