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| “共有產(chǎn)權”可壓縮經(jīng)適房尋租空間 |
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| 2010-02-04 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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近日，據有關(guān)人士透露，正在起草的《住房保障法》將在經(jīng)濟適用房制度中引入“共有產(chǎn)權”，這一制度設計引發(fā)強烈關(guān)注。
所謂“共有產(chǎn)權”，就是經(jīng)適房的產(chǎn)權是由政府和住戶(hù)“共有”，雙方領(lǐng)取《房屋共有權證》，上面標明兩者的產(chǎn)權比例。之前，中國的經(jīng)適房制度的重點(diǎn)不是“共有產(chǎn)權”，而是“價(jià)格限制”和“內循環(huán)”模式。所謂價(jià)格限制，就是設定經(jīng)適房?jì)r(jià)格本身是不包含“地價(jià)”，同時(shí)經(jīng)適房必須5年后才能上市或者干脆取消上市交易權（若放棄則由政府“回購”）。坦率地說(shuō)，在沒(méi)有建立起完善的個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報機制（大量隱形收入被忽略）時(shí)，政府在準確分辨出居民的收入水平方面有困難，進(jìn)行實(shí)施“市場(chǎng)劃分”，導致經(jīng)適房成為很多權勢者“尋租”工具。為了盡量克服這種“信息不對稱(chēng)”，一些經(jīng)濟學(xué)家甚至提出經(jīng)適房不應當“修廁所”來(lái)剔除那些混水摸魚(yú)的富裕的權勢者。
經(jīng)適房在國外也大量存在，實(shí)際上經(jīng)適房的潮流性做法就是“產(chǎn)權共有”。例如英國布朗內閣在數年前提出的“新居者有其屋”計劃，就是采取“共有產(chǎn)權”的方案�！肮灿挟a(chǎn)權”住房的對象就是所謂的“夾心層”（有一些購房能力，但又難以應對市場(chǎng)高價(jià)），英國政府委托住房協(xié)會(huì )來(lái)與購房者共同擁有住房，購房人可以先期購買(mǎi)25%—75%產(chǎn)權不等，既可以隨著(zhù)購買(mǎi)者增強來(lái)逐漸買(mǎi)回政府產(chǎn)權，也可以將手中產(chǎn)權回售政府，如果政府不接受，那么則賣(mài)給市場(chǎng)，兩者按照產(chǎn)權比例分配所得。
“新居者有其屋”計劃的運作基礎是市價(jià)，而不是一些地方官僚們隨意指定的扭曲性?xún)r(jià)格，在市價(jià)的基礎上進(jìn)行補貼、信貸優(yōu)惠、階梯式購買(mǎi)、監督出售中的道德風(fēng)險等等。這跟中國的“限價(jià)房”政策不同。
我們并不是說(shuō)“共有產(chǎn)權”非常完美，但在目前中國的政治經(jīng)濟和利益結構狀態(tài)下，這算一個(gè)“較優(yōu)選擇”。過(guò)去的經(jīng)適房因為“剔除地價(jià)”，同市場(chǎng)的價(jià)差非常巨大，一些權勢者有激勵去從中“尋租”，并抵制各種限制經(jīng)適房上市交易的“內循環(huán)做法”。而“共有產(chǎn)權”的引入，盡管不一定能完全消除“增值空間”，但“尋租”的“租值”的確是大幅度壓縮了，這有助于抑制經(jīng)適房廣泛存在的腐敗。首先，“共有產(chǎn)權”房是包含地價(jià)的，這意味著(zhù)用地可以由行政劃撥，轉變?yōu)楣_(kāi)“招拍掛”，可以讓更多的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)者進(jìn)入，經(jīng)適房的價(jià)格組成內容完全市場(chǎng)化，也將包含土地出讓金、稅費等。其次，政府在經(jīng)適房里面的股權很大程度上是以地價(jià)來(lái)獲得的，這也可以將“面粉”和“面包”的關(guān)系清晰化。再次，政府和購房者都有購買(mǎi)對方股權的優(yōu)先權，這意味著(zhù)政府既可以將房屋買(mǎi)回改做廉租房，也可以獲得現金來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)經(jīng)適房，這其實(shí)解決了過(guò)去那種經(jīng)適房“資金沉淀”以及“市場(chǎng)價(jià)差”（租值）完全被個(gè)人占有的局面。這相當于市場(chǎng)化的手段解決了經(jīng)適房退出機制、政府保障性住房資金積累和滾動(dòng)以及貨幣化補貼的透明度。
舉例來(lái)說(shuō)，如果經(jīng)濟適用房的市價(jià)是40萬(wàn)，地價(jià)占一半，那么購買(mǎi)者和政府的產(chǎn)權之比是1：1，5年后升值到60萬(wàn)，那么如果購買(mǎi)者要將房屋出售（或者產(chǎn)權全買(mǎi)下來(lái)），政府會(huì )得30萬(wàn)。這里面唯一的尋租機會(huì )是，購買(mǎi)者以政府信息不便，故意與市場(chǎng)中介達成50萬(wàn)的市價(jià)，政府損失5萬(wàn)。但這個(gè)道德風(fēng)險很好消除，政府可以將產(chǎn)權評估、監督業(yè)務(wù)專(zhuān)門(mén)委托另外一家中介公司，這家中介公司對購買(mǎi)者的交易行為和中介串通進(jìn)行評估，從而形成制衡。政府委托的中介公司獲得穩定且批量的政府“共有產(chǎn)權”業(yè)務(wù)，從中抽取一定的傭金，如果它“造假”，則取消其資格，使其喪失一筆穩定的收入流，將業(yè)務(wù)交其他的中介公司來(lái)做。在房?jì)r(jià)縮水的時(shí)候，其機制同理。
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