2010年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的主要問(wèn)題是，在繼續支持居民自住和改善型住房消費的同時(shí)，抑制投資投機性購房，穩定市場(chǎng)預期，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭

　　在國際金融危機的影響下，2009年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展圍繞鼓勵居民合理的自住型、改善型住房消費需求，加大保障性住房建設。同時(shí)，針對國內部分城市出現的房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、投資投機性購房比例上升問(wèn)題，國務(wù)院也在2009年底出臺了相應措施加以應對。

　　2009年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況投資增長(cháng)：好于預期

　　在市場(chǎng)回暖、銷(xiāo)售增加等因素的帶動(dòng)下，2009年以來(lái)，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)呈現加快趨勢。1～11月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資31271億元，同比增長(cháng)17.8%，增幅比1～10月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅完成投資22369億元，同比增長(cháng)15.7%，比1～10月提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。預計全年增速在20%左右，遠遠好于之前不到10%的預期。

　　供給回升：施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積同比快速增長(cháng)

　　2009年1～11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米，同比增長(cháng)17.2%，增幅比1～10月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積9.76億平方米，同比增長(cháng)15.8%，增幅比1～10月提高12.5個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積4.42億平方米，同比增長(cháng)26.1%，增幅比1～10月提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積3.67億平方米，增長(cháng)28.2%，比1～10月提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積增速持續回升，說(shuō)明隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“量?jì)r(jià)齊升”和去庫存化進(jìn)程的加快，開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)信心逐漸恢復，企業(yè)擴大投資的意愿正在不斷增強。

　　銷(xiāo)售增加：需求集中釋放，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同步猛增

　　隨著(zhù)市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷(xiāo)售大幅增加。2009年1～11月，全國商品房銷(xiāo)售面積75203萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)53.0%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)54.4%；辦公樓銷(xiāo)售面積增長(cháng)39.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(cháng)39.1%。1～11月，商品房銷(xiāo)售額35987億元，同比增長(cháng)86.8%。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)91.5%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(cháng)58.4%和60.4%。

　　價(jià)格上漲：同比漲幅由負轉正，環(huán)比連續上行

　　在成交量不斷放大的同時(shí)，房?jì)r(jià)也持續上漲，同比漲幅由負轉正，環(huán)比連續增長(cháng)。11月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴大1.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比10月份擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.2%，漲幅比10月份擴大2.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比10月份擴大0.6個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.5%，漲幅比10月份擴大0.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比10月份擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。新建非住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.0%，漲幅比10月份擴大1.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9%，漲幅比10月份擴大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　資金來(lái)源充裕：國內貸款和個(gè)人按揭貸款增長(cháng)明顯加快

　　2009年1～11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源48170億元，同比增長(cháng)44.2%。其中，國內貸款8994億元，增長(cháng)40.2%；利用外資413億元，下降31.4%；企業(yè)自籌資金15909億元，增長(cháng)18.3%；其他資金22854億元，增長(cháng)76.6%。在其他資金中，定金及預收款13347億元，增長(cháng)66.5%；個(gè)人按揭貸款7009億元，增長(cháng)130.1%。

　　國房景氣指數：持續走高，呈現U型趨勢

　　2009年11月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數（簡(jiǎn)稱(chēng)“國房景氣指數”）為102.78，比10月份提高0.75點(diǎn)，是2009年連續第七個(gè)月上漲，也是連續第四個(gè)月保持在100以上（見(jiàn)圖1）。

　　2009年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn)
    全國土地市場(chǎng)交易活躍，“地王”頻出

