|
房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)：
儲蓄-政府投資的轉化器，財富再分配的機器
房地產(chǎn)業(yè)的收入和資金循環(huán)
為了說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟增長(cháng)以及財富分配中的極端重要性，我們先來(lái)看房地產(chǎn)業(yè)的收入和資金循環(huán)。如圖4示，從左邊開(kāi)始，數額巨大的國民儲蓄被吸進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)以后，一部分直接或者間接地流入到政府部門(mén)（比如說(shuō)土地出讓金、直接或者間接的各種稅費）；另一部分資金進(jìn)入銀行和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中（上、下游其實(shí)也有各種稅和費，該部分進(jìn)入政府）；此外，還有一部分資金正當或者不正當地由房地產(chǎn)直接進(jìn)行分配了。這三大塊資金最后都形成了投資（儲蓄）與消費，投資和消費帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，經(jīng)濟增長(cháng)產(chǎn)生國民收入，國民收入再回過(guò)頭來(lái)變成居民儲蓄。這就是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的收入循環(huán)（或者資金循環(huán)）。在這個(gè)過(guò)程中，我們將看到，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現了財富的再分配和國民儲蓄到投資，特別是政府投資的轉化。
房地產(chǎn)業(yè)是最大的儲蓄—（政府）投資的轉化器
我們現在來(lái)考察國民儲蓄是怎樣借助于房地產(chǎn)業(yè)轉化成投資，特別是政府投資的。如圖5所示，居民因為自住、投資或者投機等動(dòng)機而購買(mǎi)房地產(chǎn)，居民收入和儲蓄以購房款和銀行給房地產(chǎn)商貸款的形式大量地進(jìn)入房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈。如果綜合考慮房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈的收入循環(huán)，應該有超過(guò)50%以上的資金直接或間接地、或早或晚地流入到政府手里。流入政府的資金又有兩部分支出，一部分形成政府的投資，投資到國有企業(yè)和政府項目里去，另一部分因履行政府職能而形成的正常開(kāi)支（工作人員的工資、集團消費和轉移支付等）。流入房地產(chǎn)業(yè)的其余資金經(jīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的循環(huán)，進(jìn)行投資。我們知道，中國經(jīng)濟的增長(cháng)在很大程度上依賴(lài)于投資，而投資中很大一部分是屬于政府的直接或間接投資。政府投資在中國經(jīng)濟增長(cháng)中的極端重要性，在這次經(jīng)濟刺激計劃中得到了最好的注釋。
2009年預計有5.8萬(wàn)億的巨額資金直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，此外，還有更大規模的社會(huì )儲蓄通過(guò)銀行貸給開(kāi)發(fā)商及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈將其中的一大部分資金分流給了政府，政府以此進(jìn)行投資，另一部分流到房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。中國社會(huì )中最巨額的儲蓄和中國老百姓中最大量的資金是通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入經(jīng)濟中的。因此，房地產(chǎn)業(yè)是我國現行經(jīng)濟增長(cháng)模式中，將社會(huì )儲蓄轉化為投資，特別是政府投資的最大的轉化器。房地產(chǎn)的價(jià)格上漲是保證各級政府收入的需要，是巨額投資的資金來(lái)源，是我國目前經(jīng)濟增長(cháng)模式的最重要支撐。如果改變房地產(chǎn)業(yè)的現狀，必然嚴重沖擊現行的經(jīng)濟增長(cháng)模式。換一種說(shuō)法，如果在經(jīng)濟增長(cháng)模式作出適應性調整之前，房地產(chǎn)業(yè)的重大調整將帶來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)模式的崩潰。這也是很多人用來(lái)維護房地產(chǎn)業(yè)現行運行格局的理由。
