中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變成一個(gè)擊鼓傳花的游戲。你如果現在再去買(mǎi)房，唯一能夠從中賺錢(qián)的辦法就是，找到一個(gè)比你膽子更大的人，讓他接你的下一棒。但你怎么知道自己不是那個(gè)接最后一棒的人呢？
　　2008年年底，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)曾出現回調跡象。當時(shí)，很多房地產(chǎn)商覺(jué)得冬天可能就要來(lái)了。據說(shuō)南方有個(gè)很大的房地產(chǎn)公司，員工去領(lǐng)圓珠筆，已經(jīng)不發(fā)整支筆，只發(fā)筆芯了，而且走廊上開(kāi)燈都是隔一盞開(kāi)一盞。但是，自從美國金融危機爆發(fā)之后，中國房地產(chǎn)業(yè)因禍得福，幾乎在一夜之間，從冬天進(jìn)入了夏天。在事實(shí)上極度寬松的貨幣政策和一系列針對房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策刺激下，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了爆發(fā)性的增長(cháng)。
　　從房?jì)r(jià)收入比（住房?jì)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比）、房?jì)r(jià)租金比（住房?jì)r(jià)格與房屋月租金之比）和空置率（空置商品房面積與可供應商品房總面積之比）等指標來(lái)看，均可判斷，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現了嚴重的泡沫。一般來(lái)說(shuō)，發(fā)達國家的房?jì)r(jià)收入比是1.8~5.5，發(fā)展中國家為4~6。在美國，中等收入家庭用3~5年的收入就能買(mǎi)到一套獨用住宅，在中國，普通城市居民家庭以整整10年的收入，也未必能買(mǎi)到一套“蝸居”。
　　中國社會(huì )科學(xué)院發(fā)布的房地產(chǎn)“藍皮書(shū)”中談到，城市房?jì)r(jià)對農民和農民工來(lái)說(shuō)更是高不可攀。房?jì)r(jià)與農民工的年收入之比已經(jīng)達到22倍，與農民的年收入之比已經(jīng)逼近30倍。一個(gè)農民，不吃不喝30年，也無(wú)法在城市中擁有一個(gè)容身之所。單從房?jì)r(jià)這一點(diǎn)來(lái)看，農民進(jìn)城——實(shí)現城市化幾乎是遙遙無(wú)期的。他們只能是城市繁華世界中的匆匆過(guò)客。
　　另一方面，當前的房?jì)r(jià)租金比已經(jīng)超過(guò)了400，比一般的國際水平高了兩倍還多。租金不如月供多，反映出當前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資投機成分是相當大的。
　　所有的泡沫最終都會(huì )崩潰。正如我在之前的專(zhuān)欄中所言，中國的房地產(chǎn)泡沫遲早也會(huì )破滅。但是，為什么房?jì)r(jià)到現在為止還是一路上揚呢？
　　出于學(xué)者的誠實(shí)，我必須承認，經(jīng)濟學(xué)家最不擅長(cháng)做的事情就是預測。不單我不擅長(cháng)，比我牛得多的經(jīng)濟學(xué)家也會(huì )預測錯誤。近日重讀克魯格曼（Paul　Krugman），偶然發(fā)現他在2002年就已預言，美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現泡沫，很快就會(huì )爆發(fā)金融危機，變得像20世紀90年代的日本一樣。結果呢？2003年，他錯了。2004年，他錯了。2005年，他又錯了。2006年，看起來(lái)他該對了，但是還是錯了。直到2007年，美國金融海嘯洶涌而來(lái)，他的預測終于應驗了。
　　這個(gè)故事說(shuō)明了什么？說(shuō)明市場(chǎng)是個(gè)復雜的系統，我們無(wú)法準確預測下一個(gè)時(shí)點(diǎn)會(huì )出現什么情況。凡是復雜系統，從本質(zhì)上說(shuō)都是無(wú)法預測的。
