面對著(zhù)全國范圍再度掀起了狂飆腳步的房屋價(jià)格，社會(huì )各方質(zhì)疑、聲討之聲不斷，各類(lèi)建議和設想林林總總。關(guān)于購買(mǎi)二套房的信貸政策近日出臺，引發(fā)了市場(chǎng)的觀(guān)望，說(shuō)明控制房?jì)r(jià)在信貸政策上是可行的。然而，回看多次調控和預期調控后，房?jì)r(jià)僅僅短暫停滯或者略有下降，然后會(huì )加力再上一個(gè)臺階。2007年出臺的二套房政策，曾帶來(lái)樓市的短暫調整，便是一例。筆者以為，我們對房?jì)r(jià)的認識，恐怕還有不少誤區。想要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期平穩運行，讓老百姓都能買(mǎi)得起各得其所的住房，我們先得從認識上走出這些誤區，然后才談得上開(kāi)辟市場(chǎng)環(huán)境和政策的新境界。

　　能把希望寄托在加稅上嗎？

　　現在調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流輿論，幾乎都把希望寄托在加稅上。其理由是加稅增加了買(mǎi)房者的負擔，會(huì )導致需求下降，從而會(huì )導致房屋價(jià)格下降。這個(gè)思維有三個(gè)錯誤：以為稅負是可以無(wú)限制的，認定需求是簡(jiǎn)單易控的，忘了稅負是可以轉嫁的。
　　其實(shí)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的稅負很重。據資料顯示，光是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就需要繳納50余項費用，總體費用占到開(kāi)發(fā)成本的15%-20%。據有人測算房地產(chǎn)業(yè)的稅負達到銷(xiāo)售收入的16.5%至17%。這些稅費，最終都成了房?jì)r(jià)的一部分。這還沒(méi)有考慮土地出讓金，土地出讓金是老百姓交給政府的，實(shí)質(zhì)就是稅收。因此，加上土地出讓金以后，中國房?jì)r(jià)中稅收所占的比例是非常高的。
　　如此高的稅收，還沒(méi)能起到抑制房?jì)r(jià)的作用，說(shuō)明房?jì)r(jià)暴漲的原因，原本就不是稅低了，反而是稅太重了。如果再出臺新稅，根本就是“揚湯止沸”。
　　房地產(chǎn)需求，主要包括居住性需求、改善性需求和保值性需求、投機性需求。居住性需求就是剛需，即使稅與價(jià)再高，也是壓縮不了的。而改善性需求，一般是有錢(qián)人為了生活的品質(zhì)，只要價(jià)稅上漲不超過(guò)承受能力，仍然是會(huì )買(mǎi)的。而如果物價(jià)處于上漲或者有上漲預期，保值性需求，往往也不是稅收手段能夠抑制的。而那些投機性的需求，在稅負可以轉嫁時(shí)，會(huì )繼續炒房。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅負是很容易轉嫁的。
　　流轉環(huán)節的稅收，在需求旺盛的情況下，可以完全轉嫁給買(mǎi)家。而持有環(huán)節的稅收，也可以通過(guò)將房屋提價(jià)的手段，將持有期間的稅負轉嫁給買(mǎi)家。即使不轉嫁，只要預期未來(lái)的房?jì)r(jià)上漲幅度超過(guò)納稅比例，就不怕這種稅負。因此，再試圖對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)加稅，只會(huì )使得房?jì)r(jià)更高，問(wèn)題更難解決。

