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國內大中城市房?jì)r(jià)畸高，根本原因在于土地出讓金制度。在房?jì)r(jià)構成中，出讓金占到了25%～30%甚至更高的比例，今年上海推出的一些地塊，樓板價(jià)甚至就已經(jīng)超過(guò)每平方米3萬(wàn)元，正因此，才有開(kāi)發(fā)商“今后房?jì)r(jià)超過(guò)5萬(wàn)元”的斷言，也才有普通民眾拼命購房以求擠上末班車(chē)的自我求生。我們無(wú)法肯定是地價(jià)拉高了房?jì)r(jià)還是房?jì)r(jià)拉高了地價(jià)，但是我們卻可以肯定，如果取消出讓金，至少可以降低房?jì)r(jià)。
土地出讓的本質(zhì)是土地國有化之后國家又以競價(jià)方式向居民出售土地財產(chǎn)權，而出讓金則是對未來(lái)70年物業(yè)稅的集中提前征收。任何一種資源也好、服務(wù)也好，如果我們只能向國家購買(mǎi)，且只能按照國家的定價(jià)購買(mǎi)，那就是在向國家交稅，無(wú)論它的名義是稅還是費。但作為費的出讓金和作為稅的物業(yè)稅，在以下幾個(gè)方面存在不同：
1.在繳納數額的確定上，物業(yè)稅是法定的，事先確定了被征收對象和數額的標準，并且可以有減免和優(yōu)惠。而出讓金則是競價(jià)確定，因人而異，因地而異，因時(shí)而異，并且有很大的尋租空間；2.物業(yè)稅是逐年繳納的保有稅，它不會(huì )加大購房成本，卻會(huì )增加閑置成本，從而有利于抑制投機，增加房屋供給，達到降低房?jì)r(jià)的效果。而出讓金，是對將來(lái)70年物業(yè)稅的提前征收，加大了購房成本，同時(shí)又因為保有的低成本，無(wú)法有效地減少閑置和抑制投機；3.出讓金雖然可以在短期內增加政府收入，但是，卻使后來(lái)的政府面臨無(wú)地可供出讓的巨大財政風(fēng)險。而按照房地產(chǎn)的估值逐年繳納物業(yè)稅，則為政府提供了一個(gè)穩定的現金流，有利于財政安全；4.政府對出讓金的攫取以不斷地否定民眾的土地權利為前提，所以，會(huì )導致不斷地征收和拆遷，使政府和民眾的矛盾日益激化。而物業(yè)稅則以承認并保護民眾的土地權利為前提，有利于推進(jìn)法制建設。
我們建議：廢棄出讓金制度，實(shí)行物業(yè)稅改革。具體措施如下：
1.所有國民住宅的興建，一律由國家無(wú)償提供土地，房屋所有權人逐年按照法定的稅率繳納物業(yè)稅，但國家對于貧困家庭應減少或免征物業(yè)稅；2.現有已購商品房，在土地出讓使用權有效期間免征物業(yè)稅，使用權到期后自動(dòng)續期的，依法繳納物業(yè)稅；3.現有農村集體土地上興建的房屋，不違反土地規劃的，依法承認其合法所有權，并允許自由轉讓?zhuān)瑫r(shí)，對房屋所有權人和土地使用權人征收物業(yè)稅；4.核定現有經(jīng)濟適用房的所有權人，對于經(jīng)濟收入狀況不符合取得條件的所有權人，包括初始不符合以及初始符合但后來(lái)所有權人收入增加變?yōu)椴环系�，依法征收物業(yè)稅。
物業(yè)稅改革的意義，除了降低房?jì)r(jià)，保障政府財政安全，還包括：
1.有利于妥善處理小產(chǎn)權房的合法化問(wèn)題。符合規劃的小產(chǎn)權房，其合法化的障礙主要是國家如何分享集體土地的收益。在出讓金制度下，國家必須取得集體土地的所有權，才能夠再予以出讓?zhuān)虼�，國家為了壟斷取得土地出讓金，�?huì )禁止集體土地出讓、出租用于非農業(yè)建設。而集體為了取得出讓金，則必須違法出讓和出租。物業(yè)稅改革后，通過(guò)規定國家和地方鄉鎮集體對物業(yè)稅收的分享，可以有效地解決這一爭端。
2.可以有效地化解經(jīng)濟適用房的弊端。姑且不說(shuō)現實(shí)中存在大量購買(mǎi)人條件作假的情形，即使條件是真的，也無(wú)法避免購買(mǎi)人在購買(mǎi)經(jīng)濟適用房后收入增加，因此不再符合經(jīng)濟適用房條件的情形，從而導致了大量的高收入者占據著(zhù)經(jīng)濟適用房而低收入者卻無(wú)房可買(mǎi)的局面。而物業(yè)稅，卻可以根據所有權人的收入狀況，及時(shí)地予以免除和征收，避免了上述不公平的發(fā)生。
3.有利于減少非法拆遷。物業(yè)稅的實(shí)施，政府收入的取得不再依賴(lài)于出讓?zhuān)蜎](méi)有動(dòng)力去從事大規模的非公共利益性質(zhì)的拆遷。相反，為了征收物業(yè)稅，必須承認并保護現有的房屋所有權，這樣，就使因拆遷導致的緊張局面得以化解。
總之，出讓金制度嚴重違反了稅收法定原則，是政府機會(huì )主義的制度根源，是房?jì)r(jià)高企的罪魁禍首，我們呼吁：面對嚴重的金融危機，中國政府必須當機立斷，立即停止出讓金制度，實(shí)現出讓金向物業(yè)稅的制度轉型。
（作者系上海大學(xué)法學(xué)院副教授） |