　　一是土地市場(chǎng)交易活躍。2009年前三個(gè)季度，住房用地成交量呈逐月增長(cháng)態(tài)勢，累計成交量首次超過(guò)了2008年同期水平。上半年，北京的購置土地面積從19萬(wàn)平方米上升到了67萬(wàn)平方米，增幅達253%；天津的購置土地面積從28萬(wàn)平方米上升到了146萬(wàn)平方米，增幅達421%；重慶也從138萬(wàn)平方米上升到了186萬(wàn)平方米，增長(cháng)了35%。
　　二是土地交易價(jià)格同比上升。國家統計局2009年10月15日發(fā)布的數據顯示，2009年第三季度全國70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比上漲了4.7%。
　　三是“地王現象”再現。在經(jīng)歷不到一年時(shí)間的調整后，從2009年4月底至今，北京、上海、重慶、廣州、寧波、大連等十幾個(gè)城市出讓土地紛紛拍出天價(jià)。2009年9月，中海地產(chǎn)競得上海長(cháng)風(fēng)地塊，樓面地價(jià)超過(guò)2.2萬(wàn)元/平方米，總額創(chuàng )70.06億元天價(jià)；11月20號，順義天竺22號地被本地開(kāi)發(fā)商北京市順義大龍城鄉建設開(kāi)發(fā)總公司以50.5億元的價(jià)格競得，樓面地價(jià)達29859元/平方米，創(chuàng )下北京樓面起價(jià)、樓面地價(jià)、地塊總價(jià)“三料地王”。

　　房?jì)r(jià)快速上漲，部分城市房地產(chǎn)價(jià)格出現“倒掛”現象

　　一是“住商價(jià)格倒掛”。部分一線(xiàn)城市在住宅價(jià)格一路走高的同時(shí)，寫(xiě)字樓和商鋪市場(chǎng)的售價(jià)及租金增長(cháng)不溫不火，甚至不少同一區域內的住宅價(jià)格要高于寫(xiě)字樓價(jià)格，出現了“住商價(jià)格倒掛”的現象。
　　二是“房地價(jià)格倒掛”。部分城市新產(chǎn)生的“地王”樓面價(jià)格甚至高于周邊在售樓盤(pán)的價(jià)格，“面粉比面包貴”現象在2007年之后重新出現。
　　三是“二手房和新房?jì)r(jià)格倒掛”。以北京市為例，據美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統計數據顯示，11月上半月北京二手房平均價(jià)格達到了13150元／平方米，而二手房的平均成交總價(jià)首次突破120萬(wàn)元，達到了123萬(wàn)元。二手房均價(jià)已經(jīng)比年初的8900元上漲了47.8%，部分區域甚至出現了翻番的上漲幅度，高于周邊新房?jì)r(jià)格。

　　投資投機性購房比例升高，現房樓盤(pán)空置比居高不下

　　據美聯(lián)物業(yè)京滬深三地各取樣2000個(gè)購房者需求分析顯示，北京市場(chǎng)目前投資比例首次出現了超過(guò)上海的現象。北京的調查顯示，62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標（上海為51%）。同時(shí)，二手房市場(chǎng)上的非自住買(mǎi)家已經(jīng)超過(guò)五成�，F房樓盤(pán)空置比也一直居高不下，很多交付兩年以上的樓盤(pán)其空置率超過(guò)了30%，特別是近幾年交付的樓盤(pán)中，很多樓盤(pán)的裝修比例不足50%。

　　居民對房?jì)r(jià)的上漲預期繼續增強，購房意愿開(kāi)始下降

　　據央行報告《2009年第四季度全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查綜述》顯示，2009年第四季度，有近七成（67.2%）的城鎮居民認為當前房?jì)r(jià)“高，難以接受”，這一比例較上季提高2.1個(gè)百分點(diǎn)，連續兩個(gè)季度提升；有31.0%的居民認為當前房?jì)r(jià)可以接受，較上季下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。對下季房?jì)r(jià)，45.9%的居民預期將上升，較第一季提高4.7個(gè)百分點(diǎn),較第一季度累計提高29.9個(gè)百分點(diǎn)。
　　據中國青年報社會(huì )調查中心對全國31個(gè)省份11813名公眾所作的一項調查顯示，67.4%的人估計自己所在城市2010年房?jì)r(jià)會(huì )上漲，其中19.6%的人表示“大幅上漲”；13.2%的人估計房?jì)r(jià)會(huì )下降，其中4.4%的人表示“大幅下降”；還有13.0%的人估計房?jì)r(jià)會(huì )“維持現狀”。

