目前很多人關(guān)注物業(yè)稅何時(shí)開(kāi)征、如何征收的問(wèn)題。筆者認為,開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)間越來(lái)越近了。
　　早在2003年，十六屆三中全會(huì )通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制若干問(wèn)題的決定》，就我國稅收體制改革提出：“按照簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管的原則，穩步推進(jìn)稅收改革。實(shí)施城鎮建設稅費改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費�！�
　　其后，財政部和國家稅務(wù)總局陸續批準北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等十個(gè)省市進(jìn)行模擬評稅試點(diǎn)地區，即進(jìn)行“空轉”試點(diǎn)。2009年5月，《國務(wù)院批轉發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見(jiàn)的通知》明確提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅”。今年1月，有媒體報道國家稅務(wù)總局將在全國范圍內開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評稅。
　　今年“兩會(huì )”可能會(huì )討論這一問(wèn)題。今年或明年，十個(gè)空轉省市中極有可能有城市開(kāi)始試點(diǎn)實(shí)轉。實(shí)際上，近兩年調整房產(chǎn)稅和城鎮土地稅，目的之一就是為推出物業(yè)稅做準備。比如，城鎮土地使用稅從2007年開(kāi)始稅率水平提高了兩倍；2008年對個(gè)人出租住房，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮土地使用稅。按我國目前現狀，開(kāi)征物業(yè)稅的初期階段，主要是歸并房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅，或許也涉及土地增值稅，土地出讓金的問(wèn)題過(guò)于復雜，只能漸進(jìn)式地納入物業(yè)稅范疇。
　　國際經(jīng)驗表明,物業(yè)稅的設置有可能成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內在“穩壓器”。
　　從2003年實(shí)行房地產(chǎn)調控以來(lái)，除了2008年下半年受?chē)�際金融危機影響，房?jì)r(jià)出現短暫小幅下跌之外，其他時(shí)間都是偏快或過(guò)快上漲；2009年尤其突出，部分熱點(diǎn)城市商品住宅成交價(jià)格平均飆升40%左右。從調控方式分析，硬性的行政干預不宜力度過(guò)大，軟性的經(jīng)濟手段又很難把握尺度，稅收是經(jīng)濟手段中的重要工具，可目前要解決房地產(chǎn)稅制的問(wèn)題，必須“動(dòng)手術(shù)”，而非涂藥抹膏。
　　近幾年房地產(chǎn)調控過(guò)程中，曾頻頻使用營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、個(gè)調稅等工具，其中多數屬于交易環(huán)節的稅種，在供不應求的買(mǎi)方市場(chǎng)中，投資投機者往往輕而易舉地把增加的稅負轉嫁到買(mǎi)方頭上，因此很難達到抑制房?jì)r(jià)的目標。與此同時(shí)，持有環(huán)節的稅種只有房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅，而且還未依規全面征收。其中目前房產(chǎn)稅只對經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征收，由于經(jīng)營(yíng)性住宅征稅執行困難，基本也沒(méi)征；城鎮土地使用稅主要是針對工業(yè)和商業(yè)用房，對住宅用地尚未征收。
　　這就導致持有環(huán)節稅負極低，投資投機者更愿意持有房產(chǎn)，坐等房?jì)r(jià)上漲。由于目前國內住宅租金回報率一般只有2%-3%，遠遠低于發(fā)達國家5%-8%的平均水平，很多毛坯房的投資者懶得打理和出租，從而造成部分熱點(diǎn)城市新建住房空置率偏高，形成巨大的資源浪費。
　　在發(fā)達國家房地產(chǎn)稅收體系中，物業(yè)稅占據非常重要的位置。狹義的物業(yè)稅只針對土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收，廣義的物業(yè)稅則與財產(chǎn)稅概念相同。多數發(fā)達國家財產(chǎn)稅收入占國民收入的比重為5％左右，占一國全部稅收的比重多在10％以上。物業(yè)稅是地方稅收的支柱，而且有些地方政府擁有物業(yè)稅的決定權，比如在加拿大、德國、法國等國，地方政府及議會(huì )享有調整稅率的權力。
　　開(kāi)征物業(yè)稅具有重大意義。首先是完善了我國的稅收體系，促進(jìn)了所得稅、增值稅、財產(chǎn)稅“三駕馬車(chē)”的均衡發(fā)展。其次是有助于樓市健康發(fā)展，抑制投機需求，穩定房?jì)r(jià)，減少房屋空置。再次是減少地方政府對土地財政的依賴(lài)，逼迫政府部門(mén)更加注重城市配套與社區服務(wù)，穩步提升存量房地產(chǎn)價(jià)值，從而持續獲得稅收。
　　當然，很多人更關(guān)心物業(yè)稅開(kāi)征后對房?jì)r(jià)的影響。筆者認為，長(cháng)期而論，房?jì)r(jià)的波動(dòng)性會(huì )因此而減小，尤其是對抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)有一定正面功效。短期來(lái)看，對購房者的心理影響重于實(shí)際影響，將會(huì )出現房?jì)r(jià)下跌的預期。實(shí)際上，普通民眾不必過(guò)于擔心，物業(yè)稅的稅基和稅率將會(huì )遵循由小到大的演變過(guò)程，先征商業(yè)物業(yè)，后征住宅；先征營(yíng)業(yè)用房，后征自用房；先征高檔住宅，后征普通住宅；先征多套住宅，后征單套住宅。而且，依國外經(jīng)驗，還會(huì )對很多弱勢群體的房屋減征和免征。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)）