房地產(chǎn)業(yè)是最大的財富再分配機器
為什么說(shuō)房地產(chǎn)是最大的財富再分配機器？從收入上來(lái)看，居民財富通過(guò)房?jì)r(jià)和銀行貸款（包括給買(mǎi)房者的按揭貸款和給房地產(chǎn)商的貸款）集中到了房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將一部分資金變成房地產(chǎn)業(yè)里的收入直接分配了，這是正當的收入分配；第二部分錢(qián)“漏出”去了（即不是正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，如利益輸送、財富轉移等），也就是給相關(guān)的關(guān)聯(lián)方好處了；第三，通過(guò)土地出讓金、相關(guān)的稅和費以及開(kāi)發(fā)商的所得稅等交給了政府，政府開(kāi)支中有正當的支出，也有不正當的“漏出”；此外，還有一部分資金流入到產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈通過(guò)乘數放大其經(jīng)濟效應，產(chǎn)業(yè)鏈里也有各種稅和費，這部分交給了政府，同時(shí)產(chǎn)業(yè)鏈里還有正當的收入分配，也有“漏出”。所有這些都構成了收入和財富的分配和再分配。正如前面所說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)涉及的金額是巨大的，對中國經(jīng)濟和中國老百姓來(lái)說(shuō)是最大額的收入和財富，因此，房地產(chǎn)是中國最大的財富再分配機器。
關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)中的“漏出”現象。我們在現實(shí)中能夠感覺(jué)得到，不少的文學(xué)作品也表現出，從規劃、拆遷征地、評估、土地招拍掛、工程建設、安裝、監理、采購、驗收……甚至銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節都有很多人獲得很大的利益。且不論前面那些與權力相關(guān)的各環(huán)節中的利益輸送，以房子銷(xiāo)售為例，改革開(kāi)放這么多年了，今天買(mǎi)房子還像二十多年前買(mǎi)家電一樣，還要開(kāi)后門(mén)。樓盤(pán)公開(kāi)銷(xiāo)售前大量的“內部預售”可以使得在“預售”中得到房子的人在短短的幾周內獲利數十萬(wàn)元。這顯然是一種從房地產(chǎn)業(yè)“漏出”利益的行為，是社會(huì )財富的一種再分配形式。正是因為房地產(chǎn)是最大的財富再分配機器，才使得從中獲得巨額利益的人和階層極力維護房地產(chǎn)業(yè)的現狀。
通過(guò)以上分析，我們可以得出關(guān)于中國房地產(chǎn)的結論，從目前來(lái)看，不能簡(jiǎn)單地把房地產(chǎn)只看成是老百姓居住或跟其他生活用品一樣買(mǎi)賣(mài)的普通商品，它的本質(zhì)是最大的財富再分配機器和社會(huì )儲蓄向政府投資的轉化器。一個(gè)人只要買(mǎi)房子，他自己的大部分儲蓄就被房地產(chǎn)吸走，并且會(huì )帶動(dòng)更大額的銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，這些資金將在多個(gè)經(jīng)濟和社會(huì )主體之間根據其社會(huì )地位高低和權力大小進(jìn)行分配。與其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì )涉及面是最廣的、調動(dòng)的財富金額是最大的、時(shí)間的跨度是最長(cháng)的。中國的經(jīng)濟增長(cháng)主要是依賴(lài)各級政府的直接或間接投資，政府投資的資金主要是通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)聚集起來(lái)的居民儲蓄。
綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是中國社會(huì )財富格局得以形成以及經(jīng)濟增長(cháng)模式得以維持的核心。
