3月25日，早報“觀(guān)察/分析”版刊出“理性認識物業(yè)稅之一”——物業(yè)稅在中國不是新稅種。3月28日起，新華社連續刊出六篇評論，猛批高房?jì)r(jià)、“賣(mài)地財政”，有輿論認為，這可能是為推行物業(yè)稅開(kāi)道。

　　有一次，一位美國的朋友告訴我，美國的物業(yè)稅（美國稱(chēng)“房地產(chǎn)稅”）是比較厲害的，如果在美國有位富有的親戚送給他一棟位于紐約的豪宅，他是住不起的。我問(wèn)他為什么，他說(shuō)，他在美國屬于中低收入群體，擁有一套豪宅需要繳納的物業(yè)稅相當于他一年或半年工資，所以住不起，而拿去出租也租不出去，能租得起豪宅的美國人不會(huì )租豪宅，會(huì )選擇購買(mǎi)。
　　按照美國稅法規定，不論房屋用于何種用途，房地產(chǎn)所有者應繳物業(yè)稅，即無(wú)論是將房屋用于出租還是自用，只要擁有房地產(chǎn)就需繳物業(yè)稅。美國物業(yè)稅產(chǎn)生的時(shí)間可以追溯到18世紀末，當時(shí)紐約州對房地產(chǎn)所有者征收物業(yè)稅，到19世紀中期，物業(yè)稅成為各州普遍征收的稅種，算起來(lái)，美國物業(yè)稅的歷史有200多年。
　　在美國，物業(yè)稅是地地道道的地方性稅種，是地方稅體系中的“主力軍”，州下轄的地方政府都征收物業(yè)稅，房地稅擁有者一般同時(shí)要繳縣級物業(yè)稅以及市、鎮級物業(yè)稅，有的還要繳學(xué)區物業(yè)稅。美國物業(yè)稅的立法權在地方，只是一些原則上的東西報聯(lián)邦一級審核。美國的物業(yè)稅一般按年計，計算比較簡(jiǎn)單，依照政府專(zhuān)門(mén)機構對房地產(chǎn)的評估價(jià)值，再給予一定的折扣率（折扣率各地不等），如30％或70％不等，得出的數扣減一定的寬免項目之后，乘以一定的稅率，其結果即為應繳的物業(yè)稅。美國物業(yè)稅稅率由地方政府自行確定，因而各地的稅率是不同一的，而且即使同一地每年也是不一樣的，稅率的幅度在1%到1.8%之間。舉個(gè)例子，比如，某人擁有一套住房，經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)估價(jià)為100萬(wàn)美元（假定不存在升值或貶值），在真正計稅時(shí)給予一定的折扣（如50％），這樣實(shí)際計稅依據為50萬(wàn)美元，扣減各類(lèi)抵免額5萬(wàn)美元得45萬(wàn)美元，乘以稅率1.5％（假定稅率不變），則此人每年應繳0.675萬(wàn)美元的物業(yè)稅。如果在美國擁有多套豪宅的話(huà)，那其應累計繳納的物業(yè)稅就不少了，所以在美國靠炒房度日很難。
　　既然美國的物業(yè)稅比較厲害，炒房又很難，那為什么美國的房?jì)r(jià)自2000年以后一直到2006年也漲得比較離譜，進(jìn)而引發(fā)了席卷全球的次貸危機呢？也就是說(shuō)為什么美國的物業(yè)稅未能抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫呢？
　　就像前面說(shuō)的例子，不要說(shuō)自己買(mǎi)房消費要考慮物業(yè)稅的狀況，就是別人贈送房子給自己住也住不起；對住房投資需求而言，物業(yè)稅的存在增加了住房投資的機會(huì )成本，特別是增加了囤房成本，使囤房者風(fēng)險加大。比如，某位住房投資者囤有5套住房，總價(jià)值為1000萬(wàn)美元，如果按1%的實(shí)際物業(yè)稅稅率計算，這個(gè)人在住房“出手”之前，每年而不是一次性繳納物業(yè)稅10萬(wàn)美元，這樣就使其囤房成本大幅度增加。但是，當貨幣政策過(guò)度寬松或物業(yè)稅的征收大打折扣時(shí)，情況就很難說(shuō)了，因為在此種情況下，物業(yè)稅抑制非理性行為的功能會(huì )被削弱。