　　征物業(yè)稅，還是炒房稅？

　　現在熱議的降低房?jì)r(jià)的主要手段是物業(yè)稅，但是對物業(yè)稅的本質(zhì)和作用的認識，卻還很模糊。
　　物業(yè)稅的本質(zhì)是財產(chǎn)稅，也是一種地方稅，開(kāi)征該稅是為了增加財政收入，調控房地產(chǎn)和降低房?jì)r(jià)，并非其職能。目前世界上開(kāi)征物業(yè)稅的國家大約有50多個(gè)，而在這些國家中，房屋價(jià)格總體上都是上漲的，可見(jiàn)物業(yè)稅并沒(méi)有調節房屋價(jià)格的作用。
　　至于認為該稅會(huì )使得房屋持有成本上升從而可以抑制炒房的說(shuō)法，道理也是不充分的。物業(yè)稅，一般都是要在房屋價(jià)值打折后征收，征收幅度一般在每年1%左右。這個(gè)征收幅度，在房屋價(jià)格上漲很快的時(shí)期，還沒(méi)有一周時(shí)間里房屋價(jià)格上漲的幅度高。據公布，去年全國房屋價(jià)格上漲了25%左右，所以物業(yè)稅抑制不了炒房。即使是物業(yè)稅增加了炒房成本，但是炒家完全可以在出售房屋時(shí)，把持有成本加在價(jià)格上讓買(mǎi)家承擔，因此反而可能還會(huì )助推房?jì)r(jià)。
　　物業(yè)稅在中國還有兩個(gè)重大的內在缺陷，一個(gè)是重復征稅問(wèn)題，一個(gè)是“對稅征稅”問(wèn)題。前者已有不少論者分析得比較多了，就是房屋在交過(guò)土地出讓金以后，不能再作為財產(chǎn)稅的課稅對象，否則就是重復征稅。而“對稅征稅”就是說(shuō)，土地出讓金實(shí)際上就是稅收，而征收物業(yè)稅，其課稅對象的價(jià)值中是包括土地出讓金的，這便就存在著(zhù)對土地出讓金為課稅對象來(lái)征稅的問(wèn)題，這是比重復征收更不合理的地方。
　　因此對于在中國通過(guò)正常市場(chǎng)渠道購買(mǎi)的商品房，根本就不能征收物業(yè)稅。要控制炒房，可以開(kāi)征炒房稅。

　　為什么把焦點(diǎn)只聚在房?jì)r(jià)上？

　　大部分人買(mǎi)不起房的嚴峻現實(shí)，實(shí)質(zhì)是收入分配嚴重不公、大多數人收入太低。因此，解決高房?jì)r(jià)難題，筆者以為，主要著(zhù)手點(diǎn)應是在大力改變分配結構上、在大大提高中低收入者的收入上，讓他們的收入與房?jì)r(jià)相匹配。
　　近年來(lái)，我國的財政收入增長(cháng)超過(guò)GDP的增長(cháng)，而廣大居民感覺(jué)GDP的增長(cháng)速度遠遠超過(guò)個(gè)人收入的增長(cháng)幅度。據研究資料，1990年至2005年，勞動(dòng)者報酬占GDP的比例下降了12%，而房屋價(jià)格增長(cháng)，又快于GDP的增長(cháng)，所以房?jì)r(jià)離國人的收入越來(lái)越遠。因此，著(zhù)力解決普通勞動(dòng)者收入過(guò)低的問(wèn)題，才是解決房?jì)r(jià)難題的根本之道。
　　目前個(gè)人所得稅起征點(diǎn)是2000元，已逼近絕大部分地區人們的基本生活水平線(xiàn)。在個(gè)人所得稅開(kāi)征的1980年，中國職工月均收入64元，個(gè)稅起征點(diǎn)是月收入的12.5倍。而2008年，中國人的月均收入為2435 元，起征點(diǎn)只是月收入的0.82倍。這樣的稅收結構，與中央一再提出的收入分配向普通勞動(dòng)者傾斜、建設和諧社會(huì )的精神有差距。而歸根結底，需要徹底改變目前普通勞動(dòng)者在第一次分配中比例過(guò)低的格局，應盡力讓普通勞動(dòng)者的收入占GDP構成中的大頭，這才是長(cháng)期的，帶根本性的問(wèn)題。

（作者單位：東航國際金融）