房地產(chǎn)市場(chǎng)政策微調，兩周來(lái)屢屢出招，23日財政部又宣布了新的營(yíng)業(yè)稅制度，以抑制炒房。種種跡象顯示，調控政策已瞄準樓市泡沫。
對于中國這個(gè)沒(méi)有爆發(fā)過(guò)內生性經(jīng)濟危機的國家來(lái)說(shuō)，樓市泡沫對經(jīng)濟安全的威脅更遠超想象�？梢灶A期，如果樓市泡沫繼續以2009年的速度膨脹下去，數年內在中國爆發(fā)一輪以樓市崩潰為導火索的類(lèi)似“次貸危機”的震蕩，絕非危言聳聽(tīng)。
此輪國際金融危機意外成就了兩個(gè)“奇跡”,一是黃金，2008年10月以來(lái)上漲80%；二是中國樓市，北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市商品房成交均價(jià)年內漲幅超過(guò)50%。在一場(chǎng)肇始于美國樓市崩盤(pán)的危機之下，中國樓市竟能逆全球大勢迅猛上漲，這不能不令人驚訝。
樓市泡沫可以找出很多推手：9萬(wàn)多億元信貸與超寬松貨幣供應，美元低息套利推動(dòng)的熱錢(qián)洶涌，優(yōu)惠的信貸、土地、稅收政策，通貨膨脹預期、人民幣升值預期與對中國經(jīng)濟復蘇的預期，收入差距過(guò)大以及城鎮化、人口年齡層次、傳統文化等等。
但這決不意味著(zhù)中國樓市泡沫就是合理的、長(cháng)久的、不可逆的；地方政府、開(kāi)發(fā)商、銀行、投機購房者也并非抱上了“聚寶盆”，可以就此高枕無(wú)憂(yōu)。
歷數近30年來(lái)全球或區域經(jīng)濟金融危機，有不少都以房地產(chǎn)泡沫破裂為導火索：最近的迪拜債務(wù)危機、美國次貸危機均源于房地產(chǎn)泡沫，其蔓延之快、影響之廣令人瞠目；1997年香港樓市崩盤(pán)，房?jì)r(jià)在一年內縮水一半；上世紀90年代初日本房地產(chǎn)崩盤(pán)導致日本經(jīng)濟20年一蹶不振……貨幣寬松、巨額貸款、低息低稅、投機成風(fēng)，這些樓市危機爆發(fā)前的共同“癥狀”中國目前全部具備。
在中國，房地產(chǎn)占投資四分之一，對GDP增長(cháng)貢獻度達2個(gè)百分點(diǎn)，與建筑業(yè)增加值合計占GDP超過(guò)10%，直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)60多個(gè)，其對經(jīng)濟的滲透早已深入骨髓。而從1998年以來(lái)11年間，房地產(chǎn)投資保持20%以上的增速，房?jì)r(jià)也幾乎一直在加速上升。經(jīng)濟高增長(cháng)——過(guò)剩流動(dòng)性——樓市泡沫，這一鏈條中風(fēng)險重重。泡沫總會(huì )破裂。如果未來(lái)十年中國不幸發(fā)生大的經(jīng)濟震蕩，源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性最大。
從目前來(lái)看，地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、炒房者、央企、股市主體，將是房地產(chǎn)崩盤(pán)中的首批受害者。
地方政府當居受害者“清單”之首。目前地方政府債臺已筑起，據統計，地方財政負債已超5萬(wàn)億元，其中一大塊是借銀行信貸實(shí)施大規模投資計劃，未來(lái)很多項目還需持續“砸錢(qián)”。而很多地方政府主要財政來(lái)源就是賣(mài)地收入，目前土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅收約占地方財政收入的40%，有的高達2/3�？梢韵胂袢绻麡鞘斜辣P(pán)，地方政府將面臨前所未有的債務(wù)風(fēng)險、信用危機。
今年銀行新增貸款中有16%、約1.5萬(wàn)億元為房地產(chǎn)貸款和居民住房貸款。購房人“斷供”和開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂導致的“爛尾樓”，將是懸掛在銀行頭上的兩把利劍。加之9萬(wàn)億元天量信貸中難免還有一些資金通過(guò)瞞天過(guò)海的手段違規流入樓市，真正暴露于樓市泡沫風(fēng)險下的貸款規模將十分驚人。
此外，今年央企屢屢被加冕“地王之王”，拍地資金動(dòng)輒數十億元，溢價(jià)率超一倍，卻不知頻頻舉牌背后要背負多大的風(fēng)險。2007年那一輪“天價(jià)地”狂潮中的“地王”們大多到現在還在“曬太陽(yáng)”。
銀行、大開(kāi)發(fā)商、央企或下屬公司很多是股市上的“巨人”，一旦巨額地產(chǎn)投資懸空，股市也將難免受到波及。而地產(chǎn)業(yè)震蕩、炒房者破產(chǎn)等風(fēng)險也將紛至沓來(lái)。屆時(shí)實(shí)體經(jīng)濟難免受到影響。
要避免樓市泡沫演化成經(jīng)濟危機，絕不可一針刺破泡沫，這樣的做法在泡沫小的時(shí)候或許可以，但目前只會(huì )把危機爆發(fā)的時(shí)刻提前。樓市“去泡沫化”只能通過(guò)逐步收緊流動(dòng)性、打擊投機囤積、調整土地信貸稅收等逐漸釋放泡沫。然而，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)“一收就冷，一放就漲”，怎樣把握好調控力度和時(shí)機十分關(guān)鍵。
無(wú)論如何，中國樓市的“去泡沫化”不能再拖，或許可以首先從抑制投資購房、改革土地招拍掛制度開(kāi)始。也不妨考慮提高二套房貸首付比例或利率，征收大戶(hù)型、高檔房物業(yè)稅等手段。從中長(cháng)期看，我們還應加大財稅改革力度，徹底扭轉地方財政來(lái)源主要依靠賣(mài)地收入這一被動(dòng)局面。
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