本次房地產(chǎn)泡沫的形成，源于四萬(wàn)億財政擴張政策以及寬松信貸政策所帶來(lái)的龐大資金流。長(cháng)期以來(lái)，我國經(jīng)濟增長(cháng)過(guò)度依賴(lài)政府主導，金融危機之下，政府釋放出大量用以刺激經(jīng)濟的經(jīng)濟資源，并沒(méi)有通過(guò)減稅、降低貸款門(mén)檻以及政策性補貼等方式轉入中小企業(yè)，也沒(méi)有能通過(guò)收入分配制度的改善轉移到廣大市民手中，而是大量涌入樓市。同時(shí)，由于極其寬松的信貸政策導致銀行迫切尋找貸款項目，令樓市資金杠桿率不斷提升，開(kāi)發(fā)商得以用少量本金獲得大量的貸款，而降低土地出讓金首付以及放寬二套房貸等政策，又鼓勵銀行進(jìn)一步放貸，這樣就形成巨大的信貸風(fēng)險。
　　顯然，當務(wù)之急是遏制可能發(fā)生的金融危機，近期率先推出的土地出讓金預收款提升，以及即將推出的提升第二套房貸利率等舉措，都是信貸剎車(chē)的前奏。
　　但是，房地產(chǎn)一家獨大的真正危害，在于其加劇了收入分配體系的扭曲，更對當前經(jīng)濟的主題——擴大內需帶來(lái)明顯抑制作用。因為，消費者用按揭購買(mǎi)房地產(chǎn)，意味著(zhù)透支個(gè)人或家庭的未來(lái)10到30年的收入。而這一購買(mǎi)行為只能帶來(lái)一次性的裝修、家電等附帶消費需求。而且，普通消費者是在未來(lái)收入預期并未獲得改善的情況下，由于擔心房?jì)r(jià)持續上漲無(wú)法遏制，不得不透支購房的，這就意味著(zhù)購房將壓抑普通消費行為。房地產(chǎn)業(yè)集中了經(jīng)濟復蘇政策的大多數資金，又導致經(jīng)濟環(huán)境惡化，加劇了居民收入下降。從而形成了這樣一個(gè)鏈條：房地產(chǎn)獲得資金越多，資金在經(jīng)濟運行中的分配情況就越扭曲，實(shí)體經(jīng)濟復蘇越慢，居民收入分配結構越是惡化。
　　因此，無(wú)論是從短期遏制金融風(fēng)險的角度，還是從中長(cháng)期改善居民收入分配、擴大內需的必要性來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)非調整不可。
　　不難解讀各項調控政策的目標。取消二手房交易免稅優(yōu)惠以及收緊二套房貸款，無(wú)疑是為了通過(guò)提高投資房地產(chǎn)的成本，打擊房地產(chǎn)投資需求；提高土地出讓金首付比例，是為了提防開(kāi)發(fā)商借用銀行的信貸額度哄抬土地價(jià)格。而大力增加普通商品房供應，則顯示中央依然希望房地產(chǎn)業(yè)繼續充當經(jīng)濟支柱行業(yè)的作用�？梢�(jiàn)，減少房地產(chǎn)投機所導致的金融風(fēng)險，通過(guò)將供求結構調整到位來(lái)重新刺激內需，是房地產(chǎn)政策的基本思路。
　　但遺憾的是，由于長(cháng)期存在的利益結構困境，當前的各項政策目標是互相矛盾的。例如，由于分稅制導致地方政府收入來(lái)源單一，過(guò)度依賴(lài)土地收入，加上地方政府掌握土地一級市場(chǎng)，并直接監管開(kāi)發(fā)商，這些因素加起來(lái)，是地方政府與中央政府在房地產(chǎn)調控方面有分歧的根源。同時(shí)，也正由于地方政府難以放棄土地收入，形成多年來(lái)中央與地方在房地產(chǎn)調控上“各說(shuō)各話(huà)”的尷尬局面，導致上述多項措施，雖然連年提出，但落實(shí)到實(shí)施的層面，總是難以奏效。
　　因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成“只漲不跌”的錯誤信號。這與其說(shuō)是老百姓對房地產(chǎn)價(jià)格充滿(mǎn)信心，不如說(shuō)是對政府調控效果失去信心。因此，理順利益結構，將一系列政策目標統一起來(lái)，并促進(jìn)各利益方協(xié)同一致，應該成為政策制定的優(yōu)先選項。
　　由于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)累積了巨大風(fēng)險，因此短期內，控制金融風(fēng)險應該被放在首要位置�？梢灶A計的是，中央不可能采取強硬手段，戳破當前的房地產(chǎn)泡沫，而會(huì )采取逐步提供保障型住房的方式，將當前的高房?jì)r(jià)懸空，并讓經(jīng)濟增長(cháng)逐步填補高估的房?jì)r(jià)空間。
　　而追本溯源，清理地方政府與開(kāi)發(fā)商的既得利益，理順土地供應市場(chǎng)的供求關(guān)系至關(guān)重要。要做到這一點(diǎn)，首先應將地方政府與土地財政相剝離，這就要求改革中央與地方利益分配制度，將與企業(yè)發(fā)展相關(guān)的收入項轉給地方政府，而將土地出讓收入轉入中央政府，從而形成地方政府發(fā)展實(shí)業(yè)的激勵機制，促進(jìn)地方政府大力向企業(yè)讓利，進(jìn)而提高企業(yè)盈利水平。與此同時(shí)，由于對中央政府而言，土地級差地租所導致的土地出讓收入懸殊問(wèn)題并不存在，這就令中央政府得以更為超脫地統籌全國土地市場(chǎng)規劃。
　　在此基礎上應協(xié)調政府與農民的在土地征收上的利益糾葛，必須在進(jìn)一步明晰土地產(chǎn)權的基礎上，建立城鄉土地出讓市場(chǎng)。具體的方式是，通過(guò)統籌規劃城鄉用地指標，建立土地指標交易市場(chǎng)，在確定農民土地產(chǎn)權的基礎上，允許發(fā)達地區的地方政府，向未城市化地區的農民購買(mǎi)城市用地指標，實(shí)現級差地租的轉移支付，從而解決土地供應的困境。

（作者系媒體人士）