　　你到沙灘上散步，看到一個(gè)孩子在玩沙子。閑來(lái)無(wú)聊，不妨也跟孩子一起堆沙堆。松散的沙子會(huì )逐漸形成一個(gè)像金字塔一樣的沙堆。隨著(zhù)沙堆慢慢變高，也就會(huì )變得越來(lái)越陡峭。到最后，這個(gè)沙堆突然崩塌。那個(gè)小孩子會(huì )在旁邊，看得非常高興。丹麥物理學(xué)家巴克（Per　Bak）就曾經(jīng)思考過(guò)這個(gè)問(wèn)題。假設我們一粒一粒地把沙粒堆起來(lái)，到什么時(shí)候，你再往上面增加一顆沙粒，整個(gè)沙堆會(huì )突然倒塌呢？
　　這個(gè)問(wèn)題看似簡(jiǎn)單，卻難倒了全世界的科學(xué)家。在第一階段，沙粒落下之后，并不是散落各處，而是會(huì )互相組合，慢慢形成一個(gè)錐形體，這就是物理學(xué)家所說(shuō)的“自組織過(guò)程”。但是，到第二個(gè)階段，沙堆會(huì )變得非常不穩定，再增加一顆沙粒，就會(huì )導致整個(gè)金字塔的倒塌。但問(wèn)題在于，我們不知道哪顆沙粒會(huì )導致沙堆崩塌�？赡茉俚粝聛�(lái)一顆沙粒，就會(huì )導致沙堆倒塌，但也可能再落下上千顆沙粒，沙堆仍然會(huì )巋然不動(dòng)。
  　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已經(jīng)進(jìn)入第二個(gè)階段，變成了一個(gè)不穩定的體系。泡沫隨時(shí)可能破滅，但我們無(wú)法預測何時(shí)會(huì )破滅。從短期來(lái)看，恐怕中國的樓市還會(huì )繼續暴漲。2010年貨幣政策仍然會(huì )保持寬松、大量的熱錢(qián)可能會(huì )流入中國、居民的通貨膨脹預期越來(lái)越強烈，所有這些因素都可能導致房?jì)r(jià)走高。
　　而且，金融理論的最新發(fā)展已經(jīng)表明，過(guò)去我們信奉的“有效市場(chǎng)”假說(shuō)是有缺陷的。資產(chǎn)價(jià)格并不是在超過(guò)基本面支撐的內在價(jià)值之后就會(huì )馬上下跌，在低于基本面支撐的內在價(jià)值之后就會(huì )馬上上漲。投資者往往是非理性的，金融市場(chǎng)上的“羊群效應”會(huì )經(jīng)常發(fā)生。當房?jì)r(jià)走高的時(shí)候，會(huì )帶動(dòng)更多的人買(mǎi)房，導致房?jì)r(jià)繼續增高，房?jì)r(jià)增高，會(huì )導致更多的人買(mǎi)房，又會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)繼續增高，這是一個(gè)“自我實(shí)現的預言”。所以，我們往往會(huì )看到，當牛市剛剛出現的時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì )比較緩慢，但是到牛市快要崩潰的時(shí)候，恰恰是資產(chǎn)價(jià)格上漲最為瘋狂的時(shí)候。
　　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變成一個(gè)擊鼓傳花的游戲。你如果現在再去買(mǎi)房，唯一能夠從中賺錢(qián)的辦法就是，找到一個(gè)比你膽子更大的人，讓他接你的下一棒。但你怎么知道自己不是那個(gè)接最后一棒的人呢？照理說(shuō)，城市居民買(mǎi)房者，一定不是中國城市化賽跑中跑最后一棒的。接最后一棒的應該是農民工。農民工變成城市新市民的時(shí)候，才是中國城市化最后成功的時(shí)候。遺憾的是，中國的農民工太窮了，太累了，看來(lái)這次他們是沒(méi)有辦法接上最后一棒了。所以，在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，最悲慘的人是那些接倒數第二棒的人。
　　他們是誰(shuí)呢？

（作者系中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所所長(cháng)助理）