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針對新近出臺的“國四條”，業(yè)內外人士熱烈討論的其實(shí)只有一條，即“抑制投資投機性購房”。表面看起來(lái)，這條與“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”關(guān)系最為密切，實(shí)際上卻并非解決高房?jì)r(jià)的具體措施。最被人們忽視的一條是“繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設”。那么，住房保障和眼下中國房市的高房?jì)r(jià)，又有什么樣的內在聯(lián)系？
房地產(chǎn)業(yè)涉及國計民生，既是拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，又是提高人民生活水平的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)穩定發(fā)展的關(guān)鍵在于住宅產(chǎn)業(yè)，而住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重點(diǎn)在于協(xié)調住房保障和住宅市場(chǎng)化之間關(guān)系，建立一套完善的住房保障體系。這是一個(gè)高難度的命題。
回顧歷史，我國住房制度改革的過(guò)程并不順利。改革開(kāi)放后，國家就開(kāi)始嘗試改變計劃經(jīng)濟條件下低水平的福利化分房制度，但困難重重，推進(jìn)的速度很慢。直到1998年，為了克服亞洲金融危機對我國經(jīng)濟的負面影響，中央終于下決心把住宅產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，所以態(tài)度堅定地出臺了俗稱(chēng)“23號文”的房改文件，決定徹底停止福利化分房，實(shí)行貨幣化分房制度，全面推行住宅商品化、市場(chǎng)化、社會(huì )化、產(chǎn)業(yè)化。
至今，我國住房制度改革已取得顯著(zhù)成就。1997年到2007年，全國商品房住宅銷(xiāo)售面積由7864.3萬(wàn)平方米增加到70135.9萬(wàn)平方米，年均增幅高達79.2%。城鎮居民居住面積大幅增長(cháng)，全國城鎮人均住宅建筑面積由1978年的6.7平方米，增加到2007年的28平方米。相對于以前低水平的福利化分房制度，“23號文”大大解放了住宅產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力。
然而，正是在住宅市場(chǎng)化進(jìn)程高速推進(jìn)的過(guò)程中，商品住宅價(jià)格的持續快速上漲令普通居民購房難度越來(lái)越大。同時(shí)，因土地供應、住宅開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節存在諸多不合理、不完善的地方，社會(huì )上出現了質(zhì)疑、批評住宅市場(chǎng)化發(fā)展方向的聲音。
市場(chǎng)并非萬(wàn)能，在商品經(jīng)濟條件下，市場(chǎng)機制既能有效配置資源，同時(shí)又存在失靈現象。不同商品類(lèi)別，市場(chǎng)失靈的程度有別，而住宅市場(chǎng)失靈的程度比較高，主要有兩個(gè)原因。一個(gè)原因是住宅具有投資品的屬性，容易受到投資投機因素的干擾，市場(chǎng)波動(dòng)頻率快，波幅較大；另一個(gè)原因是，住宅與普通民眾息息相關(guān)，民生屬性鮮明，住宅市場(chǎng)客觀(guān)上需要政策的引導。
目前需要反思的并不僅僅是當初的改革思路�！�23號文”曾明確規定“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”。具體是：“對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房�！钡趯�(shí)踐過(guò)程中，商品住宅過(guò)度發(fā)展，經(jīng)濟適用房發(fā)展不足，廉租房基本被忽視，比如，拿1999年全國竣工的住宅套數結構與2007年相比，經(jīng)濟適用房所占比重由24.92%降至8.1%。
2006年，中央開(kāi)始鄭重關(guān)注房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)與住房保障滯后之間的矛盾。2007年出臺“24號文”，再次強調要搞好廉租房和經(jīng)濟適用房建設。2008年11月住房和城鄉建設部推出“9000億安居工程投資計劃”。2009年初，國務(wù)院出臺《2009-2011年廉租住房保障規劃》，規定爭取用三年時(shí)間，基本解決747萬(wàn)戶(hù)現有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。如今“國四條”又加碼任務(wù)：力爭到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；另外，用5年左右時(shí)間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶(hù)區改造，涉及1000萬(wàn)戶(hù)家庭。
看來(lái)，此番中央是鐵了心幾年內就讓住房保障大變樣�？蛇@一過(guò)程面臨著(zhù)目標落地，執行到位的問(wèn)題。今年上半年，經(jīng)濟適用房開(kāi)工量只完成了年度任務(wù)（130萬(wàn)套）的37%；今年前8個(gè)月，保障性住房建設完成投資394.9億元，完成率為23.6%。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足，將難以完成今年的建設計劃。這其實(shí)反映了在住房保障方面地方和中央存在利益博弈；另外，有些目標可能定得偏高，比如經(jīng)濟適用房已被證明存在較多問(wèn)題，應該把工作重點(diǎn)放在完善運作機制，而非大量新建。
住宅保障要求發(fā)揮“政府有形之手”的主觀(guān)能動(dòng)性，住宅市場(chǎng)化強調“市場(chǎng)無(wú)形之手”的自由調配功能。兩者之間本來(lái)就是一對矛盾體。住宅的商品性和社會(huì )性客觀(guān)要求二者和平共處，這其中牽涉到各種利益群體間的博弈，因此相當復雜。
近幾年政府調控房?jì)r(jià)的效果一直欠佳，也與沒(méi)能處理好這對矛盾有關(guān)系。
針對我國住宅產(chǎn)業(yè)的現狀，筆者建議，按照住宅的生產(chǎn)、供應、消費、管理等環(huán)節，把住宅市場(chǎng)劃分為兩個(gè)系統，實(shí)行“雙軌制”：保障型住房系統和市場(chǎng)化住房系統。保障型住房系統由政府主導，服務(wù)于特定群體，實(shí)行價(jià)格管制；市場(chǎng)化住房系統由市場(chǎng)機制主導，不限消費和投資群體，政府不再干預價(jià)格。如此，則中高檔商品住宅價(jià)格再高，也與中低收入群體無(wú)關(guān)，那是富人的游戲。政府需要把精力花在加快住房保障建設和完善運作機制上，擴大保障面，同時(shí)防范權貴階層從中“占便宜”。
（作者系房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士） |