78家央企退出房地產(chǎn)，既不是迫于輿論壓力，也不是做做樣子，而是在嗅到危險氣息后的主動(dòng)離場(chǎng)。當人們還在為“真退出”還是“假退出”打口水戰時(shí)，樓市“去泡沫化”進(jìn)程已經(jīng)開(kāi)啟。
　　國資委“禁令”出臺一周，有人拍手稱(chēng)快，認為央企是炒高房?jì)r(jià)的始作俑者，樓市就此將崩潰；有人認為“強令”央企退出房地產(chǎn)調控過(guò)度，有違市場(chǎng)化原則；更多的人則懷疑調控效果，認為房?jì)r(jià)難以下降�？傊�，市場(chǎng)無(wú)一例外地將此看作樓市調控政策的延續。
　　實(shí)際上，自從去年年底樓市調控政策頻出以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)被貼上了“高�！钡臉撕�。一些央企從房地產(chǎn)撤出，與其說(shuō)是一種調控手段，還不如說(shuō)是在風(fēng)險顯現之前的提前離場(chǎng)，是典型的順勢而為的市場(chǎng)化選擇。
　　央企爭“地王”，客觀(guān)上抬高了“地王”周邊的房?jì)r(jià)，但央企不是樓市泡沫的根源。樓市泡沫早已出現，而央企爭“地王”是在2009年這一輪泡沫中才出現的。一大批主業(yè)與房地產(chǎn)毫不相關(guān)的企業(yè)搶地，其背后所折射出的純粹是資金逐利的本性，是其輕易獲得下浮10%利率的低成本貸款所顯示出來(lái)的先天優(yōu)勢。
　　此外，批評央企爭“地王”的聲音已持續快一年了，監管部門(mén)此時(shí)才出政策，其出發(fā)點(diǎn)顯然不僅是調控樓市，更多的是規范地產(chǎn)投資秩序，保護國有資產(chǎn)安全。溫家寶總理23日在國務(wù)院第三次廉政工作會(huì )議上指出，規范國有企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資行為。這種提法透露出調控的范圍已從央企擴大到國有企業(yè)，值得關(guān)注。
　　作為本輪泡沫中的主力，央企退出房地產(chǎn)的舉動(dòng)，已發(fā)出樓市“去泡沫化”的信號。
　　監管部門(mén)對風(fēng)險的判斷是深思熟慮的。當前樓市面臨的政策風(fēng)險、資金風(fēng)險、泡沫風(fēng)險，已成為壓在房地產(chǎn)市場(chǎng)肩頭上的“三座大山”。
　　從政策上看，雖然在剛剛結束的兩會(huì )上并沒(méi)有如預期中推出暴風(fēng)驟雨般的二輪調控措施，但民眾對高房?jì)r(jià)的質(zhì)疑實(shí)際已把調控政策“逼”上日程。從去年年底以來(lái)連續出臺的一系列稅收、土地政策，很多還處于從中央到地方的落實(shí)階段，未來(lái)這些政策如一一兌現，其對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不容小覷。
　　例如，國土部要求今年政策性住房用地要占住房建設用地70%，且要落實(shí)到擬供地塊上。而2009年北京計劃政策性用地占比僅46%（實(shí)際執行數至今未公布）。再如，可查的最新數據顯示，截至去年8月，全國保障房建設投資僅完成去年年初計劃的23.6%。如果70%政策性住房用地政策真正落實(shí)，其沖擊力可以想象。此外，物業(yè)稅會(huì )否出臺、招拍掛制度改革等都是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的來(lái)自政策的不確定因素。
　　從資金上看，涉及房地產(chǎn)的消費和開(kāi)發(fā)貸款、房企資本市場(chǎng)融資、地方融資等都已被監管部門(mén)“點(diǎn)名”，要求高度重視這些資金背后所蘊藏的風(fēng)險。國內約四成甚至更多個(gè)人住房貸款利率已上調。去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是建立在2.5萬(wàn)億元個(gè)人住房信貸、6000億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸以及從難以查清的其他渠道進(jìn)入樓市的信貸資金基礎之上的，今年失去天量信貸資金的支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也將難以為繼。
  　此外，今年加息的風(fēng)險也將增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。目前利率水平處于歷史相對低位，有較大的上調空間，房地產(chǎn)作為高負債率行業(yè)，利率風(fēng)險不容忽視。
　　從泡沫風(fēng)險來(lái)看，房地產(chǎn)面臨的形勢尤其不容樂(lè )觀(guān)。去年很多城市城區房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)50%，不僅在中國，這一景象在世界歷史上都很難看到。從陸續披露的上市公司年報中，不少房地產(chǎn)公司都認識到目前價(jià)位已偏離購買(mǎi)力太多，投資因素已遠超實(shí)際購買(mǎi)因素。
　　有研究機構根據房屋租售比、投資性購房占比、房?jì)r(jià)收入比、房?jì)r(jià)與GDP漲幅比四指標來(lái)衡量目前京滬深樓市泡沫化程度，結果顯示，三城市租售比達到國際水平的4-7倍，投資性購房占比全部過(guò)半，房?jì)r(jià)收入比全部超過(guò)15年，房?jì)r(jià)漲幅均超過(guò)GDP漲幅5倍。泡沫化已走到危險邊緣。
　　從以上因素來(lái)看，央企撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)有利于國有資產(chǎn)安全和市場(chǎng)的穩定，但其以禁令的方式實(shí)現，也反映出樓市泡沫的嚴重程度和市場(chǎng)主體的盲目與瘋狂。盡管目前只有一家央企明確提出退出時(shí)間，但相信未來(lái)會(huì )有更多的央企意識到監管層出重拳的良苦用心，主動(dòng)離場(chǎng)將成為理智的選擇。
　　目前討論部分央企退出房地產(chǎn)能否遏制新“地王”已無(wú)太大意義，畢竟政策出臺針對的是房地產(chǎn)市場(chǎng)所蘊涵的風(fēng)險，而這一風(fēng)險信號才是最值得警惕的。
　　央企要離席了，留下誰(shuí)來(lái)埋單？