　　保障性住房建設力度加大，受益人群不斷擴大

　　2009年上半年全國保障性住房用地供應5.6萬(wàn)畝,同比增加36.3%。截至2009年6月底，中央已下達補助資金548億元，地方已到位資金415億元，中央投資補助項目已經(jīng)開(kāi)工5434個(gè)、占計劃的80%，開(kāi)工面積6360萬(wàn)平方米、占計劃的60%，完成投資388億元、占計劃的30%。2009年上半年，各地新開(kāi)工經(jīng)濟適用住房3388萬(wàn)平方米、48萬(wàn)套，完成投資468億元。2009年廉租住房制度建設共投入354億元，是2007年投入資金的3.7倍。2008年中央財政共安排廉租住房補助資金143億元（包括第四季度追加的資金）。2009年中央財政用于各地廉租住房建設的總資金投入將達到330億元。截至2009年上半年，全國已開(kāi)工建設廉租房105萬(wàn)套，占全年建設計劃的59%，計劃完成投資1048億元，已完成投資310億元，占30%。全國新增租賃住房補貼150萬(wàn)戶(hù)。

　　影響2009年房?jì)r(jià)的主要原因分析

　　影響房?jì)r(jià)的因素很多，按作用時(shí)間的長(cháng)短可以歸納為兩類(lèi)：長(cháng)期因素和短期因素。所謂長(cháng)期因素，是指在較長(cháng)時(shí)間段作用于房?jì)r(jià)的因素，包括城鎮化、土地資源稀缺、國民經(jīng)濟增長(cháng)和財富積累、居民消費和投資結構轉變等。所謂短期因素，是指在短期（通常1～2年）內作用于房?jì)r(jià)的因素。
　　除存在以上影響房?jì)r(jià)的長(cháng)期因素外，2009年以來(lái)影響房?jì)r(jià)的短期因素主要有以下幾項。

 　　市場(chǎng)供求：2008年以來(lái)積累的住房需求集中釋放

　　國房景氣指數自2007年11月達到最高點(diǎn)之后呈現一路下滑趨勢，與之相對應，住房市場(chǎng)表現為銷(xiāo)售乏力、成交量不斷萎縮。但是，自住性和改善性住房需求等剛性需求依然存在，在2009年有關(guān)引導住房消費的經(jīng)濟政策支持下，住房需求重新啟動(dòng)并集中釋放，導致供求關(guān)系轉變，房?jì)r(jià)上升。從特征來(lái)看，2008年市場(chǎng)調整幅度較大的地區在2009年銷(xiāo)售增長(cháng)也更快。例如，隨著(zhù)樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點(diǎn)地區住房成交量持續回升。2009年1～9月份，北京市銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)均在100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增幅都在50%以上。隨著(zhù)市場(chǎng)“量?jì)r(jià)齊升”，基于購房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理，投資投機性需求也隨之啟動(dòng)，進(jìn)一步推動(dòng)了住房?jì)r(jià)格上漲。

　　政策效應：為應對國際金融危機，促進(jìn)住房消費、擴大內需政策發(fā)揮了積極作用

　　在消費方面，由于居民購買(mǎi)普通自住房、改善型自住房是現階段合理的住房消費需求，也在商品住房市場(chǎng)中占主導地位。這一部分需求的釋放，對改善住房條件，拉動(dòng)成交量和擴大內需都有很大的效應。2008年12月20日，國務(wù)院辦公廳正式印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，從信貸和稅收兩個(gè)方面提出進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費的措施，有效刺激了住房消費。
　　在生產(chǎn)方面，2009年5月27日對固定資產(chǎn)投資項目資本金比例調整中，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。這是自2003年以來(lái)，中央政府第一次下調房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本金比例。同時(shí)，2008年適度寬松的貨幣政策也為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了充裕的資金，緩解了開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的局面。

　　外圍環(huán)境：通貨膨脹預期增強，資產(chǎn)價(jià)格上漲

　　基于對世界各國向市場(chǎng)注入大量流動(dòng)性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂(yōu)，加上國內外經(jīng)濟觸底回升勢頭好于預期，投資者對未來(lái)通貨膨脹的預期不斷增強，尤其是高收入階層對其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀(guān)經(jīng)濟不景氣、國內金融投資渠道有限的情況下，投資購房成為我國高收入者實(shí)現資產(chǎn)保值增值的首選方式，而這種投資性購房行為反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步加劇了住房供求矛盾，導致住房等資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。

　　未來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢和相應政策

　　2010年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的主要問(wèn)題是，在繼續支持居民自住和改善型住房消費的同時(shí)，抑制投資投機性購房，穩定市場(chǎng)預期，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭。

