房地產(chǎn)調控的手段，概括而言，可以總結為“收”與“放”。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)多數時(shí)期處于“亢奮”階段，因此，地產(chǎn)調控經(jīng)常以“收”為主。從收緊信貸到收緊土地供應，管理層在遏制過(guò)旺需求的同時(shí)，“一不小心”便卡住了供給的閘門(mén)，而這并無(wú)助于遏制房?jì)r(jià)泡沫的膨脹。
　　不久前，北京“地王”迭出，當地國土部門(mén)便一紙禁令暫停了熱點(diǎn)區域的土地“招拍掛”活動(dòng)。隨后，國土資源部更是提出，各地在今年住房和保障性住房用地供應計劃編制公布前，不得出讓住房用地。與此同時(shí)，主要城市房?jì)r(jià)又開(kāi)始了新一輪飆升，上海、杭州等城市的部分樓盤(pán)出現了搶購現象。這顯然應當引起管理層的警惕。
　　根據新的地產(chǎn)調控思路，未來(lái)，政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的著(zhù)力點(diǎn)應當是“增加普通商品住房的供給，遏制投資投機性需求，防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”。不過(guò)，政策手段往往是把“雙刃劍”，無(wú)論是土地規劃，還是金融、稅收政策，其主觀(guān)目的都是遏制炒房，但在客觀(guān)上不時(shí)起到了收縮商品房供應的效果。
　　最典型的例子便是最近發(fā)生在海南的故事。海南省為抑制房?jì)r(jià)暴漲而在年初暫停土地出讓?zhuān)瑓s導致房?jì)r(jià)應聲跳漲，其原因就是政策一刀切和后續手段不確定帶來(lái)了市場(chǎng)恐慌。
　　而按照國土資源部在房地產(chǎn)用地供應和監管視頻會(huì )議中的說(shuō)法，各地在4月5日前必須上報的供地計劃中，保障性住房、棚戶(hù)改造和自住型中小套型商品房建房用地比例不得低于總量的70%。這意味著(zhù)，留給商品房開(kāi)發(fā)的用地將大幅減少。
　　從開(kāi)發(fā)效率而言，市場(chǎng)之手無(wú)疑優(yōu)于行政之手。如果今后大部分的房屋轉為保障房，并由政府開(kāi)發(fā)和提供，那么，商品房市場(chǎng)的供應空間將收縮。這在一定程度上是向福利房時(shí)代的回歸。事實(shí)上，在具體執行過(guò)程中，加大保障房供應非常困難。畢竟土地財政是地方政府最主要的收入來(lái)源，而保障房的建設顯然沒(méi)有這一利益驅動(dòng)。
　　至于增加中小套型普通商品住房供應的比例，業(yè)內人士無(wú)不對2006年出臺的“90/70”政策記憶猶新。這個(gè)政策初衷無(wú)疑是要增加普通商品房的供應，但是在執行過(guò)程中基本被架空，到2009年各地建委對此條限制基本解禁。
　　一個(gè)更不容忽視的現實(shí)問(wèn)題是，在土地供應約束下，商品住房開(kāi)發(fā)商拿到的土地價(jià)格越來(lái)越高，市場(chǎng)上中高價(jià)位住宅的購買(mǎi)力又相對旺盛，開(kāi)發(fā)企業(yè)既缺乏建設普通商品住房的土地基礎，又缺少建設普通商品住房的市場(chǎng)壓力和動(dòng)力。而建設普通商品房的重任，顯然不可能由政府承擔。
　　因此，業(yè)內專(zhuān)家指出，在房地產(chǎn)依然處于上升周期之時(shí)，單純依靠“收”的辦法來(lái)控制房?jì)r(jià)，只能會(huì )“事與愿違”。而防止房地產(chǎn)泡沫，關(guān)鍵在于變革現有的土地供應制度，讓地方財政不再依賴(lài)于土地出讓收入。同時(shí)，從根本上解決城鄉二元分割，擴大土地整理和儲備的范圍。另外，在金融和稅收政策上，加大對不同階層購房的差異化支持力度，唯有如此，方能化解房地產(chǎn)領(lǐng)域內的痼疾。