房地產(chǎn)是最大的“吸金器”
房地產(chǎn)關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，關(guān)系到很多年輕人的基本生存需要，連續多年的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲引起了越來(lái)越廣泛的社會(huì )關(guān)注。在這里，我不打算談房?jì)r(jià)是漲還是跌，而是想從一個(gè)不同的角度來(lái)探討，到底怎樣看待房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)？它的經(jīng)濟后果是什么？它的社會(huì )后果又是什么？最后我提幾點(diǎn)政策建議。
房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍很廣，是巨大的財富“吸金器”。從一個(gè)特定的時(shí)間截面上來(lái)說(shuō)，購房會(huì )涉及到年輕夫婦雙方的父母，甚至雙方的爺爺奶奶，還有雙方的親戚朋友；從時(shí)間跨度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)通常會(huì )涉及到一對夫婦過(guò)去幾年甚至更長(cháng)時(shí)間的差不多所有的積蓄，同時(shí)也會(huì )涉及到他們未來(lái)十幾年甚至更長(cháng)時(shí)間的收入（銀行按揭把他們未來(lái)的預期收入折現到現在的房子里）。
同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)涉及的資源金額很大，是規模最大的單項商品。2009年商品房年銷(xiāo)售額預計會(huì )達到5.8萬(wàn)億（圖1）。此外，從老百姓的開(kāi)支來(lái)看，2009年房地產(chǎn)消費占居民消費的比例預計達到48.33%，接近一半（圖2）。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟社會(huì )、對老百姓等方方面面來(lái)說(shuō)，都是一件很大的事情。
房地產(chǎn)把中低收入階層老百姓的財富基本吸光了，現在很多人變成了“房奴”。這大大加劇了業(yè)已存在的收入分配的不平衡。從1992年到2008年期間，如果把1992年標準化為100，則2008年農村人均純收入是607，城鎮人均可支配收入是779，城鎮+農村的人均收入是870，而財政的收入（預算內）是1761，財政收入的增長(cháng)幅度超出居民收入增長(cháng)幅度的兩倍。
中國經(jīng)濟增長(cháng)缺乏持續性
房地產(chǎn)把最大量的社會(huì )儲蓄變成了投資，嚴重影響了老百姓的日常消費支出，導致消費需求不足；同時(shí)，投資中的很大一部分又是效率較低的政府投資。這種不合理的內需結構是我國目前經(jīng)濟增長(cháng)模式的最重要特征，也是我國經(jīng)濟增長(cháng)模式的最大隱憂(yōu)。
房地產(chǎn)能否持續支持這樣的增長(cháng)模式？只要把前述房地產(chǎn)的收入循環(huán)、房地產(chǎn)實(shí)現的儲蓄-投資轉化以及房地產(chǎn)的收入和財富分配機制結合起來(lái)，我們就會(huì )發(fā)現在房地產(chǎn)業(yè)中存在著(zhù)嚴重的效率損失和收入損失。主要體現在：一大部分儲蓄轉化為低效率的投資、一部分收入“漏出”到生產(chǎn)體系之外、不合理的收入和財富分配導致部分經(jīng)濟資源無(wú)法有效地回到經(jīng)濟中來(lái)并得到有效的再利用。以這種方式建立在房地產(chǎn)業(yè)基礎之上的經(jīng)濟增長(cháng)一定是低效率的、低民眾福利含量的經(jīng)濟增長(cháng)。這就是為什么從社會(huì )效果和老百姓福利來(lái)看，我們的10%的經(jīng)濟增長(cháng)只相當于別人的2%的經(jīng)濟增長(cháng)；我們的經(jīng)濟增長(cháng)到8％以下，其經(jīng)濟和社會(huì )后果就像別人的經(jīng)濟衰退。像水的循環(huán)一樣，如果在循環(huán)過(guò)程中不斷地有一部分“漏出”到循環(huán)之外，這樣的循環(huán)是不可持續的。那么，我國目前的房地產(chǎn)業(yè)乃至經(jīng)濟增長(cháng)模式是靠什么維持的呢？是靠其產(chǎn)業(yè)循環(huán)過(guò)程中勞動(dòng)生產(chǎn)率的不斷提高以及大量廉價(jià)勞動(dòng)力的投入才得以維持的。一旦無(wú)法持續提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，一旦依靠大量廉價(jià)勞動(dòng)力創(chuàng )造新價(jià)值遇到困難，那么房地產(chǎn)就很難繼續支持目前的經(jīng)濟增長(cháng)模式。
