12月14日國務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì )議專(zhuān)門(mén)研究房地產(chǎn)調控政策。在此時(shí)出臺房地產(chǎn)調控政策是相當超預期的，因為：第一，剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議并沒(méi)有對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控有什么明顯提示，甚至連暗示的話(huà)都沒(méi)有。經(jīng)濟工作會(huì )議是為2010年的經(jīng)濟工作作總體安排，在經(jīng)濟工作會(huì )議上沒(méi)有提及對房地產(chǎn)的調控，市場(chǎng)預期中央不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)采取調控措施，因此，經(jīng)濟工作會(huì )議的精神一公布，地產(chǎn)股出現明顯上漲。
　　第二，在過(guò)去的房地產(chǎn)經(jīng)驗看，政策的出臺一般都在三月份兩會(huì )之后，2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調控都是在三月份之后出臺的，在年末出臺房地產(chǎn)調控政策還是第一次。
　　第三，經(jīng)濟工作會(huì )議之后，在研究部署刺激消費的一系列政策是，將二手房稅收優(yōu)惠政策取消，市場(chǎng)普遍預期這已經(jīng)是政府對當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的最重的“藥”了。
　　為什么房地產(chǎn)調控政策會(huì )不期而至?也許有以下兩點(diǎn)原因：其一是迪拜世界債務(wù)違約事件。該事件發(fā)生的時(shí)間正好在我國中央經(jīng)濟工作會(huì )議召開(kāi)前夕，但經(jīng)濟工作會(huì )議的基調是在之前的政治局會(huì )議上定的，在中央政治局確定2010年經(jīng)濟政策時(shí)迪拜世界的債務(wù)違約事件還沒(méi)有發(fā)生，因此，迪拜世界事件對決策的影響沒(méi)有反映在經(jīng)濟工作會(huì )議的精神里。
　　迪拜世界公司的債務(wù)違約事件為什么對我國的經(jīng)濟決策產(chǎn)生如此大的影響？道理并不復雜，迪拜的表面繁榮主要依靠房地產(chǎn)與金融，資金是靠借來(lái)的，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是靠借錢(qián)來(lái)大肆投資制造了經(jīng)濟泡沫，在全球金融危機的打擊下，借錢(qián)成為一件難事，于是資金鏈出現斷裂，維持泡沫膨脹的游戲就會(huì )戛然而止。相比之下，迪拜借的錢(qián)并不十分龐大，只是1000多億美金而已，而我國的不少城市借錢(qián)的規模遠遠超過(guò)迪拜，2009年近10萬(wàn)億的貸款中有6萬(wàn)億貸給了地方政府的融資平臺，這些融資平臺和迪拜世界實(shí)際上是性質(zhì)類(lèi)似的公司，按照當前的財政收入水平，我國不少城市的地方財政負債風(fēng)險與迪拜世界實(shí)際是非常類(lèi)似的。就在迪拜世界債務(wù)違約事件爆發(fā)之前，我國已經(jīng)開(kāi)始對地方政府的融資平臺貸款的風(fēng)險開(kāi)始控制。
　　其二是11月份房?jì)r(jià)上漲數據過(guò)快。12月11日國家統計局公布了11月份主要經(jīng)濟數據，從全國的平均數據看，11月房?jì)r(jià)環(huán)比上漲了1.2%，年化漲幅接近15%，個(gè)別城市的環(huán)比漲幅超過(guò)2%，年化漲幅超過(guò)25%。從筆者的實(shí)際考察看，北京不少樓盤(pán)的價(jià)格在11月份環(huán)比漲幅應該在10%左右，年化漲幅超過(guò)100%。面對房?jì)r(jià)如此迅猛的上漲，決策者當然坐不住了。
　　不僅從時(shí)間上講這次房地產(chǎn)調控是超預期，從內容上看，同樣是有些新意的，主要表現在調控思路與手段的變化上。以前的幾次房地產(chǎn)調控主要手段是控制“兩個(gè)閘門(mén)”，即通過(guò)控制土地供給和信貸數量來(lái)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(cháng)，控制的主要對象是供給。而對住房需求的控制則相對較輕，主要手段是增加二手房交易的稅收負擔，以此來(lái)抑制炒房行為。在供不應求的格局下，壓縮供給的結果當然是價(jià)格的繼續上漲了。這就是2005年以來(lái)房?jì)r(jià)越調越高的重要原因之一。
　　之所以在2005年至2008年的房地產(chǎn)調控時(shí)政策著(zhù)力點(diǎn)主要放在控制住房的供給上，有其特定的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境，當時(shí)的背景是經(jīng)濟過(guò)熱，必須控制投資增長(cháng)速度，因此，壓縮房地產(chǎn)投資是宏觀(guān)調控的總體要求。
　　本次房地產(chǎn)調控的背景與前幾年有較大的差異，宏觀(guān)經(jīng)濟不存在過(guò)熱的問(wèn)題，政府調控房?jì)r(jià)就可以從供給與需求兩方面著(zhù)手，可以在增加供給（增加普通住房的供給）的同時(shí)抑制需求的膨脹（實(shí)行差別化的信貸政策）。因此，當前政府控制房?jì)r(jià)的手段和方法比以前更加豐富，控制房?jì)r(jià)的效果當然也會(huì )比以前幾次房地產(chǎn)調控要好。在市場(chǎng)普遍預期中國經(jīng)濟增長(cháng)依然倚重房地產(chǎn)的時(shí)候，中央果斷出手，這本身就說(shuō)明這次調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心是超預期的。