5月25日，國務(wù)院轉發(fā)國家發(fā)改委的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見(jiàn)》，其中重要一條就是“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅（財政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、住房城鄉建設部負責）”，這標志著(zhù)物業(yè)稅終于從先前的理論研討層面邁入實(shí)質(zhì)性的制度設計階段。也是從這個(gè)時(shí)候起，對物業(yè)稅的研究也從學(xué)術(shù)界轉入公共界，尤其是在房?jì)r(jià)沖高的當下，物業(yè)稅更是被不少人視為是平抑房?jì)r(jià)的“利器”而屢屢提及。
　　不過(guò)在筆者看來(lái)，開(kāi)征物業(yè)稅增加了房產(chǎn)所有者的持有成本，因此在短期之內物業(yè)稅會(huì )有平抑房?jì)r(jià)的作用；但是如果將時(shí)限拉長(cháng)，這個(gè)功能就不是那么重要了。因此，物業(yè)稅對于政府來(lái)說(shuō)，平抑房?jì)r(jià)的作用倒在其次，最重要的功能是提供了一個(gè)穩定的稅源：政府不需要通過(guò)增加新的土地供給就可以獲得巨額的財政收入，不需要通過(guò)不斷地賣(mài)地，政府就可以在城市建設和公共服務(wù)上投入更多。從國外的經(jīng)驗來(lái)看，物業(yè)稅一般都屬于地方性財政收入，而且是地方性財政收入中最為大頭的收入。這意味著(zhù)地方政府的稅收是和當地的房?jì)r(jià)緊密聯(lián)系在一起的，而地方的房?jì)r(jià)和當地的公共服務(wù)、基礎建設等緊密相關(guān)，地方政府為了增加收入，只有通過(guò)不斷地提高更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)來(lái)提高當地的房?jì)r(jià)，反之，政府的收入就會(huì )銳減。
　　在當下中國，物業(yè)稅顯得格外重要。經(jīng)過(guò)上個(gè)世紀90年代的分稅制改革，地方政府尤其是縣一級地方政府的稅收占整個(gè)財政收入的比重下降了，但是中國幾乎所有的公共服務(wù)卻都是由縣一級地方政府提供，這就造成了地方政府財權和事權不匹配。除了通過(guò)向上一級政府要求撥款以外，地方政府只能夠在賣(mài)地上多下工夫。也正是如此，雖然有中央的三令五申，有物權法的保護，但是對于地方政府來(lái)說(shuō)，以舊城改造為名義而進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是成本收益最高的掙錢(qián)方式。
　　但一旦開(kāi)征物業(yè)稅，情況就完全不同了。如果說(shuō)土地出讓金是屬于增量的收入，那么物業(yè)稅則是屬于存量的收入。地方政府要提高財政收入，只能夠在提高公共服務(wù)水平上多下工夫，唯如此，當地的房?jì)r(jià)才能夠增加。也正是因為物業(yè)稅為地方政府提供了穩定的稅源，地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)才會(huì )在某種程度上得到克制，因為賣(mài)地而產(chǎn)生的拆遷才會(huì )得到緩解�！坝泻惝a(chǎn)者有恒心”，這話(huà)并不只對個(gè)人適用，對政府也是如此。
　　不過(guò)，也許有人會(huì )疑問(wèn)，中國政府既在土地出讓環(huán)節收取高額的土地出讓金，又在持有環(huán)節課征物業(yè)稅，這樣對納稅人是不是公平？這個(gè)看法完全是多慮了，因為土地出讓金和物業(yè)稅的性質(zhì)并不相同，兩者之間并不是簡(jiǎn)單的替代關(guān)系，完全是能夠在同一時(shí)間序列下相容的。
  　需要明確的是，土地出讓金就是私人在獲得國有土地使用權時(shí)向政府支付的一種對價(jià)。只不過(guò)這個(gè)價(jià)格比較特殊，冠之以“土地出讓金”的名義，而且收取的一方是政府，由此，會(huì )被很多人誤認為是對今后70年的物業(yè)稅的集中征收。不過(guò)需要注意的是，政府在出讓土地時(shí)并不是行使公權力，而是從事一個(gè)民事行為。換句話(huà)說(shuō)，私人向政府競價(jià)購地，這種關(guān)系并不是行政法律關(guān)系，而是平等的民事主體之間所發(fā)生的商品買(mǎi)賣(mài)。
　　在現在的稅收體系中，房產(chǎn)持有者只需要在交易環(huán)節納稅，一旦他向房地產(chǎn)商或者賣(mài)家繳納房款，那么今后房屋的升值收益都歸于他。但是稍有常識的人都知道，一個(gè)地方房產(chǎn)的升值，并不是基于房產(chǎn)所有者的努力，而是社會(huì )發(fā)展、公共服務(wù)品質(zhì)提升之后的結果。如果房產(chǎn)所有人不繳納房產(chǎn)稅，那就意味著(zhù)所有的公共品所帶來(lái)的收益都被私有化了。
　　但是在實(shí)行物業(yè)稅之后，這個(gè)現象就會(huì )有所改變。房?jì)r(jià)上漲之后，房產(chǎn)所有者就可以以物業(yè)稅的形式向社會(huì )返還一部分收益；在因為公共設施的建設而導致的房地產(chǎn)價(jià)格下降后，個(gè)人可以通過(guò)少繳物業(yè)稅的方式將該成本分攤到其他社會(huì )成員。
　　最后需要強調的是，物業(yè)稅的開(kāi)征事關(guān)所有有產(chǎn)者的利益，在有關(guān)稅率制定和征收方式上，既需要借鑒國外的經(jīng)驗，更要聽(tīng)取公眾的意見(jiàn)。政府絕不能為了打擊居高不下的房?jì)r(jià)就匆匆開(kāi)征物業(yè)稅，而是要將物業(yè)稅置于政府財政體制改革和提供公共服務(wù)的大背景下展開(kāi)，唯如此，物業(yè)稅的功能才能發(fā)揮。

（作者系上海金融與法律研究院研究員)