剛剛出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“國十一條”）與2005至2007年的政策方向是一致的。將這次調控與2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調控進(jìn)行比較可以看出，“國十一條”有不少新意。

　　新意之一：出臺時(shí)間與以前歷次調控不一樣

　　“國十一條”是2010年1月10日出臺的，而醞釀該政策的時(shí)間可以追溯到去年12月14日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，那次會(huì )議專(zhuān)門(mén)研究了房地產(chǎn)調控政策。無(wú)論是1月10日政策正式出臺，還是去年12月14日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議的召開(kāi)，都是相當超預期的，因為中央經(jīng)濟工作會(huì )議并沒(méi)有對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控有什么明顯提示，甚至連暗示的話(huà)都沒(méi)有。中央經(jīng)濟工作會(huì )議是為2010年的經(jīng)濟工作作總體安排，在中央經(jīng)濟工作會(huì )議上沒(méi)有提及對房地產(chǎn)的調控，市場(chǎng)預期中央不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)采取調控措施，因此，中央經(jīng)濟工作會(huì )議的精神一公布，地產(chǎn)股出現明顯上漲。
　　從過(guò)去的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)調控政策的出臺一般都在3月份兩會(huì )之后。2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調控政策都是在3月份之后出臺的，在年末出臺房地產(chǎn)調控政策這還是第一次。
　　為什么房地產(chǎn)調控政策會(huì )不期而至?筆者認為主要有以下兩點(diǎn)原因：一是迪拜世界債務(wù)違約事件，二是去年11月份房?jì)r(jià)上漲過(guò)快。

　　新意之二：以前的調控主要注重抑制住房需求，這次調控在抑制住房需求的同時(shí)積極增加住房供給，進(jìn)行雙向調節

　　在以前的幾次抑制性房地產(chǎn)調控過(guò)程中，都是從抑制需求入手。比如，對普通住宅和非普通住宅實(shí)行有差別的稅收政策和房地產(chǎn)金融政策等，但在抑制需求的同時(shí)也控制供給的增加，通常的手段是控制土地和信貸“兩個(gè)閘門(mén)”。在供不應求的格局下，壓縮供給的結果當然是價(jià)格的繼續上漲了。這就是2005年至2007年間房?jì)r(jià)越調越高的重要原因之一。
　　之所以在2005年至2007年間的房地產(chǎn)調控要控制住房供給的增長(cháng)，有其特定的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境，當時(shí)的背景是經(jīng)濟過(guò)熱，必須控制房地產(chǎn)投資增長(cháng)速度，壓縮房地產(chǎn)投資是宏觀(guān)調控的總體要求。
　　本次房地產(chǎn)調控的背景與前幾年有較大的差異，宏觀(guān)經(jīng)濟不存在過(guò)熱的問(wèn)題，政府調控房?jì)r(jià)就可以從供給與需求兩方面著(zhù)手，可以在增加供給（增加普通住房的供給）的同時(shí)抑制需求的膨脹（實(shí)行差別化的信貸政策）。因此，當前政府控制房?jì)r(jià)的手段和方法比以前更加豐富。因此，我們看到這次文件將“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”列為第一條。
  　筆者相信，只要這些措施基本得到落實(shí)，控制房?jì)r(jià)的效果一定會(huì )比以前幾次房地產(chǎn)調控要好。

　　新意之三：更加注重房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期制度建設

　　去年底溫總理接受新華社記者采訪(fǎng)時(shí)就明確提出，要出臺長(cháng)期性的政策來(lái)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展。從這次文件看，有不少新的提法，這些新的提法都與房地產(chǎn)的長(cháng)期政策有關(guān)。
　　比如，第一次提出了“要適當加大經(jīng)濟適用住房建設力度，擴大經(jīng)濟適用住房供應范圍。商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房供應”。按照筆者的理解，這不是權宜之計，它表明社會(huì )上一直呼聲很高的“二次房改”的提議的部分內容已經(jīng)被政府采納，這表明中央在住房制度上有重大調整。
　　第一次提出“要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹(shù)立合理、節約的住房消費觀(guān)念”。顯然，社會(huì )上廣泛關(guān)注的物業(yè)稅已經(jīng)提上了議事日程，離正式出臺的時(shí)間越來(lái)越近了。