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| 2009-12-23 作者:葉檀 來(lái)源:上海商報 |
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降低房?jì)r(jià)，正反兩手都要用。正面的殺手锏是縮短資金杠桿與加稅，而反面的殺手锏則是趁房?jì)r(jià)高企的大好時(shí)機，將房地產(chǎn)質(zhì)量拉升到更高的平臺。
繼調整營(yíng)業(yè)稅征收比例、出臺“國四條”、提高開(kāi)發(fā)商拿地門(mén)檻后，最新傳言稱(chēng)，二套房貸首付比例將高達50%。
要扼制高房?jì)r(jià)，有兩大利器，一是征收物業(yè)稅，讓人買(mǎi)得起房養不起房，減少投資性購房的比例。目前，三大一線(xiàn)城市已經(jīng)由投資性地產(chǎn)主導，這就意味著(zhù)中國上億民眾都把房地產(chǎn)看作與股票等同的投資標的，需求量呈幾何級數上漲。以廣州為例，近幾年銷(xiāo)售面積和竣工面積之比為4：3。數據顯示，今年1～11月，廣州一手住宅成交量高達903.94萬(wàn)平方米，遠高于供應量；二是加息，提高資金的使用成本，直至高到投資者無(wú)法支撐。
從1985年以來(lái)，中國的廣義貨幣供應量大約以高達22%的復合年率增長(cháng)了24年，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后除了短暫的震蕩，基本維持上行趨勢。今年為應對金融危機，銀根寬松，到11月底，廣義貨幣同比增長(cháng)29.74%。由此造成的結果是，房地產(chǎn)價(jià)格持續10個(gè)月走高；今年前11個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣投放量達48170億元；地產(chǎn)資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍——一場(chǎng)大的貨幣泡沫危機在房地產(chǎn)市場(chǎng)潛伏。
貨幣發(fā)行量什么時(shí)候下降，房?jì)r(jià)什么時(shí)候才可能出現下降曙光。隨著(zhù)通脹預期的逐步走高，預計明年年中加息的可能性較大。直到初次加息前，房?jì)r(jià)依然會(huì )躥升。
對房?jì)r(jià)上漲還有另類(lèi)控制法。在房地產(chǎn)作為投資品數量遠遠不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的情況下，政府應出臺更高的房屋質(zhì)量標準，推出節能、環(huán)保等質(zhì)量標準，出臺房地產(chǎn)質(zhì)量的國家標準，并且由獨立的第三方監督執行。
房地產(chǎn)降價(jià)有兩種方式，一是同樣品質(zhì)的樓盤(pán)價(jià)格下跌，二是同樣價(jià)格的樓盤(pán)質(zhì)量更高。這是提高消費者與購房者福利的辦法。經(jīng)濟學(xué)界在衡量勞動(dòng)生產(chǎn)率時(shí)，一條很重要的標準就是同樣價(jià)格的產(chǎn)品性能與質(zhì)量提高了多少，只要能夠做到性?xún)r(jià)比提升，就相當于產(chǎn)品隱性降價(jià)。
我國正在推行低碳經(jīng)濟，但我國房地產(chǎn)質(zhì)量標準的制訂與驗收存在缺陷。按照國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定：“房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)竣工后，經(jīng)過(guò)驗收合格后，方可交付使用”，
只有《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認定書(shū)》三書(shū)一證一表齊全，開(kāi)發(fā)商才能交樓。但我國有些驗收監理機構與開(kāi)發(fā)商關(guān)系密切，常常走過(guò)場(chǎng)，導致樓脆脆、樓歪歪現象層出不窮。購房者花高價(jià)購房，還通過(guò)低下的質(zhì)量使資產(chǎn)隱性縮水，相當于變相提高了房?jì)r(jià)。
另一方面，由于房地產(chǎn)樣式難看、質(zhì)量低下，導致三十年的商品房不得不推倒重來(lái)，造成中國水泥、金屬等資源大量浪費。房地產(chǎn)建設周期縮短，永遠會(huì )給房地產(chǎn)培育出最廣大的消費者，但中國的能源就被國際市場(chǎng)卡住了咽喉。
降低房?jì)r(jià)，正反兩手都要用。正面的殺手锏是縮短資金杠桿與加稅，而反面的殺手锏則是趁房?jì)r(jià)高企的大好時(shí)機，將房地產(chǎn)質(zhì)量拉升到更高的平臺。
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