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| 2010-04-20 作者:馬紅漫 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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14日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究部署遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。其中，明確要求對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。
本次國務(wù)院會(huì )議文件被房地產(chǎn)業(yè)界稱(chēng)為“新國四條”。從上輪房地產(chǎn)調控政策的經(jīng)驗看，此次房產(chǎn)新政的積極效果可期，特別值得一提的是，宏觀(guān)經(jīng)濟復蘇態(tài)勢良好，這為進(jìn)一步采取更加強力的調控政策打開(kāi)了空間。就此而言，筆者認為二套房貸收緊還只是新一輪調控政策的開(kāi)始，未來(lái)打壓房?jì)r(jià)的調控政策還應陸續跟進(jìn)。
二套房貸政策對于打壓房?jì)r(jià)的作用非常明顯。事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之所以波動(dòng)巨大，就是投機需求泛濫所致。而鑒別投機需求最有效的措施，就是針對多套購房需求實(shí)行嚴控。2008年，主管部門(mén)就是憑借對二套以上住房信貸政策的嚴管，直接造成當年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，國內多數城市房?jì)r(jià)均出現明顯下降，深圳甚至曾出現大規模的退房潮。但由于突然爆發(fā)的國際金融危機，使得保增長(cháng)成為調控的首要任務(wù)，相關(guān)部門(mén)調整了房地產(chǎn)政策的落實(shí)力度，導致房?jì)r(jià)反而在金融危機中創(chuàng )出了歷史新高。
透過(guò)這一歷史過(guò)程我們可以看出兩點(diǎn)內容，一是從來(lái)都沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，對癥的房?jì)r(jià)調控措施肯定能夠顯效；二是要想從根本上逆轉房?jì)r(jià)飆升態(tài)勢，就必須保持調控政策的持續高壓特征，否則難免功虧一簣。就后者而言，房產(chǎn)調控政策落實(shí)的最大阻礙就是所謂“投鼠忌器”，即擔心房?jì)r(jià)調整沖擊宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)，而不敢采取強力措施。如果說(shuō)在金融危機背景下，這樣的政策擔憂(yōu)有其道理，那么當下在一季度“亮麗”的經(jīng)濟增長(cháng)數據公布后，這一擔憂(yōu)已蕩然無(wú)存。一般而言，季度GDP的增幅當控制在10.5%以?xún)�，否則就難免有經(jīng)濟過(guò)熱之嫌。以此而言，一季度11.9%的GDP增速顯示，當下經(jīng)濟運行的風(fēng)險在于“偏熱”，而非“過(guò)冷”。這就為出臺更嚴厲的房地產(chǎn)調控措施奠定了基礎，是為“黃金調控期”�；蛟S正因如此，我們才會(huì )看到在14日上午公布相關(guān)數據，下午國務(wù)院就出臺了新的房地產(chǎn)調控政策。
但是，當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)與2008年已經(jīng)有所不同。歷經(jīng)房?jì)r(jià)走勢與金融危機中經(jīng)濟形勢的背離，調控政策的公信力受到嚴重傷害。目前市場(chǎng)各方對于調控政策績(jì)效普遍持懷疑態(tài)度，逆轉房?jì)r(jià)上漲態(tài)勢需要更強力的措施才能奏效。筆者建議，調控部門(mén)應該珍惜這一難得的房地產(chǎn)調控環(huán)境，全方位、大力度地實(shí)施房?jì)r(jià)打壓措施，同步配套出臺其他調控政策措施。
高房?jì)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)積重難返，要想取得最終的政策成效，就必須明確以下調控政策內容。其一，適時(shí)修改房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的政策目標，旗幟鮮明地以“降低房?jì)r(jià)”、實(shí)現“居者有其屋”為調控政策目標。此前“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”的目標難以徹底打消市場(chǎng)投機意愿，畢竟這實(shí)際上容忍了“房?jì)r(jià)溫和上漲”。其二，二套房貸首付款比例提高，能夠增加投機購房需求成本，卻難以封殺全款購房的投機行為，房地產(chǎn)保有稅的出臺才能根本解決這一問(wèn)題。據早在1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》規定，對于價(jià)值300萬(wàn)元的房子按照原值的70%征稅，稅率為1.2%，則每年繳納的房產(chǎn)稅要達2.52萬(wàn)元，此外，300萬(wàn)元存放在銀行一年的利息還有6.75萬(wàn)元。就此而言，持有多套住房的機會(huì )成本將會(huì )大幅增長(cháng)，如果全面實(shí)施房產(chǎn)稅，就能夠有效遏制投機需求的蔓延。其三，大幅度增加土地供給、嚴查開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售等措施仍須強化，隨著(zhù)土地供應與房屋供應明顯增長(cháng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的問(wèn)題才能有效緩解。
總之，提高二套以上住房貸款首付款比例有助于遏制房?jì)r(jià)上漲，但要真正實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逆轉，仍需系統性的政策跟進(jìn)。當下經(jīng)濟強勁復蘇的態(tài)勢，為實(shí)現房地產(chǎn)調控政策目標提供了難得的歷史性機會(huì )。
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