普通百姓的貧困化
面對快速上漲的房?jì)r(jià)，無(wú)產(chǎn)階層或者微產(chǎn)階層根本沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房，干脆就死了這條心，只能望房興嘆。中產(chǎn)階層有相對穩定的收入和一些積蓄，但一旦買(mǎi)房，他的全部積蓄和未來(lái)一二十年的收入（甚至連一些親戚朋友的那點(diǎn)錢(qián)）都被搜刮一空，成為“房奴”。
房產(chǎn)升值帶來(lái)的“名義財富增加”對于只有一套自住房的人來(lái)說(shuō)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的意義。沒(méi)有了儲蓄，未來(lái)收入早已被房子按揭“預支”，每月掐算著(zhù)生活費用的家庭，即使住在市場(chǎng)價(jià)不斷上漲的房子里，也是日常生活中的窮人。
社會(huì )的兩極分化與食利階層的形成
房地產(chǎn)業(yè)再分配財富的依據是權力，結果是嚴重失衡的倒金字塔形的社會(huì )財富格局。盡管任何一個(gè)社會(huì )的正常財富格局都是倒金字塔形的，但通過(guò)房地產(chǎn)再分配形成的財富格局是有很大的社會(huì )和政治隱患的。房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲以及與此相應的房地產(chǎn)投資和投機的收益以及“漏出”的收入和財富，更加快了這種財富再分配的速度，同時(shí)也更凸顯了這種財富格局的不合理性和不穩定性。有了兩套以上房子的人，就是擁有百萬(wàn)級可變現和可支配財富的富翁，這些人中的一部分將成為中國社會(huì )的食利階層。
年輕人的迷茫
年輕人步入社會(huì )，面臨的第一件事情就是要找到一個(gè)安身的地方。在租房市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)展起來(lái)的今天，買(mǎi)房變成了極其困難的獨木橋。年輕人買(mǎi)房的錢(qián)從哪里來(lái)？除了自己的儲蓄與朋友之間的一點(diǎn)借款之外，主要是父母在過(guò)去長(cháng)時(shí)間內積累起來(lái)的儲蓄。那些享受了公家分房的父母們，可以為買(mǎi)房的子女提供部分房款。但是，這部分房款來(lái)源已接近枯竭�？梢韵胂�，自己買(mǎi)房的城市父母以及農村的父母是很難為子女在城里買(mǎi)房提供實(shí)質(zhì)性的資金支持的。
每年五六百萬(wàn)的大學(xué)畢業(yè)生，絕大部分無(wú)法擺脫住房的困境。讀了四年大學(xué)，家里父母已經(jīng)花費了很多錢(qián)，畢業(yè)后幾乎沒(méi)有人愿意（回）到農村去。他們即使能夠順利地在城市里找到工作，而他們要買(mǎi)的房子，價(jià)低者幾十萬(wàn)，價(jià)高者一兩百萬(wàn)，甚至更高。即使僅僅考慮首付，也需要幾十萬(wàn)，而要取得銀行貸款也是需要滿(mǎn)足嚴苛條件的。尤其是出出身于農村的年輕人，不管是否大學(xué)畢業(yè)，他們能夠看到希望和出路嗎？如果有幾千萬(wàn)受過(guò)高等教育的年輕人處于這種狀況，那就不僅僅是寶貴的人力資源的巨大浪費，而且是一個(gè)極其危險的炸藥庫。
30年遠望：將再次成為財富再分配的機器
我們再往遠想一想，30年后中國的房地產(chǎn)將是什么樣子？從人口的因素考慮，30年以后，我們父母輩都100歲了，能留下的人數量很少，我們自己這代人，也差不多了。那時(shí)候，由現在的獨生子女結成的一對夫婦，上面的父母、岳父母，甚至再上面的爺爺奶奶、外公外婆，都走得差不多了。因此30年以后在座的你們每一個(gè)家庭可能有5套房子，8套房子，甚至更多套房子。那個(gè)時(shí)候房子很多，現在說(shuō)“房奴”是房貸壓著(zhù)很難受，那時(shí)候的“房奴”真是被房子壓著(zhù)很難受。30年以后肯定是房子供給很大，剩下的需求在哪呢？即使計劃生育政策作了調整，30年以后城市里年輕人組成的家庭也是不多的，一個(gè)家庭最多可能生2-3個(gè)孩子。另外要考慮的因素就是，城鎮化的過(guò)程、從農村轉到城市來(lái)的人，這些人對城鎮房子的需求會(huì )增加，但他們能出的房?jì)r(jià)一定比不上城市里成長(cháng)起來(lái)的房子需求者。從現在到那個(gè)時(shí)候，中小城鎮的房子供給也是一個(gè)很大的數字。所以，如果不改變現有的趨勢，我覺(jué)得30年以后在城市里會(huì )碰到房子的供求變化問(wèn)題，房子價(jià)格將有向下的壓力，至少向上的壓力將大大減弱。
