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| 樓市新政會(huì )出臺 個(gè)人房貸緊縮成定局 |
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| 2009-12-21 作者:楊紅旭 來(lái)源:中國證券報 |
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近日房地產(chǎn)股票持續下跌，主要原因是房地產(chǎn)政策出現明確調整的信號。12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議專(zhuān)門(mén)研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，
表示要“穩定市場(chǎng)預期，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭”，并提出四條措施。
筆者不由想起2005年和2006年的情況。2005年，也是在房?jì)r(jià)快速上漲的形勢下，全國“兩會(huì )”后沒(méi)多久，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知》；4月，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議專(zhuān)門(mén)討論房地產(chǎn)的問(wèn)題，并提出“加強房地產(chǎn)市場(chǎng)引導和調控的八條措施”；5月，七部委聯(lián)合出臺了一個(gè)細化文件，其中包括調整住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅政策、嚴查閑置用地、制定普通住宅標準等。2006年，在相似的背景下，5月國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出六條調控意見(jiàn)，之后很快便由九部門(mén)制定《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》。
回顧近幾年的房地產(chǎn)調控史，可以發(fā)現，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議專(zhuān)門(mén)研究房地產(chǎn)問(wèn)題、隨后相關(guān)部門(mén)出臺細化措施，多發(fā)生在二季度。而今年選在年底商討此事，反映出房地產(chǎn)行業(yè)的某些問(wèn)題已經(jīng)引起中央高度關(guān)注——即今年二季度以來(lái)房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，以及背后越來(lái)越多的投資投機性購房需求。而近期公布的11月的數據，實(shí)際上成了政策調整的導火索：房?jì)r(jià)環(huán)比上漲1.2%，同比上漲5.7%，二者皆創(chuàng )一年多來(lái)的新高。
眼下，中央已表明了對房地產(chǎn)業(yè)調控的態(tài)度，而業(yè)內外更為關(guān)注的是，接下來(lái)會(huì )有什么跟進(jìn)動(dòng)作。正如前文所述，2005年和2006年都是先由國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指明政策方向，后由多部委聯(lián)合制定出臺具體措施，如此才可稱(chēng)得上是“政策落地”，否則極有可能出現短期內市場(chǎng)預期降溫，繼而市場(chǎng)依舊我行我素。
對此，筆者不妨略做分析和預測�！皣臈l”措施之一是這么表述的：“繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險�！边@里明確點(diǎn)出的只有信貸政策，由此看來(lái)，明年個(gè)人房貸進(jìn)一步緊縮已成定局。
所謂“差別化信貸政策”，實(shí)際上指代“二套房貸政策”。此政策2007年出臺，劍指二套房以上投資投機需求，效果甚佳。2008年樓市低迷之際，政策轉向，對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，可享受最大限度優(yōu)惠。問(wèn)題在于，很多投資投機之“狼”趁機混進(jìn)了剛性需求的“羊群”，商業(yè)銀行為搶奪個(gè)貸“蛋糕”，狼羊不分。
筆者認為，這一政策明年定會(huì )全面緊縮。在國務(wù)院的督戰下，銀監會(huì )和央行必然會(huì )加強監管，商業(yè)銀行打政策“擦邊球”的難度越來(lái)越大。近期，銀監會(huì )已要求各大商業(yè)銀行對當前面臨的六大風(fēng)險進(jìn)行全面自查，其中就包括房地產(chǎn)信貸。另外，明年銀行總體信貸投放量將明顯少于今年，也將會(huì )使個(gè)人房貸有所緊縮。據此預計，對于大部分二套以上房貸而言，四成以上首付，1.1倍的利率將成常態(tài)。
在稅收方面，政策也會(huì )重點(diǎn)“關(guān)注”投資投機需求。國務(wù)院已于12月9日明確營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，打壓投資投機成本的意圖非常明顯。接下來(lái)，筆者預期還會(huì )有個(gè)別的稅種可能調整。一是針對大戶(hù)型、高檔房的物業(yè)稅明年會(huì )加快推出,極有可能先在部分城市試點(diǎn)實(shí)行；二是商品住宅轉售環(huán)節的個(gè)人所得稅，可能會(huì )從嚴征收，按規定應是獲利部分的20%，可目前各地都按交易總額的1％-2%征收，后者稅負大大小于前者；三是針對個(gè)人和開(kāi)發(fā)商的土地增值稅也可能從嚴征收，2007年就吵嚷著(zhù)要對開(kāi)發(fā)商按四級累進(jìn)制征收，結果目前還是按以前銷(xiāo)售總額的1％-2%的預征收。
另外，其它環(huán)節可能也會(huì )有動(dòng)作。比如，對外資購房可能會(huì )重新緊縮。2006年，國家出臺了“171號文”，限制境外個(gè)人和機構隨意購房，可此政策在2008年同樣被各地或明或暗地松綁。今年三季度以來(lái)，海外熱錢(qián)進(jìn)入香港和內地的步伐加快，其中部分已流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，明年人民幣對美元升值壓力將進(jìn)一步加大，防范投機性外資實(shí)屬必要。再如，商品住宅預售制度也將被嚴格執行，甚至可能提高預售標準，以抑制期房炒作。還有，近日公布——實(shí)則11月18日出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，已經(jīng)事先加強了土地出讓金的繳交和收支管理，意在規范部分地方政府和開(kāi)發(fā)商的“不良行為”。
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