全國各地樓市近期以來(lái)再一次量?jì)r(jià)齊漲。2月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.7%。北京一季度新盤(pán)均價(jià)21880元/平方米，同比上漲90%。結合宏觀(guān)形勢面以及各方因素判斷，如不防患于未然，則今年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)完全有可能續演較2009年更大的新一輪瘋狂。
為什么2010年年初一度交易冷清的局面未能持續，瘋漲之勢彈指間卷土重來(lái)？為什么“兩會(huì )”抑制高房?jì)r(jià)的宏音未散，賣(mài)家就頻出地王、買(mǎi)家就越漲越買(mǎi)？
關(guān)鍵原因，據我們研判有三。其一，政府希望發(fā)展主導型保障房，但在土地供應制度基本不變的格局下，中國房地產(chǎn)供不應求的總體趨勢無(wú)法改變，由此必然出現“錢(qián)多房子少”看漲預期；其二，各地熱熱鬧鬧出臺的五花八門(mén)的調控政策，其效果非但不能抑制房?jì)r(jià)，實(shí)質(zhì)還將哄抬房?jì)r(jià)；其三，消費者已接受2010年房?jì)r(jià)將前高后低的判斷，在反射性原理的作用下，其實(shí)際消費將受預期影響而提前，全國樓市的升溫也因此而提前。
怎么辦？我們認為，在不改變土地供應制度的情況下，欲力避新一輪樓市瘋狂，從嚴征收土地增值稅幾乎是唯一的選擇。中央政府應毫不猶豫地在全國布局、實(shí)施、完善和推進(jìn)此政策。
土地增值稅暫行條例指出，開(kāi)征土地增值稅的目的是“規范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序,
合理調節土地增值收益,
維護國家權益”。這包含了調控市場(chǎng)和調節收入分配的雙重目標，實(shí)際上是一個(gè)有效的政策利器。遺憾的是，因多種原因，這個(gè)土地增值稅的征收一直“有名無(wú)實(shí)”。2006年以前，我國每年征收的土地增值稅占房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的比例一直在0.5%左右，2009年也僅為1.64%。2007年1月，國家稅務(wù)總局曾要求各地稅務(wù)機關(guān)嚴格土地增值稅清算，此舉曾令開(kāi)發(fā)商大為緊張。然而，金融危機呼嘯而來(lái)，經(jīng)濟形勢急轉直下，這一號稱(chēng)“革房地產(chǎn)商命”的稅收政策再一次不了了之。
時(shí)至今日，重新祭出土地增值稅清算政策，可謂正當其時(shí)。
從嚴征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，起到調節收入分配的作用。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是高度壟斷市場(chǎng)，但擁有高額利潤是不爭的事實(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴利一直為大家所詬病。目前，一手房的房?jì)r(jià)更多的根據市場(chǎng)行情（即供需關(guān)系）來(lái)定價(jià)，而不是根據成本加利潤加成的方式定價(jià)。而土地增值稅是房地產(chǎn)項目已銷(xiāo)售完畢（或者至少銷(xiāo)售85％以上）才清算的，是對房地產(chǎn)項目的超額利潤征收的。這種事后征收的稅，跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅等流轉稅不一樣，稅負即使轉嫁，但想100％的轉嫁給消費者的可能性不大。長(cháng)城證券的研究報告說(shuō)：“毛利率為40%的項目被嚴格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%，毛利率越高的項目，征稅對項目利潤的影響越大”。因此可見(jiàn)，在利潤為王的資本時(shí)代，從嚴征收土地增值稅多少值得期待。
從嚴征收土地增值稅可以有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱，減少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地沖動(dòng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識。因為，目前土地增值稅的征收主要采用預征的辦法，即商品房銷(xiāo)售時(shí)，先根據銷(xiāo)售額預征一定比例(1%-3%)的土地增值稅，加上5％的營(yíng)業(yè)稅、以及0.5%的城建稅和教育費附加，再加上有些地方預征的15％的企業(yè)所得稅，這無(wú)疑會(huì )對房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是一些私有的小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈造成不小的壓力。即便對于那些規范的大型房地產(chǎn)商，土地增值稅的從嚴征收也可以在一定程度上抑制他們當地王的沖動(dòng)。
從嚴征收土地增值稅，還可以有效調節房地產(chǎn)市場(chǎng)的結構。針對不同的商品房類(lèi)型，土地增值稅的預征稅率是不一樣的。如果嚴格征收土地增值稅，那么無(wú)疑會(huì )加大非普通住宅的成本，轉而會(huì )保證普通住房的有效供給，控制非普通住房的過(guò)快增長(cháng)和價(jià)格上漲，在一定程度上能改善目前普通住宅的供需矛盾。
土地增值稅政策要求直接轉讓土地的企業(yè)須在交易時(shí)清算應納土地增值稅，如果嚴格執行清算政策，將大大降低土地二級市場(chǎng)賣(mài)方的贏(yíng)利空間。另外，因囤地或捂盤(pán)而獲得的額外收益，最高可征收60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤(pán)的資金成本和機會(huì )成本，將可能會(huì )使開(kāi)發(fā)商囤地陷入無(wú)利可圖的境地。
有道是，共產(chǎn)黨怕就怕“嚴格”二字。從嚴征收土地增值稅能否起到一劍封喉效果的關(guān)鍵，也在于“嚴格”二字。從嚴執行，關(guān)鍵有二。其一，大幅提升土地增值稅的預征率。目前，大部分地方預征率只有1％，遠遠低于實(shí)際清算的稅率。因此，很多房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售完成后，房地產(chǎn)企業(yè)想盡一切辦法，故意久拖不清算，或者項目結束后干脆玩“人間蒸發(fā)”，令土地增值稅清算無(wú)從談起。大幅提升預征率是可以考慮的好方法。如果清算后可以退稅，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì )有主動(dòng)清算的積極性，清算政策才有嚴格執行的基礎。二是稅務(wù)機關(guān)要排除地方政府的干擾，加大土地增值稅清算的人力、物力投入，嚴格核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，盡力做到“100％預征、100％清算”的政策目標。
雖然嚴格執行土地增值稅政策可以在當前有效調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但從長(cháng)遠看，政策目標不能停留在控制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲上，還須不斷提高房地產(chǎn)的宏觀(guān)效率并讓中國人民實(shí)現更幸福的生活，如此中國房地產(chǎn)改革就有必要從第一代不完全的市場(chǎng)型改革，第二代的引入政府主導的保障型房供應的二次房改，再躍升到完善土地供應的第三代改革，最終解決住房供需矛盾，并讓老百姓真正實(shí)現居住現代化的“中國夢(mèng)”。
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