第二個(gè)問(wèn)題是土地的使用權問(wèn)題。法律規定住宅用土地使用權到期自動(dòng)延續，但怎么延續是沒(méi)有說(shuō)的，是無(wú)償還是有償？有償之下，是便宜還是貴？對不同套數房子有沒(méi)有區別政策？現在還不知道。我相信，到那個(gè)時(shí)候，土地使用權的續期很可能成為一個(gè)很不確定的因素，政府很可能要根據當時(shí)的社會(huì )狀況做相機抉擇。為什么現在不確定？也就是為以后留下一個(gè)余地，留下一個(gè)非常大的不確定性。這個(gè)不確定性意味著(zhù)，根據當時(shí)的情況，房地產(chǎn)有可能會(huì )再次成為社會(huì )財富再分配的載體。
什么支撐著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的目前格局
支撐房地產(chǎn)繼續運行的機制是什么？是哪些因素保證了再分配機器和轉化器的運轉？
房地產(chǎn)價(jià)格上漲的得益者主要是地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商
很多房地產(chǎn)項目本身就是地方政府的政績(jì)工程，并且在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設中得到大量好處；在前述的收入循環(huán)流程中，房地產(chǎn)大量的資金首先流向了政府，根據對有關(guān)項目的一個(gè)調查，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總費用中有近50%的比例直接流向了政府（圖7），加上房地產(chǎn)項目的間接效應，政府的獲利將超過(guò)房地產(chǎn)項目投資額的一半。政府拿了這些錢(qián)一方面用于支持地方經(jīng)濟發(fā)展，另一方面形成政府官員的收入（這些收入有正當的，也有不正當的）。同時(shí)，獲得巨額利潤的房地產(chǎn)商以及與房地產(chǎn)有關(guān)的關(guān)聯(lián)方，他們逐利的本能形成自我加強機制。
土地壟斷和人為的供地短缺保證了房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲
現在來(lái)看房地產(chǎn)是通過(guò)什么樣的手段來(lái)實(shí)現其價(jià)格不斷上漲的。我認為是土地壟斷和人為的土地供給缺口推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。我認為，18億畝耕地這個(gè)紅線(xiàn)給土地壟斷和人為短缺提供了一個(gè)很好的借口，但這個(gè)做法節省下來(lái)的土地是非常有限的，卻導致了土地的供不應求和短缺。這里有相當多的人為的因素，為什么有人為因素？因為這樣做，對有決定權的人有利。
如果我們反過(guò)來(lái)，增加一些供給，第一年多出5個(gè)單位的供給，供過(guò)于求，房地產(chǎn)的價(jià)格就往下走。以后年份只需要供求平衡，就會(huì )在每一年都存在供過(guò)于求的房源，房?jì)r(jià)就很難快速上漲。但為什么不會(huì )出現這樣的情況呢？因為這樣對土地供給的決定者不利，而土地是他們壟斷的。
現在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)看起來(lái)都是“自愿”的，老百姓常抱怨政府從這里拿了很多錢(qián)，批評房地產(chǎn)商暴利，但因為買(mǎi)賣(mài)“自愿”的形式掩蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的強制性實(shí)質(zhì)。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)其實(shí)不是“自愿”的，生存的需要是鐵一樣剛性的需要。事實(shí)上，房地產(chǎn)的收入再分配從看起來(lái)最“自愿”的市場(chǎng)交易，到最極端的、最強制性的稅和費，甚至是地租（土地出讓金就是地租，所有權是不賣(mài)的），大量的錢(qián)是被強制性拿走并被再分配掉的。
“地王”為什么會(huì )層出不窮?
