物理學(xué)中有種“自激”現象，在一個(gè)音響系統中，喇叭的聲音傳到麥克風(fēng)里，經(jīng)過(guò)擴音器的放大，會(huì )在喇叭中傳出更大的聲音，然后這些聲音又被送進(jìn)了麥克風(fēng)，經(jīng)過(guò)放大，又在喇叭中播出來(lái)，這樣一直反復，最后就形成了尖叫。
　　去年下半年以來(lái)、尤其是今年“兩會(huì )”結束后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上影響價(jià)格的信號十分混亂，導致土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴重失衡。土地價(jià)格的上漲幅度最大，而土地價(jià)格的上漲反過(guò)來(lái)又刺激房?jì)r(jià)的上漲�！暗赝酢辈粩喑霈F與房?jì)r(jià)飛漲互相作用，形成“自激”現象，結果是現在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上尖叫聲一片。
　　市場(chǎng)上有許多信息加速著(zhù)這種“自激”現象：政府供應出來(lái)的部分土地又被某些開(kāi)發(fā)商囤積起來(lái)，“地王”頻出，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上最戲劇化、最刺激的畫(huà)面。但這些都是表面現象，最根本的原因還是市場(chǎng)上錢(qián)太多、地太少。在這種市場(chǎng)背景下，國務(wù)院提出了新的十項政策。這些政策只是針對住宅市場(chǎng)，商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)不會(huì )受到任何影響。
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，哪些品種和地區是值得投資的？應該從以下三個(gè)指標去分析：一、資金成本；二、租金回報率；三、物業(yè)稅（或資產(chǎn)稅）。目前中國還沒(méi)有物業(yè)稅，只有通過(guò)前兩個(gè)因素來(lái)分析，以租金回報率與銀行按揭貸款利息的差距來(lái)估算。第一季度上海住宅的回報率為2.3%，北京為2.9%（中原地產(chǎn)數據），而銀行按揭貸款利率為6.5%（二套房利率），相差約-4%。根據香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗，這兩者之差超過(guò)-3%，房?jì)r(jià)一定會(huì )出現大跌。不同區域的不同物業(yè)品種，包括住宅、商業(yè)、辦公樓等，是否值得投資，是否存在泡沫，都可以用這種方法來(lái)衡量。
　　過(guò)去幾年來(lái)，商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直受政策影響很少，既沒(méi)有得到政府鼓勵和支持，目前也不會(huì )受到政策的限制和打壓。商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)近幾年基本與中國的經(jīng)濟同步發(fā)展。
　　新國十條提到“引導個(gè)人合理住房消費、調節個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”，這句話(huà)也可以調整人們對未來(lái)投資房產(chǎn)的預期，冷卻市場(chǎng)里的頭腦發(fā)熱。在前面的問(wèn)題中，我們已經(jīng)分析了衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)重要指標，即資金成本、租金回報率和物業(yè)稅，現在北京和上海的住宅市場(chǎng)上，租金回報率和銀行按揭貸款利息之間已經(jīng)有-4%的差距了，按照香港房地產(chǎn)的經(jīng)驗，已經(jīng)超過(guò)了臨界點(diǎn)。
　　這次新國十條針對目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)基本問(wèn)題：土地供應少；錢(qián)太多，而且它在用市場(chǎng)的手段通過(guò)調整供求關(guān)系來(lái)平衡住宅市場(chǎng)、穩定房?jì)r(jià)。過(guò)去許多行政命令往往對市場(chǎng)不起作用，或者是起反作用。如果要在投資房產(chǎn)和房地產(chǎn)股票兩者之間選擇的話(huà)，我認為目前投資房地產(chǎn)股票更合算。
　　通州區房?jì)r(jià)漲到每平方米3萬(wàn)，甚至超過(guò)了市區中心某些地段的房?jì)r(jià)，其主要原因是城市中心地段沒(méi)有供應量了，我們看看二環(huán)內、三環(huán)內還有多少住宅新項目在銷(xiāo)售呢？城里可售的房子少，郊區的房源才會(huì )變得希貴，投機性需求也受到刺激，所以通州的房?jì)r(jià)漲得這么快。
  　北京市從3月17號開(kāi)始，已經(jīng)有一個(gè)月時(shí)間沒(méi)有出讓土地了，這主要是擔心出現新的地王。這一個(gè)月當中，北京市修改了“招拍掛”的辦法。
    最近，國務(wù)院、銀監會(huì )、北京市出臺了一系列的政策，北京土地市場(chǎng)到底呈現怎樣的局面？等北京有土地交易后，我們再來(lái)仔細觀(guān)察。我想，新的地王再不會(huì )出現了。