亞太部分國家和地區從住房供需關(guān)系、住房抵押貸款等不同方面，采取了相應措施來(lái)冷卻近期不斷升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制投機活動(dòng)�！　�
　　在經(jīng)歷了2008年下半年開(kāi)始的持續降溫后，在寬松貨幣政策和積極財政政策的刺激下，目前澳大利亞、韓國、新加坡、中國香港等亞太部分國家和地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼升溫，住房?jì)r(jià)格出現明顯上漲，住房銷(xiāo)量大幅增加。為此，各國、各地區采取了一系列政策措施，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管力度，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

　　亞太房?jì)r(jià)顯著(zhù)回升

　　今年二、三季度，澳大利亞住房?jì)r(jià)格環(huán)比連續兩個(gè)季度均上漲4.2%，結束了前四個(gè)季度的連續下降趨勢；同比上漲6.2%，結束了前三個(gè)季度連續下降的局面；8月份，新房銷(xiāo)量環(huán)比增長(cháng)11.4%，明顯高于前兩個(gè)月的0.5%和0.1%。
　　今年第三季度，新加坡住房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲15.8%，漲幅為1993年以來(lái)之最；二、三季度住房銷(xiāo)量達到21638套，比2008年全年銷(xiāo)量高出58.6%。韓國首爾地區房?jì)r(jià)在上漲20%以后，也已回到全球金融危機之前的水平。
　　今年以來(lái)，中國香港住房?jì)r(jià)格環(huán)比持續上漲，其中二、三季度分別上漲8.4%和8.3%；三季度房?jì)r(jià)同比上漲2.9%，結束前三個(gè)季度連續下跌趨勢。目前香港地區的住房平均價(jià)格接近去年上半年的歷史最高水平，其中高檔豪宅價(jià)格已漲到歷史新高；1~10月份，住宅銷(xiāo)售量同比增長(cháng)10%。
　　當前亞太部分國家和地區房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的原因是多方面的，除了金融危機時(shí)期導致的低房?jì)r(jià)刺激購房需求、對當前經(jīng)濟復蘇前景普遍看好而提升房?jì)r(jià)上漲預期等因素外，寬松的貨幣政策驅動(dòng)流動(dòng)性和信貸增加、住房?jì)?yōu)惠政策推動(dòng)潛在的消費需求，則是房地產(chǎn)市場(chǎng)重新升溫的主要原因。
　　住房?jì)?yōu)惠政策大大刺激了住房消費的潛在需求。為應對金融危機、恢復房地產(chǎn)市場(chǎng)，澳大利亞政府于2008年10月出臺了加大購房補貼力度的新政策，規定首次購房者獲得的補貼相當于原政策補貼額的兩倍，而首次購買(mǎi)新房者獲得的補貼提高到原政策補貼的三倍。據官方估計，截至今年8月底，這一新政策已刺激15.3萬(wàn)澳大利亞首次購房者購買(mǎi)住房，首次購房人數比上年同期增加了73%。
　　另外，極其寬松的貨幣政策導致流動(dòng)性增加，購房抵押貸款成本降低，購房貸款急劇增加。今年以來(lái)澳大利亞住房貸款規模已達到2007年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期的水平。今年6~10月份香港新增的住房抵押貸款規模和增速超過(guò)2007年底2008年初房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期的水平。新加坡和韓國住房抵押貸款規模也大幅增加。
　　寬松的貨幣政策也助長(cháng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機活動(dòng)。韓國、新加坡、中國香港擁有比較完善的住房保障制度，在新加坡有80%居民、中國香港約50%居民居住在政府保障性住房里，住房消費需求對房?jì)r(jià)上漲的拉動(dòng)作用相對有限，而投機炒作的成分比較明顯。

　　各經(jīng)濟體的調控對策

　　當前亞太部分國家和地區房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險又起，直接威脅著(zhù)剛剛開(kāi)始的經(jīng)濟復蘇進(jìn)程。一方面，加大了住房抵押貸款市場(chǎng)違約拖欠的風(fēng)險，美國次貸危機的教訓應引以為鑒。另一方面，提高了貨幣政策緊縮的預期，增加經(jīng)濟增長(cháng)的不確定性，不利于經(jīng)濟持續復蘇。當前各國國內需求較弱，政策刺激對一些國家的經(jīng)濟復蘇還十分關(guān)鍵，緊縮貨幣政策的時(shí)機尚不成熟。
　　因此，既要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定和可持續發(fā)展，又要抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險，是當前亞太部分國家和地區亟須解決的迫切任務(wù)。各國、各地區根據實(shí)際情況，采取了一系列措施，加強監管，為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。在具體政策選擇上，亞太地區經(jīng)濟體采取了如下政策：
　　一是調轉貨幣政策方向，開(kāi)始加息。鑒于本國經(jīng)濟開(kāi)始強勁復蘇、失業(yè)率開(kāi)始回落，澳大利亞儲備銀行從今年10月起已3次加息，將基準利率從3.0%的歷史最低水平提高到3.75%。由于住房抵押貸款利率提高，加上首次購房?jì)?yōu)惠的新政策于年底期滿(mǎn)，借貸成本上升，潛在消費需求減少，預計今后幾個(gè)月澳大利亞房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的勢頭將得到有效控制。
　　二是調整住房抵押貸款規則，壓縮信貸規模。在韓國，通過(guò)修改住房抵押貸款的限定規則，規定住房抵押貸款超過(guò)500萬(wàn)韓元以上的，其債務(wù)收入比（即年度住房抵押貸款額度與收入之比）必須低于40%~55%（按資產(chǎn)類(lèi)型有所不同）；抵押擔保品貸款率（即獲取貸款額與抵押擔保品價(jià)值之比）的上限從原來(lái)的60%降至50%。
　　三是提高購房首付款比例。今年10月香港金管局將豪華住宅首付比例下限從原來(lái)的30%提高到40%。
　　四是增加土地供應，緩解供需矛盾。今年9月新加坡恢復2010上半年政府售地計劃（GLS）的“正選”名單，增加備售名單的地段供應，為房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作活動(dòng)降溫。
　　五是實(shí)施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策退出計劃。澳大利亞首次購房?jì)?yōu)惠新政、新加坡政府關(guān)于援助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的措施陸續到期后將不再延續。新加坡金融管理局宣布從今年9月起不準銀行提供由開(kāi)發(fā)商攤還利息的購房貸款配套（IAS）和只支付利息的貸款配套（IOL）。
　　六是調節稅收政策。新加坡政府提出了向擁有一處以上房產(chǎn)者加征稅收的計劃，但目前尚未付諸實(shí)施。
　　亞太部分國家和地區從住房供需關(guān)系、住房抵押貸款等不同方面，采取了相應措施來(lái)冷卻近期不斷升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制投機活動(dòng)，其實(shí)際效果也有所顯現。韓國、新加坡、中國香港住房抵押貸款規模有所放緩，房?jì)r(jià)漲幅有所收窄。
　　同時(shí)，這些措施也為一些國家推遲實(shí)施緊縮貨幣政策爭取了一些時(shí)間，減輕了調整貨幣政策方向的壓力。盡管從10月份開(kāi)始，市場(chǎng)對韓國央行加息的預期不斷提高，但隨著(zhù)各項措施的實(shí)施，韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫趨勢有所緩和，到12月份利率一直維持不變。
　　當然，我們也看到，在經(jīng)濟復蘇初期，貨幣政策還十分寬松，上述調節措施不足以從根本上解決房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫問(wèn)題。

（作者單位：國家統計局國際統計信息中心）