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)里面有很多的環(huán)節，錢(qián)是可以“漏出”去的，是可以進(jìn)行利益輸送的。我們注意到，現在的大部分“地王”是國有企業(yè)創(chuàng )造的。誰(shuí)拿到土地的開(kāi)發(fā)權，誰(shuí)就可以控制整個(gè)房地產(chǎn)項目，這些項目涉及的資金總量可能是地價(jià)的幾倍。一個(gè)地價(jià)30億的項目，涉及的資金總額可能超過(guò)百億。而通過(guò)對這百億項目的控制，可以實(shí)現多少利益的輸送和轉移？所以，只有先拿到土地，只有天價(jià)的“地王”，才可能掌握資源的控制和分配權。
買(mǎi)“地王”首先要有錢(qián)，誰(shuí)最有錢(qián)？國有企業(yè)最有錢(qián)（尤其4萬(wàn)億投資計劃及相應的巨額貸款，民營(yíng)企業(yè)拿不到，全給國有企業(yè)了），所以，有這么多的央企去買(mǎi)“地王”。
第二，國有企業(yè)控制人不在乎錢(qián)，即使最后虧損也不需要自己掏錢(qián)。如果拿到“地王”開(kāi)發(fā)后有盈利，則是名利雙收，自己、企業(yè)都得到好處，政績(jì)也隨之而來(lái)；如果虧損，都由政府和老百姓埋單，不用企業(yè)管理者掏錢(qián)。但是，企業(yè)管理者或者其關(guān)聯(lián)方一定會(huì )從這樣大規模的項目中得到他們“應得”的好處。所以，不管是盈利還是虧損，國企（不論是不是房地產(chǎn)商）都有天然的追逐“地王”的動(dòng)機。在這種機制之下，就有可能出現不惜代價(jià)、不惜血本爭搶“地王”的情景。
房地產(chǎn)業(yè)求變
房地產(chǎn)的現狀，有很多的隱患，肯定難以持續。但是，房地產(chǎn)業(yè)的變革，將引起經(jīng)濟增長(cháng)模式、收入和利益格局、政治和社會(huì )關(guān)系的巨大調整，因此，只要這些相應的調整沒(méi)有設計好或者準備好，就不可能有主動(dòng)的努力去打破房地產(chǎn)的現有格局。我們在這里不討論房地產(chǎn)變革的時(shí)機選擇以及力度把握，也不展開(kāi)討論廉租房以及經(jīng)濟適用房建設作為房地產(chǎn)變革的必要前提，只就發(fā)展租房市場(chǎng)談一些想法。
發(fā)展租房市場(chǎng)不僅有助于改變房地產(chǎn)的預期，還將實(shí)實(shí)在在減少對于房子的需求。在租方市場(chǎng)上，過(guò)低的房租收益率必然導致房?jì)r(jià)的下跌和房租的提高。發(fā)展租房市場(chǎng)將對投資和投機性購房需求產(chǎn)生擠出效應，增加房源的供應；同時(shí)，會(huì )更有效地利用已有的住房面積（一套房子可以由幾個(gè)年輕人合租，而自住的房東很少分租給別人）。
發(fā)展租房市場(chǎng)的具體建議有：
幫助、引導居民意識轉型。通過(guò)強化收益—成本的核算，提醒30年以后的不確定性，幫助和引導居民意識轉型。如租30年到50年的房子，可以過(guò)得很舒服，而且經(jīng)濟上更劃算，為什么非得自己買(mǎi)房子呢！估計像深圳這樣的城市，很多房子差不多已經(jīng)過(guò)了20來(lái)年了，過(guò)不了多久就會(huì )面臨30年后的不確定問(wèn)題了。
住房公積金用于支付房租�，F在的住房公積金可以拿來(lái)買(mǎi)房，也可以拿來(lái)給房子大修。有沒(méi)有可能用住房公積金拿來(lái)付房租呢？如果允許使用住房公積金用于付房租的話(huà)，很多人就會(huì )愿意租房了。尤其現在剛畢業(yè)的年輕人，他們的工資不高，住房公積金還是一筆要扣掉的錢(qián)。讓他們用本來(lái)就不多的到手的錢(qián)交房租，日子會(huì )過(guò)得很艱難。如果允許住房公積金支付房租，住房公積金中有他們自己交的一部分，還有企業(yè)給他們支付的一部分，加在一起，少的可能幾百塊錢(qián)，多的可能一二千元。尤其在工資比較高的行業(yè)，住房公積金每個(gè)月超過(guò)千元，一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生只要有工作，每個(gè)月用住房公積金去交房租就差不多了。
房地產(chǎn)業(yè)涉及的問(wèn)題太多、太復雜，房地產(chǎn)格局的調整必須要有一系列的政策予以配合。比如說(shuō)：