　　按照美國各地方政府物業(yè)稅的政策，以及物業(yè)稅的優(yōu)惠政策，使物業(yè)稅調控房?jì)r(jià)的力度減小。這些優(yōu)惠政策包括房地產(chǎn)應稅估價(jià)低于其實(shí)際價(jià)值，有的地方給予70%的折扣率；給予一定的免稅額；給予低收入群體實(shí)行住房抵免，抵免額可以抵頂個(gè)人所得稅或退現金等。而次貸的特征是金融機構為月供占其收入比例和首付低于20%的人提供貸款，本來(lái)這條稅收優(yōu)惠條款是低收入群體的福音，但在特種情況下，“好心辦成了壞事”，稅收優(yōu)惠和次貸政策相互配合，相互促進(jìn)，進(jìn)一步刺激了低收入人群不顧風(fēng)險大膽貸款，大膽買(mǎi)房。
　　美國物業(yè)稅稅率經(jīng)常變動(dòng)，其確定方法使其房地產(chǎn)調控作用大大降低。美國物業(yè)稅稅率的確定過(guò)程大致為：首先地方政府對其轄區內的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，確定應納稅房地產(chǎn)的總價(jià)值，然后根據其下一財政年度的預算總額以及不包括物業(yè)稅以外的其他政府收入總額，將要征收的房地產(chǎn)稅總額除以應納稅房地產(chǎn)的總價(jià)值得出物業(yè)稅稅率。
　　這種物業(yè)稅稅率確定方法固然有其合理之處，但不利于物業(yè)稅對房?jì)r(jià)調節。當房地產(chǎn)市場(chǎng)出現泡沫，或房?jì)r(jià)暴漲時(shí)，物業(yè)稅稅率反而降低，而不是當房?jì)r(jià)漲得離譜時(shí)，需要高稅率抑制其增長(cháng)。次貸政策刺激美國房?jì)r(jià)非理性上漲時(shí)，物業(yè)稅實(shí)際稅率是降低的，這導致物業(yè)稅沒(méi)能起到抑制房?jì)r(jià)繼續非理性上漲的作用。當房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，房?jì)r(jià)出現大跌時(shí)，房地產(chǎn)估值縮水，物業(yè)稅實(shí)際稅率反而上升，使物業(yè)稅沒(méi)有起到穩定房?jì)r(jià)的作用。當次貸危機出現時(shí)，需要物業(yè)稅減免，但美國地方政府過(guò)度依賴(lài)物業(yè)稅，物業(yè)稅占地方政府財政收入70%以上，次貸危機導致一些地方政府幾乎破產(chǎn)，使其沒(méi)有財力支撐物業(yè)稅減免，這樣形成惡性循環(huán)。從美國的這點(diǎn)教訓中可以獲得啟示，地方政府靠房?jì)r(jià)暴漲來(lái)獲取土地財政，風(fēng)險很高，土地財政應該悠著(zhù)點(diǎn)，不要一口吃成“大胖子”。
　　由于美國物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控功能的弱化，加上貨幣政策的過(guò)度寬松，以及金融機構次貸政策的推行，在此基礎上形成的各種金融工具的創(chuàng )新，最終導致次貸危機爆發(fā)。
　　如果自2000年以后，美國大幅降低物業(yè)稅稅負而不是大幅度向低收入者放貸，則后面的房地產(chǎn)泡沫會(huì )好得多。如果當房地產(chǎn)泡沫出現時(shí)，美國取消物業(yè)稅優(yōu)惠政策，減少各種抵免稅收優(yōu)惠政策，并提高物業(yè)稅稅率，則房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫會(huì )被抑制。如果當次貸危機來(lái)襲時(shí)，美國政府不只是救金融機構，并且設法降低物業(yè)稅稅負，則次貸危機的危害會(huì )小得多。

（作者系經(jīng)濟學(xué)教授）