北京一家新聞媒體就房?jì)r(jià)舉行民意測驗，征求一些經(jīng)濟學(xué)者的意見(jiàn)。絕大多數學(xué)者認為2010年中國的房?jì)r(jià)將會(huì )不斷上漲，只有包括本人在內的少數人認為，中國的房?jì)r(jià)將會(huì )下降。
　　筆者之所以得出這樣的結論，是因為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲速度遠遠超出了普通中國人的承受能力，房地產(chǎn)價(jià)格水平與我國居民平均收入增長(cháng)水平極不相稱(chēng)。投資型住房購買(mǎi)行為與消費型住房購買(mǎi)行為之間的分界越來(lái)越明顯。消費型住房市場(chǎng)正在逐漸萎縮，而投資型住房市場(chǎng)正在不斷放大。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如泡沫化的股票市場(chǎng)，在瘋狂炒作的同時(shí)，吸引了大量資金。當投資回報率下降或者支付能力下降時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì )爆發(fā)危機。
　　正因為如此，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拼命鼓噪，希望政府維持現有房地產(chǎn)價(jià)格。來(lái)自北京的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至大聲疾呼，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，那么，還有誰(shuí)會(huì )購買(mǎi)商品房？
　　其實(shí)，在住房空置率不斷上升的情況下，把投資型住房購買(mǎi)行為轉變?yōu)橄�費型住房購買(mǎi)行為是理性的選擇。換句話(huà)說(shuō)，讓那些購買(mǎi)住房的投資者盡快將房屋出售；讓那些需要住房的消費者，能以相對低廉的價(jià)格購買(mǎi)住房，是此次房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的目標所在。
　　要想實(shí)現宏觀(guān)調控的目標，政府必須從以下幾個(gè)方面入手：首先，征收房地產(chǎn)稅。商品房投資者必須每年向稅務(wù)部門(mén)繳納房地產(chǎn)稅；其次，盡快建立房屋租賃市場(chǎng)，通過(guò)規范房屋租賃行為，減少房屋租賃交易成本，鼓勵居民租賃住房；第三，強調住房的地域性特征，開(kāi)征住房社會(huì )保障稅。凡是購買(mǎi)商品房特別是高檔商品房的居民，必須向城市繳納特別社會(huì )保障稅，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降之后，城市的社會(huì )保障水平不會(huì )隨之下降。
　　現在，中央政府出臺的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，主要是在市場(chǎng)準入和購買(mǎi)環(huán)節做文章，希望通過(guò)提高房屋購買(mǎi)成本，起到遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的作用。但實(shí)踐表明，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)準入門(mén)檻，結果是讓少數投資者直接或者間接壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭水平下降；增加商品房購買(mǎi)和轉讓成本，只會(huì )使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下。因而，逐步減少房地產(chǎn)市場(chǎng)準入限制條件，減少土地出讓金，鼓勵更多企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能為房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮打下良好的基礎。不僅如此，政府應當大幅度削減商品房購買(mǎi)的稅費，確保消費者可以比較低廉的價(jià)格購買(mǎi)商品房。
　　商品房交易完成之后，政府應當開(kāi)征房地產(chǎn)稅和住房社會(huì )保障稅。凡是購買(mǎi)商品房的居民，都必須按年繳納房地產(chǎn)稅，并且根據城市發(fā)展需要，向政府繳納社會(huì )保障稅。房地產(chǎn)稅可以逐步取代土地出讓金，由消費者按年繳納。購買(mǎi)房屋面積越大，繳納的房地產(chǎn)稅就越高。商品房距離市中心越近，需要繳納社會(huì )保障稅就越高。
　　今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須同時(shí)取得建筑承包商資格，逐步減少或者壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中間環(huán)節，以節約成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對居民購買(mǎi)的商品房實(shí)行終身負責制。如果商品房質(zhì)量出現問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須承擔維修責任。今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得炒賣(mài)土地獲取收益。
　　住房和建設部可以考慮制定專(zhuān)門(mén)的行為規范，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸收編建筑承包商。經(jīng)過(guò)資產(chǎn)重組或者資本重組之后，爭取短時(shí)期內在我國組建一批具有較高資質(zhì)等級，具有良好社會(huì )信譽(yù)，具有雄厚的開(kāi)發(fā)資金，具有充足的技術(shù)保障，具有提供長(cháng)期售后服務(wù)能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據城市規劃情況，按照屬地原則從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，政府在優(yōu)先滿(mǎn)足城市居民基本住房需求的前提下，在城市郊區或者城鄉結合部，規劃建設高檔商品住宅。凡是涉及到農村集體土地的，政府退出，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與農村集體經(jīng)濟組織進(jìn)行商業(yè)談判，并簽訂土地使用協(xié)議。
　　居民為了投資需要，可以購買(mǎi)城市郊區或者城鄉結合部的商品房，但是，必須繳納房地產(chǎn)稅和城市社會(huì )保障稅。這樣的制度設計，既可以有效地保證城市居民基本的住房消費需要，同時(shí)又可以適當照顧城市居民住房投資需求。由于降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)準入的門(mén)檻，因此，可以促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)良性競爭降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；由于減少了商品房購買(mǎi)環(huán)節的費用，可以鼓勵城市居民在城市郊區或者城鄉結合部購買(mǎi)商品房；由于商品房投資者必須繳納房地產(chǎn)稅和住房社會(huì )保障稅，政府可以源源不斷地獲取財政收入，從而確保城市可持續發(fā)展。一次性繳納土地出讓金的做法，不能再持續下去了。

（作者系中南財經(jīng)政法大學(xué)社會(huì )發(fā)展研究中心主任，教授）