繼調整營(yíng)業(yè)稅征收比例、出臺“國四條”、提高開(kāi)發(fā)商拿地門(mén)檻后，貨幣和金融監管部門(mén)也開(kāi)始加入調整樓市陣營(yíng)，他們的利器是收緊投機性房貸：“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年”、“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。
　　應該肯定，這個(gè)政策出臺，的確會(huì )如外界所看到的那樣對房地產(chǎn)漲勢有降溫作用，但從目前的整個(gè)財政體制而言，尤其是在政府和金融機構都綁在房地產(chǎn)這條大船的時(shí)候，房地產(chǎn)的發(fā)展依然還會(huì )繼續扮演地方財政的紅人。
　　有論者指出，此次財政部等五部委推出的土地出讓金繳納新規可能會(huì )帶來(lái)以下幾個(gè)變化：一是前期手頭囤地較多的開(kāi)發(fā)商，將會(huì )占有更多更大的便宜，比如那些具有壟斷優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)，他們擁有的土地實(shí)際上可以開(kāi)發(fā)十幾年甚至數十年；二是這會(huì )促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走向集中，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻，最后形成更強有力的壟斷市場(chǎng)；三是這可能會(huì )促使未來(lái)房地產(chǎn)供應進(jìn)一步減少，間接推高未來(lái)房?jì)r(jià)。
　　雖然金融危機對整個(gè)經(jīng)濟帶來(lái)很大的沖擊，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆卻給地方的財政帶來(lái)豐厚的收入。據統計，截至11月23日，全國70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過(guò)100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108%。上海和北京更是一舉創(chuàng )造800億元的歷史性紀錄。而從國土資源部的統計數據看到，2007年全國土地出讓金總額達1.3萬(wàn)億元；2008年，全國土地出讓收入有所下降，但仍達到了9600億元。
　　從這層意義上來(lái)說(shuō)，如果僅是要打擊囤地，只要將原有的土地兩年不開(kāi)發(fā)即收回的政策稍加調整，嚴格執行即可。如果要加大供應，只要把一塊土地連續開(kāi)發(fā)的時(shí)間設定好就可以了。比如開(kāi)發(fā)商購入某塊土地后，嚴格執行兩年不開(kāi)發(fā)收回政策，如果連續開(kāi)發(fā)四年或五年仍沒(méi)有開(kāi)發(fā)完畢，那些未開(kāi)發(fā)的土地仍將無(wú)償被收回再拍賣(mài)。然而，在各方利益的博弈下，這樣的政策要執行起來(lái)非常困難。
　　土地財政現在廣為詬病。然而從深層次分析，在GDP的政績(jì)觀(guān)指引下，地方政府也是不得已而為之。地方政府5年一個(gè)任期，誰(shuí)上任都想辦點(diǎn)實(shí)事，出點(diǎn)政績(jì)，“為官一任，造福一方”，怎么辦？征到土地可以賣(mài)錢(qián)，可以招商，還可以到銀行貸款，歸根結底是要占土地。所以土地問(wèn)題，不是單純的土地管理問(wèn)題，是一個(gè)綜合性的改革問(wèn)題，也就是要對當前的財政體制實(shí)行綜合改革。近日有學(xué)者和機構建議推行物業(yè)稅等資產(chǎn)性質(zhì)財稅政策，以保證地方財政的轉變。不可否認，從以地生財，到以稅生財，是個(gè)巨大轉變。然而在整個(gè)財政與事權依然不平衡的情況下，這樣的結果就是，政府的財政收入繼續增長(cháng)，老百姓的稅負不斷地在加大。這種局面對于我國的整個(gè)社會(huì )發(fā)展是一種巨大的風(fēng)險。所以，面對當前的房地產(chǎn)困局，不對土地財政的根基進(jìn)行切割，是難以真正改變局面的。

（作者系安邦咨詢(xún)助理研究員）