政治決心和措施。上面講到，當前房地產(chǎn)的本質(zhì)是最大的財富再分配機器和儲蓄向政府投資的轉化器�；趯Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的性質(zhì)的認識，要解決這個(gè)問(wèn)題，首先一定不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)調節的問(wèn)題，因為這時(shí)市場(chǎng)已經(jīng)失靈了。因此，要解決房地產(chǎn)問(wèn)題，首先需要政治的決心和措施，只有政府下決心才解決得了。
增加土地供給。土地供給缺口推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，因此，應該增加土地供給。增加土地供給是完全可行的，政府用18億畝耕地紅線(xiàn)來(lái)控制土地的壟斷，造成人為的土地短缺，是推動(dòng)地價(jià)上漲的借口。它僅僅是借口而已，其實(shí)節約不了多少土地，人都是要住房子的，該住的還是要住，該建的還是要建。土地的短缺和房?jì)r(jià)的上漲預期增加了投資和投機的住房占有，反過(guò)來(lái)加劇了住房的短缺和對土地的占用。要改變現狀首先要增加土地供給。
大力增加社會(huì )住房建設。政府一直在建設保障房，但我覺(jué)得做得還不夠。所謂的“改善民生”不要停留在嘴上，政府手里的許多錢(qián)可以去建保障房。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以劃分為不同的細分市場(chǎng)。要有足夠的廉租房和經(jīng)濟適用房滿(mǎn)足老百姓的基本住房需要。這是房地產(chǎn)業(yè)改革的前提條件。同時(shí)可以發(fā)展高端商品房，這是有錢(qián)人的市場(chǎng)，但也是高利潤、高稅收、高風(fēng)險的市場(chǎng)。
中央財政參與土地出讓金的分配。中央要部分地上收土地出讓金，防止地方政府和官員從這里得到巨大的利益。中央財政分得的金額越多，上收的比例越大，越能削弱地方政府和官員推動(dòng)地價(jià)的沖動(dòng)。地方政府財政在很大程度上是土地財政，這是一個(gè)不爭的現實(shí)。與土地出讓金分成配套的還要有稅收分配的改革。
加大反腐敗力度。上面說(shuō)到，拆遷、招標、建筑、采購、安裝、銷(xiāo)售等等環(huán)節里都有很多“漏出”存在，也即巨大的腐敗在后面，并且這些都與權力有關(guān)，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控難的重要原因。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規范化需要更有力的反腐敗措施。
對第二套以上房子征收物業(yè)稅。要抑制非自住需求，除了改變房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的預期之外，可對兩套以上的房子征收物業(yè)稅。有人說(shuō)現在老百姓很窮，“房奴”連交按揭都很困難，交物業(yè)稅會(huì )更慘。那么可以規定一套房不用交，兩套以上需要征繳；條件或再放開(kāi)一點(diǎn)，按人算不按戶(hù)算，一個(gè)人名下一套免交，第二套再征；繼續放寬條件，按人頭算，不按成年人算。
增加買(mǎi)賣(mài)差價(jià)稅收。最后，可以增加房屋買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的稅收，以減少房屋投資和投機性資本利得，從而抑制非自住性需求。老百姓花在房子上的支出少了，手頭的資金寬裕了，就會(huì )有更多的錢(qián)去消費，這樣，經(jīng)濟增長(cháng)模式的轉型就變得相對容易；讓年輕人獲得最基本的居住條件，這是未來(lái)幾年社會(huì )和諧與穩定的關(guān)鍵；遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)大規模不公平的財富再分配，有利于中產(chǎn)階級的形成和壯大，有利于社會(huì )的轉型和長(cháng)治久安。
根據以上對房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的認識，房地產(chǎn)的變革需要強有力的、堅定的政治決心和措施。發(fā)展租房市場(chǎng)可能是走出目前房地產(chǎn)業(yè)兩難處境的可能選擇。 | 
