去年下半年開(kāi)始，中國的一些一線(xiàn)城市出現了房?jì)r(jià)的快速上漲，漲勢在今年迅速蔓延到很多二、三線(xiàn)城市。為調控房?jì)r(jià)，中央政府采取了一波又一波的調控措施，但“兩會(huì )”剛結束，3月份的樓市就再度開(kāi)始上演瘋狂。這不僅挑戰了政府政策的底線(xiàn)，更挑戰了廣大百姓過(guò)“更有尊嚴的生活”的底線(xiàn)。
　　政府越調控，房?jì)r(jià)越高企。無(wú)論是打擊開(kāi)發(fā)商囤地、增加保障性住房、勒令央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jì)r(jià)仍不可救藥地持續上揚。
  　可以毫不夸張地說(shuō)，政府迄今為止進(jìn)行的各種房?jì)r(jià)調控措施基本是無(wú)效的。這些措施不僅沒(méi)能抑制房?jì)r(jià)，而且還加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，并使開(kāi)發(fā)商和老百姓對政府房地產(chǎn)政策產(chǎn)生了更不穩定的預期。
　　形勢發(fā)展到這一步，筆者以為，政府需要深刻反思為什么既有的各種房?jì)r(jià)調控措施無(wú)效？還有沒(méi)有可能奏效、但同時(shí)對經(jīng)濟又不過(guò)度打擊的辦法？
　　在筆者看來(lái)，政府房?jì)r(jià)調控政策失效的原因是多方面的，既有政策本身就存在誤導甚至會(huì )產(chǎn)生反作用的問(wèn)題， 也有政策根本不可能到位的問(wèn)題， 還有政策無(wú)法釜底抽薪、治標不治本的問(wèn)題。
　　首先，現有調控措施仍沿用計劃經(jīng)濟手段來(lái)調節房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)行政性手段來(lái)壓縮投資規模，反而因抑制了房地產(chǎn)供給而進(jìn)一步推高了房?jì)r(jià)。
　　如2010年3月國土資源部《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監管有關(guān)問(wèn)題的通知》，又如國資委勒令78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，表面上是要限制開(kāi)發(fā)商囤地，或減少央企推動(dòng)的地王現象出現，但實(shí)際結果是進(jìn)一步減少了市場(chǎng)上的土地供應。這類(lèi)政策不僅不能消除甚至反而會(huì )進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)繼續上升的預期。比如，政府一開(kāi)始限制向別墅等豪宅建設項目供地，就出現高檔住宅有效供給不足，價(jià)格不漲才怪。又比如，為遏制熱錢(qián)過(guò)度炒作海南房地產(chǎn)，海南省年初宣布暫停土地出讓、暫停審批新土地開(kāi)發(fā)項目。消息一傳出，當地樓市立馬跳漲。
　　其次，政府宣布的一些增加土地和房產(chǎn)供給的措施，短期內很難實(shí)現，恐怕中長(cháng)期也難以?xún)冬F。
　　政府宣布要建立的保障性住房體系，不僅包括向沒(méi)有購房能力的低收入家庭提供廉租房，向有一定支付能力的低收入家庭配售經(jīng)濟適用房，還包括向中等收入家庭的自住需求提供限價(jià)房，或是向夾心層和過(guò)渡期住房需求提供公租房。覆蓋面如此之廣的保障房政策體系，能否在我國絕大部分城市實(shí)現呢？不能！道理很簡(jiǎn)單，在地方財政高度依賴(lài)“土地財政”的情況下，怎能寄希望于地方政府大規模提供保障性住房？
　　最后，當前所有調控政策都只是治標不治本。這些政策沒(méi)有真正觸及房?jì)r(jià)飆升的根本性體制原因，即地方政府是本地住宅用地的壟斷供給者，必然會(huì )通過(guò)減少供地來(lái)抬高地價(jià)，從而最大化壟斷土地出讓金收入。因此，要從根本上解決問(wèn)題，必須改變地方政府作為本地單一供地主體的局面。唯一可行的方法，就是允許農村集體建設用地直接進(jìn)入城市商、住用地的一級市場(chǎng)，允許農村集體在城市規劃、土地規劃許可、基礎設施和公共服務(wù)到位的情況下進(jìn)行商品房（包括產(chǎn)權房和租住房）開(kāi)發(fā)。
　　筆者以為，政府只要保留通過(guò)規劃手段進(jìn)行調控的權力，允許集體建設用地（特別是大、中城市城郊與城中村的集體建設用地）入市，就能夠起到立竿見(jiàn)影的效果。眼下各地的小產(chǎn)權房建設屢禁不絕、越演越烈，京、滬等地方政府也已開(kāi)始探索集體建設用地入市的措施，這實(shí)際上是高房?jì)r(jià)的“�！北瞥鰜�(lái)的“機”。既然中央早就指明集體建設用地改革的方向是要做到與城市建設用地“同地同價(jià)”，那么，在房?jì)r(jià)如此瘋漲的情況下，地方政府就應痛下決心，從小產(chǎn)權房合法化（補交出讓金并辦理產(chǎn)權證）開(kāi)始，逐步放開(kāi)集體建設用地入市。
　　唯有此法才是治本之策。它不僅有助于平抑虛高的城市房?jì)r(jià)，而且不會(huì )打壓經(jīng)濟，反而可以因集體建設用地上的增量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。更重要的是，它可以在降低房?jì)r(jià)的同時(shí)，讓城中村和城郊農民的土地發(fā)展權和財產(chǎn)權得到有效實(shí)現。更進(jìn)一步看，它還可以讓大量城市流動(dòng)人口住上可支付得起的住房，讓廣大老百姓過(guò)上“更有尊嚴的生活”。
　　當然，雖然上述政策可行，但一旦推行速度過(guò)快，也會(huì )對樓市和地方政府的“土地財政”造成較大的沖擊。因此，筆者以為改革可以采取漸進(jìn)的模式，不妨從已經(jīng)上市的小產(chǎn)權房補交出讓金后合法化開(kāi)始，從規劃城中村和城郊村集體建設用地入市并繳納土地增值稅開(kāi)始，這樣地方政府可能獲得的收入就可以彌補相應的土地出讓金損失。而有調控的集體建設用地入市，不僅可以防止投資過(guò)熱，也可以降低對樓市的沖擊。這種漸進(jìn)式改革的最終目標，是全面開(kāi)征針對城市存量房地產(chǎn)的財產(chǎn)稅，以及開(kāi)征農村建設用地入市后的土地增值稅。唯有如此，才能夠實(shí)現地方政府從扭曲性的“土地預算外財政”向以財產(chǎn)稅和土地增值稅為主體的“土地預算內財政”過(guò)渡。

（作者系中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授）