已有一些省份做好了取消房屋預售制試點(diǎn)的準備，要求取締預售制的呼聲至此有了一點(diǎn)眉目。這符合很多慘遭預售商業(yè)生態(tài)掠奪的人的利益訴求。對于已被公認為弊端叢生的一種商業(yè)制度，人們再也無(wú)法違心遷就了。
　　我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)先天不足。20多年前，因為開(kāi)發(fā)商資本金嚴重不足、供應能力低下而選擇的預售制，是一種低成本的商品房供給制度。商品房的繁榮基本有賴(lài)預售制上下游的購買(mǎi)者，即銀行和買(mǎi)房人。卻不料這一制度貫穿至今，開(kāi)發(fā)商非但沒(méi)能在此期間培養獨立的擔當能力，反而養成了依賴(lài)習性。7年前，開(kāi)發(fā)商的自有資金比例分別為10%、20%不等，盡管最近數年里政府要求開(kāi)發(fā)商將之提高到35%，否則將不能提供政策性支持，但這幾乎很難實(shí)現。
　　預售制一向鼓勵開(kāi)發(fā)商以小資金玩轉大項目。當開(kāi)發(fā)商以很大一筆名義資金競得一塊建設用地之后，土地控制當局允許他們分期支付出讓金，因而對他們那明顯并不充裕的自有資金便不足以構成威脅。即使是分期支付土地出讓金，在沒(méi)有全部將這筆費用繳清的時(shí)候，他們仍然可以獲得完整的土地權屬證明，然后將此證明提交給銀行，以此作為一項優(yōu)良資產(chǎn)非常迅速地從銀行得到一筆數額巨大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。
　　當這筆貸款尚未使用完畢，他們又可以通過(guò)未封頂項目實(shí)現購房款回籠。在最早時(shí)候，房屋還沒(méi)有動(dòng)工建設，開(kāi)發(fā)商就能以一張圖紙對外銷(xiāo)售。眼下雖有所改變，但改變并不大。在房屋未完全竣工前，他們依然可以對外銷(xiāo)售。預售制給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了便利。他們寄生在這一制度之上，吞食著(zhù)資源，猶不知足，還捂盤(pán)惜售，不僅未能提高供給效率，反而成了瓶頸，嚴重抑制了供應。
　　但是，廢止預售制是不是建設性的改革辦法？卻依然存疑。廢黜預售制，即意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商們首先必須具備超過(guò)50%以上的更多自有資金，才能夠確保在沒(méi)有任何外部資金幫助而純粹是自掏腰包的時(shí)候，勉強可以將項目從頭到尾獨立開(kāi)發(fā)出來(lái)。因為在未能建設出現房項目之前，無(wú)法對外銷(xiāo)售，也即回籠不了購買(mǎi)款，銀行此時(shí)也不會(huì )給予慷慨無(wú)度的貸款支持。此時(shí)，如果沒(méi)有十分富足的自有資金儲備，僅僅通過(guò)招拍掛拿到的一塊建設用地，該筆土地出讓金就要一次性耗去十幾億甚至幾十億資金。因而如果廢止預售制，我們所能看到的，可能就是開(kāi)發(fā)商陸續歇業(yè)破產(chǎn)。這對市場(chǎng)當然是不小的沖擊。至少在目前不允許個(gè)人買(mǎi)地建房的政策氛圍里，供給將陷于停頓，市場(chǎng)迅即衰退。
　　因此，我認為，需要對房屋預售制作必要的、有效而溫和的改良，而不是全面否定。這種改良，需要政府投入更多精力加以設計與營(yíng)造。首先要鼓勵更多開(kāi)發(fā)商充實(shí)內部資本金從而走向獨立，不再只是始終依賴(lài)吃白食似的預售實(shí)現商業(yè)掠奪。此時(shí)需要做三件事情。第一，中國有6萬(wàn)多家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)上市融資的不超過(guò)200家，這迫使那些沒(méi)有能力維持資金鏈的開(kāi)發(fā)商過(guò)度依賴(lài)于商業(yè)銀行和購買(mǎi)人的資金接續。鼓勵企業(yè)通過(guò)更便捷的道路融資。
　　其二，對于有著(zhù)足夠資本金儲備背景的大型國有開(kāi)發(fā)企業(yè)、以及一些已實(shí)現上市融資的企業(yè)，政府必須鼓勵他們嘗試放棄預售模式。我相信，這些企業(yè)具備了基本的商業(yè)誠信和倫理，也完全有能力擺脫預售制，向更加公正和成熟的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式轉變。他們至少可以利用自有資金使項目維持到封頂之后再公開(kāi)銷(xiāo)售。
　　更為重要的一點(diǎn)，政府還有必要考慮向市場(chǎng)引入延期付款計劃。這個(gè)計劃的優(yōu)點(diǎn)在于，購買(mǎi)者可以事先向開(kāi)發(fā)商交付一筆有限數額的押金，購買(mǎi)未竣工的房屋，等到房屋全面完工后，再支付其余款項。這是再穩妥不過(guò)的事。不僅可以控制價(jià)格肆意上漲，而且能借此最大限度地抑制預售制的負面效應的蔓延。這對于任何參與主體而言都沒(méi)有壞處。
　　這些年來(lái)，我們沒(méi)有建立對海外機構資金的控制機制，而始終在強化制約力度，不想方設法留住這些有用的資金，而是驅趕。其實(shí)，引入這些貨真價(jià)實(shí)的海外機構資金是非常必要的。這不僅能使企業(yè)內部資金得到充實(shí)，且能夠源源不斷地獨立維持項目的運轉，只要這些海外機構能保持相對的誠實(shí)與信譽(yù)，就值得鼓勵，只要土地和規則都在我們控制之下。我們對此應充滿(mǎn)期望。
　　歸納起來(lái)，房屋預售制之所以嚴重打擊了市場(chǎng)的誠信度，是因為一些技術(shù)壁壘和規則不夠完備，或者說(shuō)有大漏洞。因此，預售制的改良也必須從這兩方面著(zhù)手。

（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專(zhuān)欄作者）