王石近來(lái)一直在談房地產(chǎn)泡沫將要破裂的盛世危言。有開(kāi)發(fā)商諷刺他:王石是在為自己今年踏錯步辯解。
王石這番話(huà)既是自解,也是心里話(huà),因為萬(wàn)科也是泡沫制造者,他最清楚泡沫是如何造成的。他確實(shí)擔心那些圍攻萬(wàn)科的虎狼之師,在把自己推入險境的同時(shí),也把萬(wàn)科拉下水。很多時(shí)候,萬(wàn)科雖是江湖老大,但也是身不由己。
本來(lái),萬(wàn)科作為老大,完全可以按照自己的牌理出牌。為此它敢冒天下之大不韙,率先發(fā)動(dòng)價(jià)格戰,但它確實(shí)錯了,錯在兩個(gè)方面:一是錯誤地估計了自己的行業(yè)影響力,二是錯誤地估計了經(jīng)濟形勢。結果,危機中它成了眾矢之的,老大的資本損失不少,市場(chǎng)強勁反彈時(shí),它又沒(méi)跟上趟兒。但市場(chǎng)的瘋狂,讓王石的泡沫論找到了新的更有力的依據。所以,王石一方面一以貫之地繼續高喊泡沫要破,一方面也確實(shí)為自己、為行業(yè)捏著(zhù)一把汗。
2008年萬(wàn)科的年報顯示,萬(wàn)科既不差地也不差錢(qián)。截至2008年12月31日,萬(wàn)科可用土地儲備面積高達3602．3萬(wàn)平方米,通過(guò)提前降價(jià)促銷(xiāo),萬(wàn)科也回籠了不小的銷(xiāo)售收入。如果按照王石的泡沫論看法,萬(wàn)科根本無(wú)須買(mǎi)地。但因為犯了前面所述兩個(gè)錯誤,萬(wàn)科不想再犯第三個(gè)錯誤,因此,行業(yè)老大再次失身,不得不隨波逐流,被裹挾著(zhù)進(jìn)了泡沫的旋渦。
據公開(kāi)披露信息,在2009年6－11月,萬(wàn)科新增土地面積竟達885．8萬(wàn)平方米,支付土地價(jià)款169．66億元。但與其他上市房地產(chǎn)企業(yè)相比,萬(wàn)科還是有點(diǎn)兒像小腳女人,保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、新湖中寶、金地集團等,新增土地都遠遠超過(guò)了萬(wàn)科。
今年以來(lái),房地產(chǎn)公司都不惜一切代價(jià)圈錢(qián)買(mǎi)地。圈錢(qián)的途徑有三:股市融資、信貸、發(fā)行信托等。據報道,房地產(chǎn)上市公司通過(guò)ＩＰＯ、增發(fā)、配股、發(fā)企業(yè)債等多種手段,累計融資972．21億元,地產(chǎn)上市公司增發(fā)股權融資規模竟占股市增發(fā)融資總額的17％。到目前為止,還有40家房地產(chǎn)上市公司通過(guò)了股票增發(fā)融資預案,正等待中國證監會(huì )的核準審批。國家統計局數據顯示,今年1－11月,房企資金來(lái)源48170億元,同比增長(cháng)44．2％,國內貸款8994億元,增長(cháng)40．2％,較房地產(chǎn)最火爆時(shí)的2007年全年地產(chǎn)信貸規模超出近30％。此外,個(gè)人按揭貸款超過(guò)7000億元。另有數據顯示,2009年11月份發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品達18個(gè),融資規模高達87．37億元,三季度信托公司與房地產(chǎn)簽訂的投資資金就達540億元,占信托資金各領(lǐng)域投資的首位。據稱(chēng),11月份共有530款銀信合作理財產(chǎn)品,發(fā)行規模達到7594億元,其中,也有很多流向了地產(chǎn)公司。
錢(qián)來(lái)得太多,2007年底2008年初,土地供應又少,2009年春節后又出現了量?jì)r(jià)齊升的盛景,此時(shí)不買(mǎi)地更待何時(shí)？只有買(mǎi)地才能賭贏(yíng)未來(lái),只有買(mǎi)地才能圈來(lái)更多的錢(qián),保利、招商、金地等上市房企就是因為圈來(lái)了很多錢(qián),才拼命拿地的,也因為地拿得多,快要趕超萬(wàn)科了。雖然王石對房?jì)r(jià)、地價(jià)暴漲感到驚訝,對資本泡沫有著(zhù)本能的體認,但萬(wàn)科深知過(guò)了這個(gè)村就沒(méi)了這家店,即使有泡沫也只好參與這場(chǎng)豪賭,否則,就真的太傻了。于是王石繼續說(shuō)著(zhù)泡沫,萬(wàn)科卻一個(gè)猛子扎進(jìn)了買(mǎi)地圈錢(qián)的泡沫之中。萬(wàn)科正在等待核準公開(kāi)發(fā)行的8．8億股融資,除了增強日后土地儲備能力,就與年內大舉新增土地項目令其資金吃緊有關(guān)。
數據顯示,扣除623．1萬(wàn)平方米的累計銷(xiāo)售面積,萬(wàn)科目前的土地儲備已高達3469．3萬(wàn)平方米,如果,萬(wàn)科的融資通不過(guò),如果3000多萬(wàn)平方米儲備土地都必須在一年內開(kāi)發(fā)上市,那萬(wàn)科就真的只有死路一條了。但政府不會(huì )出手這么狠,萬(wàn)科也不會(huì )就這樣死。不僅萬(wàn)科,那些房地產(chǎn)大佬都不會(huì )死,因為他們還有高超的技巧可以延長(cháng)開(kāi)發(fā)周期。有人研究了100家房企,發(fā)現了一個(gè)秘密。房地產(chǎn)上市公司目前的存貨周轉天數、應收賬款周轉天數、營(yíng)業(yè)周期竟然長(cháng)達8．61年、12．02年、19．95年。一般來(lái)說(shuō),營(yíng)業(yè)周期越短,營(yíng)運能力和盈利能力就越強,地產(chǎn)上市公司的反常之舉,只能說(shuō)明這樣做可以得到最大的利益,即以人為延長(cháng)開(kāi)發(fā)建設周期的方式博取土地升值,進(jìn)而牟取更高的超額回報。而在這100家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司中,招商、保利、萬(wàn)科、金地四大地產(chǎn)龍頭,長(cháng)袖善舞的本領(lǐng)遠在二三線(xiàn)地產(chǎn)上市公司之上。也就是說(shuō),地產(chǎn)公司規模實(shí)力越大越有資格和能力捂盤(pán)、控盤(pán)。如萬(wàn)科,按目前的累計銷(xiāo)售面積計算,其土地儲備面積可供開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售5．56年。
看來(lái),正是這些房地產(chǎn)上市公司,還有那些國有房企在制造著(zhù)泡沫。也正是他們,只有他們,快樂(lè )地享受著(zhù)泡沫的盛宴。
|
|