    政策思路：在保持政策穩定性、連續性基礎上進(jìn)行適時(shí)調整

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟要服從宏觀(guān)經(jīng)濟關(guān)系大局，房地產(chǎn)經(jīng)濟政策也要服從國民經(jīng)濟宏觀(guān)調控政策。按照2009年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議要求，要“保持政策的穩定性和連續性”，“根據新形勢新情況著(zhù)力提高政策的針對性和靈活性”。因此，關(guān)于2010年房地產(chǎn)調控政策的基本思路，筆者理解應是在保持政策穩定性、連續性基礎上進(jìn)行適時(shí)調整。
　　一是保持政策穩定性、連續性。主要體現在繼續支持居民自住和改善型住房消費，增加普通商品住房的有效供給，加快保障性住房建設，加強市場(chǎng)監管，穩定市場(chǎng)預期等方面。
　　二是針對性更強，堅持有保有壓。當前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)消費不足和消費過(guò)度并存。消費不足是指廣大中低收入者的住房需求沒(méi)有得到根本性的解決，消費過(guò)度是指相當比例的高收入階層擁有多套住房。因此，根據我國房地產(chǎn)市場(chǎng)消費不足和消費過(guò)度并存的現狀，未來(lái)我國房地產(chǎn)調控政策應在滿(mǎn)足自住性和改善性需求同時(shí)，抑制投資性和投機性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展。
　　三是因地制宜，適時(shí)調整。發(fā)展不平衡是我國的基本國情，土地的稀缺程度、城市擴張的迫切性、經(jīng)濟發(fā)展的特點(diǎn)在各地千差萬(wàn)別。因此，未來(lái)應根據各城市具體情況，適時(shí)采取調控措施，解決我國部分城市房?jì)r(jià)總體偏高和價(jià)格漲幅過(guò)快問(wèn)題。

    政策目標：抑制投機，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲

    2009年12月頻繁出臺的房地產(chǎn)政策已經(jīng)將抑制投機、遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲作為2010年政策的主要目標。2009年12月7日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出增加普通商品住房供給，支持居民自主和改善性購房需求；12月9日，全國發(fā)展和改革工作會(huì )議提出，2010年我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應，抑制投機性購房；12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出終止二手房營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策；12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，明確提出加強市場(chǎng)監管，穩定市場(chǎng)預期，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。
　　顯然，未來(lái)房地產(chǎn)政策的核心已經(jīng)從“保增長(cháng)”轉型為“調結構，壓房?jì)r(jià)，抑投機”，這對于保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續穩定健康發(fā)展，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險，讓房地產(chǎn)回歸消費和民生，保障絕大多數民眾的住房權具有極其重要的意義。

　　調控手段：信貸、稅收和土地等多種政策工具皆有可能運用

　　一是信貸政策。未來(lái)市場(chǎng)利率將很可能“內緊外松”，但總體保持低位。在實(shí)行差別化的信貸政策的同時(shí)，如果房地產(chǎn)價(jià)格的迅速攀升甚至出現泡沫，投資投機性購房比例繼續居高不下，2010年針對住房領(lǐng)域的信貸政策有可能進(jìn)行結構性微調。
　　二是稅收政策。未來(lái)稅收政策的主要方向是加強房地產(chǎn)有關(guān)稅收征收監管，同時(shí)繼續推動(dòng)實(shí)施物業(yè)稅。目前，關(guān)于物業(yè)稅的積極作用在房地產(chǎn)業(yè)內已基本形成共識，最大難點(diǎn)是征收體系、征收成本和監管制度等方面尚存在很多制約因素。2010年如果條件成熟，在部分城市有可能進(jìn)行“物業(yè)稅”試點(diǎn)或空轉運行。
　　三是土地政策。重點(diǎn)是進(jìn)一步增加土地的有效供給、解決“囤地”問(wèn)題。2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，將不得參與新的土地出讓交易。
　　四是住房政策保障。國家將加大政府投入力度，加快廉租房等保障性住房建設，支持城市棚戶(hù)區、工礦區棚戶(hù)區及國有林區、墾區、煤礦棚戶(hù)區改造和農村危房改造，繼續實(shí)施游牧民定居工程，用5年左右時(shí)間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶(hù)區改造，有條件的地方爭取用3年時(shí)間基本完成。