房?jì)r(jià)過(guò)高是個(gè)老問(wèn)題。住建部這次會(huì )議也是在老調重彈，沒(méi)什么新意。其實(shí)，早在今年“兩會(huì )”上，住建部副部長(cháng)郭允沖就真情告白：“房?jì)r(jià)調控需要多個(gè)部門(mén)協(xié)同努力，而住建部在調控房?jì)r(jià)方面幾乎沒(méi)有什么手段�！爆F實(shí)確實(shí)如此。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，除了加快保障性住房建設之外，更主要的是靠差別化信貸和稅收政策來(lái)遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，而這些政策都不是住建部能夠說(shuō)了算的。
　  其實(shí)，正如人們說(shuō)的，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，形成配置高效合理的市場(chǎng)機制，缺的不是辦法，而是決心。辦法有哪些呢？擴大土地供應、降低土地價(jià)格、加快保障性住房建設、打擊捂盤(pán)抬價(jià)等，都是有效辦法之一。但這些辦法基本都屬于行政手段，短期效果可能比較明顯，但從長(cháng)期來(lái)看，還是治標不治本，市場(chǎng)經(jīng)濟需要市場(chǎng)的手段，差別化的信貸和稅收政策，可能才是遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的最好辦法。
　　前幾天，“二套房首付須60%”的傳聞四處傳播，我很是高興�？墒�，4月11日下午銀監會(huì )對此進(jìn)行了緊急辟謠。2009年5月25日，國務(wù)院公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見(jiàn)》中，提到了“研究開(kāi)征物業(yè)稅”，社會(huì )廣泛議論一番之后，也沒(méi)有下文。今年，以重慶擬開(kāi)征“特別房產(chǎn)消費稅”和上�？赡荛_(kāi)征“房產(chǎn)保有稅”，成為熱門(mén)話(huà)題。這些話(huà)題之所以爭論較大而難有共識，除了既得利益者的“活動(dòng)”之外，更重要的是沒(méi)有體現出差別化。
　　各國都一樣，二手房的價(jià)格一般不會(huì )超過(guò)新房的80%。因此，利用“二手房市場(chǎng)”來(lái)調控新房?jì)r(jià)格，是比較通用的政策。當然，我國也注意了這一點(diǎn)，但我國的思路主要是以增加交易成本來(lái)降低二手房的流通率，從而來(lái)限制炒房。政策本意雖好，但由于降低二手房的流通率使市場(chǎng)上的房源更少，在剛性需求較高的我國，不但沒(méi)有使房?jì)r(jià)降下來(lái)，反而進(jìn)一步拉抬了房?jì)r(jià)，使得大部分人即使不吃不喝積攢幾十年也買(mǎi)不起一套新房。
　　同時(shí)，由于我國稅收政策“差別化”沒(méi)有體現出來(lái)，房產(chǎn)的持有成本較低，甚至是零。這樣就使得少數富人囤積房源以出租，并利用房源的短缺性質(zhì)不斷地炒高房租，結果是大多數人不得不把收入的相當一部分甚至是大部分作為房租交給富人，少數富人便成了不勞而獲的食利階層，從而進(jìn)一步加劇了社會(huì )的貧富懸殊，減少了依靠勤勞致富的成功幾率。
　　根據相關(guān)研究，在我國現有城市住房數量的基礎上，市場(chǎng)上的“二手房”流通率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)上的流通房源將增加30%左右。隨著(zhù)城市住房總量的進(jìn)一步增長(cháng)，這種效果就會(huì )更加明顯。目前，國際成熟市場(chǎng)的二手房流通率約為8%，英美等國家更是超過(guò)了15%，而我國只有3%左右。因此，以差別化的信貸和稅收政策激活二手房流通，應可作為遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的對策之一。
　　這種差別化的信貸和稅收政策如何設計？第一，要大幅降低二手房交易的成本，目前，交易成本基本上占了房?jì)r(jià)總額的10%以上，太高了。市場(chǎng)上，沒(méi)有人愿意投資老住房，而且房齡越大房?jì)r(jià)也往往越低。因此，二手房的交易成本可以以房齡來(lái)設計成階梯式的，房屋越舊，交易成本越低，甚至為零。第二，對一套房和二套房實(shí)行差別明顯的信貸政策，對那些要購買(mǎi)二套房而又不準備售出第一套房的購房者，就應該如這個(gè)月初的傳聞一樣，二套房首付須60%，甚至是70%、80%，三套或以上付全款，而那些出售一套房再購買(mǎi)二套房的購房者，則應允許其享受一套房的信貸政策。第三，要利用高于市場(chǎng)房租的物業(yè)稅，或者是特別房產(chǎn)消費稅、房產(chǎn)保有稅、房屋空置稅等，來(lái)消除食利階層，逼迫擁有多套房者將房屋上市銷(xiāo)售。
　　差別化的信貸和稅收政策實(shí)施的難處有三：一是損害了既得利益者的利益，新政策面臨很大阻力；二是涉及不同的部門(mén)，部門(mén)利益必然作祟，從而影響政策的堅定性和一貫性；三是政府財政對土地的依賴(lài)，GDP增長(cháng)對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)，必然會(huì )影響政府的決心和勇氣。但從長(cháng)遠來(lái)看，管理好房?jì)r(jià)，對人民有利，對國家有利，堅決采取措施宜早不宜遲。