中國經(jīng)濟適用房出現的諸多怪象和制度失靈，并不在于因為擁有產(chǎn)權，而是缺乏一個(gè)嚴格的內循環(huán)的退出機制，整個(gè)制度設計上也留下了很多尋租的空間。因此，解決問(wèn)題的關(guān)鍵是確保內循環(huán)，杜絕牟利的空間。
　　深圳市住房和建設局２２日通報了社會(huì )廣泛關(guān)注的深圳桃源村經(jīng)濟適用房三期“豪車(chē)門(mén)”的調查結果。調查結果和我們以前聽(tīng)到的很多故事一樣：媒體曝光的５２輛過(guò)夜“豪車(chē)”，９輛是單位的，２８輛不是小區業(yè)主的，只有１２輛是業(yè)主所有、但都是入住后購買(mǎi)。
　　沒(méi)有任何法律和規定限制經(jīng)濟適用房業(yè)主買(mǎi)車(chē)，有關(guān)方面似乎不需要承擔審核不嚴的責任；但同時(shí)，該負責人的這番辯護卻提出了一個(gè)有價(jià)值的命題：購買(mǎi)了經(jīng)濟適用房的人，在經(jīng)濟條件完全超越了住保障性住房的情況下（如，買(mǎi)個(gè)寶馬車(chē)，即使是二手），能否繼續擁有保障性住房？如果需要退出，又該如何退？
　　事實(shí)上，這幾年圍繞經(jīng)濟適用房的是是非非，大多在能否擁有產(chǎn)權上做文章。其實(shí)，這是一個(gè)莫大的誤會(huì )。舉凡全球，在保障性住房供應上，大都建立了多元化的供應體系，有些給產(chǎn)權，有些不給產(chǎn)權。比如，新加坡的公屋是給產(chǎn)權的，英國亦有共有產(chǎn)權的保障房。
　　其實(shí)，是否給產(chǎn)權，并不是問(wèn)題的所在，關(guān)鍵在于，當保障對象的經(jīng)濟條件發(fā)生重大變化，超出了保障范圍，以一個(gè)什么樣的制度設計確保這些占有或者租用保障性住房的人退出，而將住房讓給后來(lái)者，形成一個(gè)良好的內循環(huán)。
    在這方面，英國和日本給我們提供了很好的案例。
　　英國有一種“共有產(chǎn)權”的保障性住房，和現在江蘇淮安的模式有點(diǎn)像。這種“共有產(chǎn)權”的房子由政府直接投資建設，供應對象是低收入家庭。購買(mǎi)者可先取得房屋的部分產(chǎn)權，沒(méi)有取得產(chǎn)權的部分繳納租金，在收入增加以后必須買(mǎi)下整套住房，政府用這些資金再去建房。而日本的公營(yíng)住宅，相當于廉租房，對于租戶(hù)的收入每年進(jìn)行嚴格的核定，當收入連續三年超過(guò)標準時(shí)，累進(jìn)計算房租，如果在收入超標的情況下連續租住五年，則必須買(mǎi)下公營(yíng)住宅。
　　英國和日本的住房保障，在世界上都屬于比較成功的，我們在住房保障上學(xué)美國，其實(shí)并沒(méi)有選對合適的榜樣。而日本和英國住房保障制度成功的精髓并不在于是否給房屋產(chǎn)權，而是用一套嚴密的制度設計，并由專(zhuān)門(mén)的機構每年核定這些保障對象的收入，根據收入的增加強制保障對象退出，確保需要保障的人來(lái)獨享保障房。
　　由此來(lái)看，中國經(jīng)濟適用房出現的諸多怪象和制度失靈，并不在于因為擁有產(chǎn)權，而是缺乏一個(gè)嚴格的內循環(huán)的退出機制，整個(gè)制度設計上也留下了很多尋租的空間。因此，解決問(wèn)題的關(guān)鍵并不是取消經(jīng)濟適用房，而是確保內循環(huán)，確保沒(méi)有牟利的空間。
　　以經(jīng)濟適用房建設位于全國前列的北京為例，其2007年通過(guò)的《經(jīng)濟適用房管理辦法》初步確立了政府優(yōu)先回購的“退出機制”，規定購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房不滿(mǎn)5年的，不得上市交易；對于因各種原因確需轉讓經(jīng)適房的，需向政府部門(mén)申請回購，滿(mǎn)5年的，出售時(shí)應當按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)適房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款，并由政府優(yōu)先回購。但這個(gè)回購制度本身依然給利用經(jīng)適房牟利留下了空間，因而并沒(méi)有起到遏制經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)中的牟利行為。
　　未來(lái)數年，保障性住房建設將進(jìn)入高峰期。要確保經(jīng)適房以及廉租房的確用于需要保障的人，急需建立一個(gè)類(lèi)似英國和日本的沒(méi)有牟利空間的“內循環(huán)”機制，讓制度跑在腐敗的前面。